Покупка на наетия имот от лизингодателя - с две възможности за притежателя на актива

На практика ситуацията е доста често срещана, когато имотът първо се дава под наем и след това се изкупува от лизингополучателя. В материала по-долу ще говорим за характеристиките на отражението в счетоводството на лизингодателя на операции, свързани с обратно изкупуване на наето имущество, с две възможности за притежателя на актива.

Погасяване на наетия актив.

В същото време Закон № 164-FZ не установява процедурата за обратно изкупуване на имущество, което е предмет на лизинг, и не разкрива понятието „цена на обратно изкупуване“. Затова нека се обърнем към член 625 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който договорът за финансов лизинг (лизинг) е подвид на договор за лизинг и към него се приемат общи разпоредби за лизинг, които не противоречат на установените правила на Гражданския кодекс на Руската федерация за договор за финансов лизинг (лизинг).

Съгласно член 624 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за наем може да предвижда наетите имоти да станат собственост на наемателя след изтичане на срока на наема или преди изтичането му, при условие че наемателят заплати цялата предвидена цена за обратно изкупуване по споразумението.

Ако условието за обратно изкупуване на наети вещи не е предвидено в договора за наем, то може да бъде установено чрез допълнително споразумение на страните, съставено под формата на договор за покупко-продажба, които в същото време имат право да се споразумеят за компенсирането на предварително платени лизингови плащания в цената на обратно изкупуване.

Основата за прехвърляне на собствеността върху наетия актив е пълното плащане на цената на обратно изкупуване, което трябва да бъде определено в договора или в допълнително споразумение.

Прехвърлянето на собствеността върху наетия актив се определя от член 19 от Закон № 164-FZ.

В съответствие с този член договорът за лизинг може да предвижда, че лизинговият актив става собственост на лизингополучателя след изтичане на договора за лизинг или преди изтичането му при условията, предвидени в споразумението на страните.

Съгласно параграф 1 от член 28 от Закон № 164-FZ, лизинговите плащания означават общия размер на плащанията по договора за лизинг за цялото времетраене на лизинговия договор.

Лизингодателят определя тази сума като възстановяване на разходите на лизингодателя, свързани с придобиването и прехвърлянето на лизинговия актив на лизингополучателя, възстановяване на разходи, свързани с предоставянето на други услуги, предвидени в договора за лизинг, както и като доход на лизингодателя. Общият размер на договора за лизинг може да включва цената на обратно изкупуване на лизинговия актив, ако договорът за лизинг предвижда прехвърляне на собствеността върху лизинговия актив на лизингополучателя.

В същото време включването на цената на обратно изкупуване в общия размер на лизинговите плащания не означава, че цената на обратно изкупуване не трябва да бъде изолирана от общата сума на договора.

В съответствие с параграф 5 от член 15 от Закон № 164-FZ, лизингополучателят може да придобие наетият предмет в собственост въз основа на договор за покупко-продажба.

Договорът за покупко-продажба трябва да съдържа цената на стоките и срока за нейното плащане (членове 485, 486 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Липсата на цена за обратно изкупуване може да доведе до следните последици:

- прехвърлянето на лизинговия актив се признава като безплатен трансфер. В този случай лизингодателят няма да може да вземе предвид остатъчната стойност на наетия актив за данъчно счетоводство, а наемателят ще плати данък върху пазарната стойност на наетия актив;

- липсата в споразумението на цената за обратно изкупуване и времето на нейното плащане излага лизингополучателя на риска, че приспадането на ДДС за цялата сума на споразумението може да бъде признато от данъчния орган само след прехвърляне на собствеността върху имота, който е предмет на лизинг. Това ще доведе до преразглеждане на приспадането на сумата на ДДС по договора за лизинг и дори до санкции за сумата на ДДС по споразумението, подобно на приписването на разходите на всички лизингови плащания с цел данък върху печалбата. В същото време лизингодателят ще трябва да плати ДДС върху пазарната стойност на безплатното прехвърляне на лизинговия актив на лизингополучателя;

- заплахата от прилагане на корекции за данъчни цели на която и да е, дори минималната цена за обратно изкупуване на пазарното ниво е малко вероятно, тъй като това споразумение за покупко-продажба е взаимосвързано с лизинговата част от договора за лизинг и пазарната цена трябва да се определя изцяло съгласно договора за наем, въз основа на размера на лизинговите плащания, а не за наеми и плащания за обратно изкупуване поотделно.

