Правен статут на апартаментите: анализ на съдебната практика

Алексей Жиров, практикуващ адвокат, ръководител на КТ "Бизнес и право"

Думата "апартамент" отдавна е в нашата употреба. Ако първоначално те са определяли луксозни стаи в хотели или просторни апартаменти в елитни жилищни комплекси или просто апартаменти с панорамни прозорци, сега апартаментите се разбират като много специфичен вид недвижими имоти. Въпреки това правният им статус все още е под съмнение сред някои специалисти.

В тази статия ще се опитаме да разберем плюсовете и минусите на новия формат на недвижимите имоти, както и да определим неговия статус и причините за евентуални съдебни спорове.

Легално определение на апартаментите

От правна гледна точка понятието "апартаменти" е много лошо дешифрирано и използвано от действащото законодателство.

Тези заключения се потвърждават от съдебната практика.

По този начин апартаментите не могат да се считат за жилищни помещения, предназначени за постоянно пребиваване на гражданите и за задоволяване на ежедневните им нужди, с други думи, апартаменти, чийто правен статут се определя от параграф 3 на член 16 от Жилищния кодекс на Руската федерация ".

С други думи, апартаментите са комфортни стаи в помещение за настаняване (хотел, мотел, ваканционен дом, санаториум и др.), Оборудвани с всичко необходимо (подходящо обзавеждане и оборудване) за временно пребиваване.

Но това е от правна гледна точка. На практика, според експерти, има четири основни типа апартаменти: апартаменти, апарт-хотели, обслужващи апартаменти и апартаменти. Първите три вида тези имоти се отдават под наем при различни условия - както краткосрочни, така и дългосрочни. На всички жители, независимо от това колко време се наемат стаите, се предоставя хотелско обслужване и възможност да използват хотелската инфраструктура. Кондо хотелите са единственият тип хотели, където могат да бъдат закупени недвижими имоти. Обикновено в такива хотели някои от стаите се наемат като в обикновен хотел, а други се продават като собственост.

Причини за появата на апартаменти в Русия

Основната причина за появата на апартаменти в Русия, по-специално в Москва, е недостигът на обекти за жилищно застрояване, трудната транспортна ситуация в града и търсенето на офис помещения, които не са се възстановили след финансовата криза. От една страна, настъпването на „ледниковия период“ на пазара на офис недвижими имоти, от друга страна, Указ на правителството на Москва № 714-PP, забраняващ изграждането на точки, принуждаващ разработчиците, вместо да строят бизнес центрове, да търсят заобикалящи мерки за запазване на инвестициите, направени в започнатото строителство. Преходът към формата на апартамента е един вид спасение за тях. Програмистите превръщат офис сграда в малки блокове, оборудвани с всички необходими комуникации за комфортен престой, и ги наемат или продават. Сградата се управлява и хотелските услуги се предоставят по правило от специализирани организации - управляващи компании (Hyatt, Hines и др.).

По този начин, в рамките на един проект, разработчиците успяват да комбинират офис, търговски и развлекателни и жилищни площи. Жилищните апартаменти обаче могат да бъдат наречени само условно.

Разликата между апартамент и апартамент

Основната разлика между апартамент и апартамент е различният правен статут.

В съответствие с член 16 от Жилищния кодекс на Руската федерация жилищните помещения включват жилищна сграда (част от жилищна сграда), апартамент (част от апартамент) и стая. В този случай апартаментът се признава като структурно обособена стая в жилищна сграда, която осигурява директен достъп до общите части в такава сграда и се състои от една или няколко стаи, както и помощни стаи, предназначени да задоволят домакинството на гражданите и други нужди свързани с пребиваването им в такава отделна стая.

Необходима характеристика на всяко жилище (апартамент, къща, стая) е неговото функционално предназначение: то е предназначено за живеене на гражданите. Според нормите на жилищното законодателство жилищните помещения са изолирани помещения, подходящи за постоянно пребиваване, т.е. отговарящи на установените санитарно-технически правила и норми, други законови изисквания (част 2 от член 15 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Хотели (апартаменти), санаториуми, къщи за почивка, пансиони и др. имат различно функционално предназначение. Такива помещения се използват за временен престой (място за почивка, лечение), за разлика от местоживеенето, което съгласно член 20 от Гражданския кодекс на Руската федерация се разбира като място, където гражданинът пребивава постоянно или преобладаващо .

Съдебната практика по отношение на статута на хотела (апартаментите) също е недвусмислена.

Тъй като ищецът в настоящия случай не доказва несъответствието на оспореното споразумение със закона или други правни актове, което води до признаване на сделката в съответствие с член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация (недействителна), съдилищата законосъобразно отказаха да удовлетворят посочения иск.

По този начин апартаментите са законно нежилищен обект, въпреки факта, че по време на строителството разработчикът може да спазва всички санитарни и технически стандарти.

Такива недостатъци на апартаментите като статута на нежилищни помещения, както и липсата на възможност за постоянно пребиваване (възможността за регистрация), изобщо не плашат потенциалните купувачи, тъй като те са доста специфични: това са служители на чуждестранни компании, бизнесмени, които прекарват по-голямата част от времето си в командировки, топ мениджъри на големи компании, за които местоположението на комплекса и хотелското обслужване са от особено значение, а проблемът с регистрацията, напротив, не е от значение. Купувачите, които вече имат жилища, често повече от един, също се интересуват от апартаменти.

