Фани Мей и Фреди Мак: колос с глинени крака?

Двата стълба на пазара на недвижими имоти в САЩ отдавна са две квази публични корпорации - Fannie Mae и Freddy Mac. Сега експертите се чудят дали кризата на финансовите пазари и пазарите на недвижими имоти в САЩ ще предизвика падането на тези гиганти. В този случай американските данъкоплатци най-вероятно ще трябва да платят за спасяването си.

Fannie Mae и Freddie Mac са частни компании, но те действат съгласно харта, одобрена от правителството на САЩ. Компаниите подкрепят пазара на недвижими имоти, като купуват ипотеки върху ипотеки, изграждат пакети от тези ипотеки и ги продават под формата на ценни книжа със собствена гаранция. Някои от тези ценни книжа се задържат от корпорациите в техните баланси. От началото на ипотечната криза делът на Fannie Mae и Freddie Mac в обезпечени с ипотечни ценни книжа в САЩ се е увеличил до 84% от първоначалните 33%. Причината, разбира се, е намаляването на обема на такива ценни книжа, емитирани от всички останали участници на пазара.

Най-големият риск на компаниите е прекият кредитен риск от ипотеки от 3,7 трилиона долара, които те самите са гарантирали. Качеството на тези заеми е доста високо в сравнение със средното за американския пазар. Например законът забранява на тези компании да отпускат заеми над 80% от стойността на обезпечението.

Тук обаче може да има проблеми. Тъй като цените на недвижимите имоти в САЩ започват да падат, „жилищният капитал“ на наскоро заетите заемополучатели става отрицателен и вероятността от неизпълнение на заемите се увеличава. Последните клиенти от 2005-2007 г. заемат цели 53% в портфолиото на Фани и 56% в портфолиото на Фреди.

И двете компании повишиха прогнозите си за очакваните загуби по заеми. По този начин Freddie Mac сега прогнозира загуба от $ 18 милиарда през целия живот на настоящия портфейл, въз основа на предполагаем максимален спад в цените на имотите от 15%.

Кои са Фани Мей и Фреди Мак?

Fannie Mae (неформално съкращение на Федералната национална ипотечна асоциация) е основана през 1938 г. като част от политиката на Франклин Д. Рузвелт за новите сделки. Целта му беше да изпълни основния компонент на "Американската мечта" ? закупуване на собствен дом.

Пазарът на жилищни заеми се срина по време на Голямата депресия, което направи невъзможно купуването на домове за семейства без подкрепата на федералните нисколихвени заеми. Асоциацията трябваше да купува и продава ипотеки и да създаде вторичен ипотечен пазар чрез издаване на ценни книжа, обезпечени с тези ипотеки.

През 1968 г. президентът Линдън Джонсън приватизира Фани Мей, за да плати разходите за войната във Виетнам. Директната подкрепа на компанията от федералното правителство е прекратена. Асоциацията е получила статут на спонсорирано от правителството предприятие (GSE), така че има частен съвет на директорите и прави пари за акционери, но не плаща по-голямата част от данъците.

За да създаде конкуренция, през 1970 г. държавата създава друга GSE - Freddie Mac, тоест Федералната асоциация за ипотечни заеми за дома. Понастоящем целите на двете корпорации са едни и същи - да купуват и продават ипотеки за заеми не по-високи от определен размер, за да изпълнят първоначалната си мисия да обслужват интересите на обикновените американци.

Като част от правителствената политика за осигуряване на достъпност на собствените жилища за руските граждани, руското правителство създаде Агенция за жилищно ипотечно кредитиране.

Агенцията е създадена като отворено акционерно дружество, в което в момента 100% е собственост на държавата. Задачите на агенцията са същите като на Fannie Mae и Freddie Mac - създаване на вторичен ипотечен пазар, за да се предоставят ипотечни заеми на широк сегмент от гражданите. В сравнение с американските си колеги, AHML има повече от скромен размер - в момента в баланса му има ценни книжа само за 3-4 милиарда долара, тоест около хиляда пъти по-малко от тези на американците. За руския ипотечен пазар обаче тези цифри са доста големи.

Като част от политиката за достъпни жилища агенцията започна доста агресивно да купува фактури в цяла Русия, като същевременно се задоволява с минимална инфраструктура в регионите. За съжаление това доведе до много ниско качество на портфолиото. Към средата на 2008 г. делът на просрочените заеми в портфейла вече е бил 7%, докато в американските ипотечни асоциации той не надвишава 1%. Избухването на глобалната криза на ликвидността допълнително влоши позицията на AHML, значително намалявайки възможностите за финансиране. По този начин в близко бъдеще асоциацията е малко вероятно да се превърне в локомотив за ипотечно кредитиране на руския пазар.