Следователно, за да няма противоречиви ситуации в договора за наем с прехвърлянето на собствеността, плащането за обратно изкупуване и срокът за неговото плащане трябва да бъдат посочени отделно. Дори съгласно сключените договори за наем, задайте какъвто и да е, дори минималния размер на плащането за обратно изкупуване, като същевременно установите момента на неговото плащане и момента на прехвърляне на собствеността. Напротив, при отдаване под наем на медицинско оборудване е препоръчително да се увеличи откупното плащане.

Наетата позиция може да бъде отчетена както в баланса на лизингодателя, така и в баланса на лизингополучателя. Нека разгледаме процедурата за отразяване на операциите по изкупуване на наети имоти в счетоводството на лизингодателя и за двата варианта на притежателя на актива.

Счетоводство при лизингодателя.

Имотът е в баланса на лизингодателя.

Съгласно клауза 5 от Заповедта на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 32n "За одобряване на счетоводните правила" Доход на организация "PBU 9/99" (по-долу - PBU 9/99) в организации, чийто предмет на дейност е предоставяне на такса временно използване (временно притежание и използване) на техните активи по договор за лизинг, постъпленията се считат за разписки, чието получаване е свързано с тази дейност.

Следователно получените периодични лизингови плащания се признават от лизингодателя като част от приходите за текущия период. Разходите на лизингодателя се състоят от начислената амортизация върху наетия имот за съответния период и разходите, свързани с подпомагане дейностите на лизингодателя.

В този случай възниква естествен въпрос: как лизингодателят да вземе предвид преждевременно прехвърлените лизингови плащания при изкупуване на лизинговия актив (ако имотът е записан в баланса на лизингодателя): като постъпления от продажбата на лизингови услуги (предсрочно плащане за лизингови услуги) или като постъпления от продажбата на лизинговия актив?

Ако лизингодателят счита предсрочно прехвърлените лизингови плащания (цена за обратно изкупуване) като постъпления от продажбата на лизингови услуги, тогава тяхната сума в пълен размер следва да бъде включена в приходите от съответния отчетен период и отразена в кредита на сметка 90 "Продажби".

По този начин, в месеца на обратно изкупуване на наетия актив, лизингодателят признава печалба, която е много по-голяма от обичайната му печалба по време на договора за лизинг с периодични плащания, което ще доведе до увеличаване на размера на данъка върху дохода в съответния период.

В такава ситуация трябва да се отбележи още един момент. Когато имотът е изкупен, собствеността върху имота се прехвърля, което води до прехвърляне на лизинговия актив на баланса на лизингополучателя. Цената на даден имот, машини и съоръжения, който се унищожава в резултат на продажбата, подлежи на отписване от счетоводството.

Имайте предвид, че тази счетоводна опция води и до отделно отчитане на приходите и разходите за една транзакция, което не е легитимно от гледна точка на счетоводната методология. Всъщност, от една страна, лизингодателят отразява по сметка 90 разписки "Продажби" от предсрочно плащане за лизингови услуги. От друга страна, като се има предвид, че към момента на прехвърляне на собствеността, лизинговият актив не е напълно амортизиран, лизингодателят понася загуба в размер на остатъчната стойност на арендувания имот по сметка 91 „Други приходи и разходи ". Според нормите на Данъчния кодекс на Руската федерация размерът на тази загуба не намалява облагаемата основа за данък върху доходите.