Една от характеристиките на апартаментите при закупуването им е липсата на права върху обща собственост, като в жилищна сграда.

Освен минусите, апартаментите имат и своите плюсове. Собствениците на недвижими имоти получават възможност да живеят в непосредствена близост до мястото на работа, без да отделят много време за пътуване, да използват услугите на търговски и развлекателни заведения, които могат да бъдат част от многофункционален комплекс, както и пълен хотел услугата и цялата гама от комунални услуги, които управляващото дружество поема.

Друг плюс е свободата в дизайна на помещенията. Процедурата за реорганизация (реконструкция) не изисква одобрението на упълномощените органи в такива обеми, както при жилищните помещения.

Характеристика на съдебната система

Като отделен ред бих искал да посоча една особеност на руската съдебна система, с която ищците трябва да се сблъскат, когато подават искове за признаване на собственост върху апартаменти поради статута им на нежилищни помещения.

На практика не са редки случаите, когато арбитражните съдилища и съдилищата с обща юрисдикция отказват на ищците - физически лица - да признаят собствеността върху нежилищни помещения, като се позовават на липсата на компетентност по спора пред този съд.

Например гражданинът Ф. се обърна към Люблинския окръжен съд на град Москва с искова молба за признаване на собствеността върху нежилищни помещения (апартаменти) и място за паркиране в офис и бизнес център.

В определението за прекратяване на производството съдът посочи, че от исковата молба на гражданин Ф. към LLC е видно, че този спор по своето естество е свързан с изпълнението на предприемачески и други икономически дейности, тъй като претендира права върху не -жилищни помещения, които не могат да се използват за други цели, което произтича от условията на самия инвестиционен договор, сключен между правителството на Москва и фирмата, в рамките на който строителството на офис и бизнес център с търговски помещения и апартаменти на парцелът е извършен.

В ситуация, в която Арбитражният трибунал прекрати производството по подобно дело, следва да се приеме, че Европейският съд по правата на човека, когато разглежда делото Безимянная срещу Русия, посочва факта на нарушение на член 6 § 1 от Конвенцията по делото на жалбоподателя отбелязва недопустимостта на ситуация, при която националните съдилища, като отказват да разгледат делото поради твърдяните ограничения на тяхната юрисдикция, ефективно оставят жалбоподателя без никаква вина от негова страна в съдебен вакуум.

Има много такива случаи на прекратяване на производството сред съдилищата с обща юрисдикция.

Коментари от Татяна Бекренева, адвокат

Кондо хотели, апарт-хотели, които са смес от кооперация и хотел, популярни в много страни. Подобно на хотелите, апартаментният хотел се управлява от оператор, но е собственост не само на управляващото дружество, но и на физически лица. Инвеститорите не купуват пакети от акции, а отделни единици - студия или апартаменти от няколко стаи с кухня (апартаменти), които могат да се използват като временно жилище или да се отдават под наем. Разработването на форматите на апартхотели и обслужващи апартаменти е свързано, наред с други неща, със спецификата и рисковете на хотелиерския бизнес. Отдаването под наем на поне някои от стаите за дългосрочен наем (формат на апартхотел) намалява рисковете от недостатъчно оползотворяване на стайния фонд, позволява ви да получите стабилен прогнозиран доход и да намалите сезонния фактор. Освен това апартхотелът не се нуждае от значителни обществени площи и помещения (ресторанти, конферентни зали), което е необходимо за традиционните хотели. За него местоположението на първата линия не е толкова критично, а стандартите за обслужване като правило не са толкова строги. Но сегашното руско законодателство не предвижда такава класификация на апартаментите, няма наистина ясна правна регламентация какво трябва да се приписва на апартаментите, дали тези обекти на недвижими имоти трябва да бъдат признати за нежилищни или жилищни обекти?

Член 15 от Жилищния кодекс на Руската федерация дефинира понятието "жилищни помещения", което включва, наред с други неща, жилищна сграда, нейната част, апартамент и стая. Жилищните помещения се считат за изолирани помещения, които са недвижимо имущество и са подходящи за постоянно пребиваване на гражданите (отговаря на установените санитарно-технически правила и норми, други законодателни изисквания). По този начин, за целите на прилагане на разпоредбите на алинея 2 на параграф 1 на член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация по отношение на предоставянето на приспадане на данък върху имуществото за разходите за закупуване на апартаменти, такава стая трябва действително да представлява апартамент или дял в жилищна сграда, подходяща за постоянно пребиваване на гражданите (трябва да отговаря на установените санитарни и технически правила и разпоредби).

Член 15 от КТ на РФ също така установява, че процедурата за признаване на помещение като жилищно и изискванията, на които трябва да отговаря жилищното помещение, са установени от правителството на Руската федерация. В изпълнение на това изискване, Резолюцията на правителството на Руската федерация от 28 януари 2006 г. № 47 одобри Наредбата за признаване на помещенията като жилищни помещения, жилищни помещения, неподходящи за живеене и жилищна сграда като аварийни и подлежащи на разрушаване или реконструкция.