По този начин, за да се избегне подобна ситуация, е необходимо да се прави разлика между отчитането на продажбата на лизингови услуги и продажбата на наетия актив.

Лизинговите услуги се състоят в предоставяне на правото на лизингополучателя да притежава и използва лизинговия актив, поради което периодичните редовни плащания по време на договора трябва да се считат за приходи от продажбата на лизингови услуги и да се отразяват в кредита на сметка 90 "Продажби".

При прехвърляне на собствеността във връзка с покупка на нает имот, договорът за наем се прекратява предсрочно. В този случай размерът на лизинговите плащания, прехвърлени предсрочно, е цената на обратно изкупуване, следователно тази сума е постъплението от продажбата на наетия актив. Според сметкоплана продажбата на имота се извършва чрез сметка 91 "Други приходи и разходи".

В счетоводството на организацията - лизингодател, доходът в размер на цената на обратно изкупуване се признава като друг доход в съответствие с параграф 7 от ПБУ 9/99 "Доходи на организацията", одобрен със заповед на Министерството на финансите на Руска федерация от 6 май 1999 г. № 32n "За одобряване на счетоводните правила" Доход на организацията "PBU 9/99".

По този начин стойността на обратно изкупуване в счетоводството се отразява в съответствие с приетата счетоводна политика, основана на съществеността на сумата на цената на обратно изкупуване, като доход от продажбата на наетия актив, отделно от размера на лизинговите плащания.

За целите на данъчното счетоводство сумите, платени за плащане на цената на обратно изкупуване на наетия актив преди прехвърлянето на собствеността върху наетия актив на лизингополучателя (продажба на нает имот), следва да се считат за авансови плащания. Подобна гледна точка е изложена в писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 11 май 2006 г. № 03-03-04/1/431.

Имотът е в баланса на лизингополучателя.

Ако лизинговият актив по договора се отчита в баланса на лизингополучателя, тогава имотът се вписва в баланса на лизингополучателя не в момента на прехвърляне на собствеността в края на договора за лизинг, а когато имотът е отдаден под наем.

В този случай лизингодателят отписва лизинговата вещ от баланса си и я записва по задбалансовата сметка 011 „Дълготрайни активи в лизинг“ в оценката, посочена в договора за лизинг, т.е. в общия размер на лизинговите плащания (параграфи 1, 2 от член 31 от Закон № 164 -FZ, сметкоплан).

В съответствие с клауза 4 от Инструкции № 15, ако съгласно условията на договора за наем наетите имоти се записват в баланса на наемателя, тогава прехвърлянето на наетото имущество на наемателя се отразява от наемодателя чрез сметка 90 "Продажби".

Общият размер на лизинговите плащания се отразява в кредита по сметка 90 „Продажби“ в кореспонденция със сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“. Първоначалната цена на наетия имот се отписва в дебит на сметка 90 "Продажби", а разликата между размера на лизинговите плащания без ДДС и стойността на имота се записва по сметка 98 "Приходи отсрочени периоди" и представлява начисляването от общия размер на доходите от предоставяне на лизингови услуги, свързани с бъдещи отчетни периоди (точка 4 от Директива № 15).

Плащанията, получени по договора за лизинг, се отразяват от лизингодателя като плащания за изплащане на вземания по сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ и не се включват в приходите. При получаване на лизингови плащания, съответната част от отсрочените приходи (в проценти) се приписва на печалбата за отчетния период.

Когато лизингополучателят прехвърли на лизингодателя предсрочно цялата останала сума по договора за лизинг, имотът става негова собственост и договорът за лизинг се прекратява. Вземанията от лизингодателя се погасяват, а сумите, отчетени по сметка 98 „Отсрочени приходи“ по договора за лизинг, се прехвърлят изцяло по сметка 99 „Печалби и загуби“ и се признават като печалба за отчетния период.