Понятието и правните особености на задължението за наем, разликата от другите институции, основните условия на договорите за наем.

Договор за анюитет - реален, обременителен и едностранно обвързващ.

Страни: получател на рента и платец на рента. Гражданите и юридическите лица могат да действат като такива. В този случай получателите на наема могат да бъдат физически лица. и някои орг.

Нещо - всяка собственост.

Формата. Договорът за анюитет подлежи на нотариална заверка, а споразумението, предвиждащо отчуждаването на недвижимо имущество срещу заплащане на рента, подлежи на държавна регистрация.

Срок Договорът за анюитет може да бъде безсрочен (при постоянен договор за анюитет) или да се измерва с продължителността на живота на получателя на наем (при други видове договори). Това е текущ д-р. Несигурността на срока на договора не позволява при сключването му да се определи целият размер на наема, който ще бъде платен. Това обстоятелство прави договора рискован, тъй като не е известно предварително за коя от страните ще бъде по-изгодно и всяка от страните може да получи удовлетворение в по-малък размер, отколкото си е представяла.

плащания под наем (като правило размерът на плащането е съществено условие);
такса (ако имотът се прехвърля срещу заплащане).

Видове договори за наем:

Правата и задълженията на страните варират в зависимост от вида на договора за наем.

Права на получателя под наем: а) да получават наема своевременно и изцяло, дори в случай на случайно унищожаване на прехвърлената вещ срещу наема; б) искане от анюитета да прекрати договора чрез изкупуване на анюитета; в) да поиска плащането на наема от лицето, на което имуществото, прехвърлено от получателя на наема, ще бъде отчуждено от наемателя при сключване на договора за наем (този имот е обект на правото на наследяване и др.).

Права на платеца на наем: а) да прекрати договора със съгласието на получателя на наема; б) отчуждава на трето лице недвижимо имущество, получено от него срещу рента от получателя на рента, без съгласието на последния и др.

Задължение на получателя на анюитет - договорете с наемателя при сключване на договора:

а) размера, метода и времето за плащане на наема;

б) метода за обезпечаване на договора;

в) съдбата на договора в случай на смърт на наемателя и др.

Задължения на наемателя:

а) да плаща наема своевременно и изцяло, дори в случай на случайна загуба на имущество, получено от него по наема;

б) индексиране на плащанията на наема с напредването на инфлацията;

в) съгласува с получателя на наема условията на договора, които са посочени в задълженията на получателя на наема;

г) да компенсира загубите на анюитета в случай на неправилно изпълнение на задължението за плащане на рента и др.

Отговорност на платеца настъпва анюитет за неправилно изпълнение на договора от него (под формата на плащане на лихва, отнемане, прекратяване на договора и др.), както и дъщерно дружество за неправилно плащане на анюитет на неговия получател от лицето, на което е прехвърлил собственост върху недвижимия имот, получен от него под анюитет (клауза 2 от чл. 586 ГК).

Договор за постоянна рента.

Отличителна черта на постоянния наем от другите видове наем е неговият неопределен срок.

Страни договори за постоянна рента:

броят на страните по споразумението не е ограничен от закона;
само граждани и юридически лица могат да бъдат страни по споразумението;
предметният състав е ограничен само за една страна - получател на наема: те могат да бъдат както гражданин, предал имот под наем, така и гражданин, посочен от него, както и организация с нестопанска цел (фондации, обществени и религиозни организации) (параграф 1 от чл. 50 и чл. 589 от Гражданския кодекс);

Правото на получаване на анюитет преминава от получателя на анюитета към неговия правоприемник чрез прехвърляне на вземането приживе или след смъртта - по наследство или по време на реорганизацията на юридическо лице, ако то е такова (клауза 2 на член 589 от Граждански кодекс).

Нещо анюитетът се състои от имуществото, прехвърлено от получателя на рентата в собственост на анюитета, и директно анюитет - плащания към лицето, което е прехвърлило имуществото си в собственост на анюитета.

Имуществото, прехвърлено от получателя на наема, може да бъде всякакви вещи, които не са изтеглени от граждански оборот, както движими, така и недвижими.

Наемът може да бъде под всякаква форма: парични, облекло, услуги, работа, но винаги трябва да бъдат изразени в парично изражение, в противен случай договорът ще бъде обезсилен.

Минималният наем не е определен от закона (той трябва да бъде определен от страните по договора). Размерът на наема подлежи на индексиране в съответствие с увеличаването на закона за минималната работна заплата (клаузи 1, 2, член 590 от Гражданския кодекс).

Време в договора за постоянна рента те се определят само по отношение на времето на плащане на анюитета: той трябва да се изплаща непрекъснато в края на всяко тримесечие, освен ако договорът не предвижда друго (член 591 от Гражданския кодекс).

Цена договор за постоянна рента се състои от стойността на имуществото, прехвърлено на платеца от получателя на анюитета и размера на анюитета, платен от анюитета.

Основанията за искане на получателя на наема за неговото обратно изкупуване (чл. 593 от Гражданския кодекс):

а) забавено плащане на наем за повече от една година;

б) е нарушил задълженията си да осигури плащането на наем (член 587 от Гражданския кодекс);

в) е обявен в несъстоятелност или са възникнали обстоятелства, сочещи, че наемът няма да бъде платен от него в размер и в срокове, установени с договора;

недвижими имоти, прехвърлени срещу заплащане на наем, влезли в обща собственост или разделени между няколко лица;
в други случаи, предвидени в договора.

Задължения на наемателя:

да плати наема за постоянно в пълен размер дори в случай на загуба на имущество, прехвърлено му безплатно;
да заплати лихвите, установени с договора или в съответствие с чл. 395 от Гражданския кодекс за забавено плащане на наем (клауза 1 от чл. 595 от Гражданския кодекс);
носи риск от случайна загуба на имущество или случайно увреждане на него, прехвърлено му безплатно (клауза 1 на член 595 от Гражданския кодекс).

Права на платеца на наем:

да се откаже от договора за анюитет, като изкупи анюитета, за това той трябва да уведоми писмено получателя на анюитета три месеца предварително и да плати следващите суми на рентата до нейното обратно изкупуване (клауза 1 на член 592 от Гражданския кодекс); отказът от това право в договора е невалиден, но договорът може да предвижда забрана за обратно изкупуване в рамките на определен срок: не може да бъде повече от 30 години (клауза 3 на член 592 от Гражданския кодекс). Обратното изкупуване се извършва на цената, посочена в договора, а при негово отсъствие - на цена, съответстваща на годишния наем, който трябва да бъде платен, плюс стойността на имуществото, прехвърлено срещу заплащане на наем (клауза 3 от член 594 от Граждански кодекс);
да поиска намаляване на размера на наема или прекратяване на договора в случай на загуба на имущество, получено за плащане (клауза 2 на член 595 от Гражданския кодекс).

Права на получателя под наем:

да изисква от платеца плащането на наем (чл. 593 от Гражданския кодекс);
прехвърля на друго лице правото си да получава наем през живота си чрез отстъпване на иск, а след смъртта на получателя на наема това право преминава по наследство (клауза 2 на член 589 от Гражданския кодекс);
да изискват от платеца обратно изкупуване на наема при неправилно изпълнение на договора, както и в редица случаи и при неправилно изпълнение на договора от него: когато имотът, получен от него по наема, е преминал към няколко лица за общо ползване или е разделен между тях, както и в случая, когато платецът е обявен в несъстоятелност (член 593 от Гражданския кодекс).

Основания за прекратяване на постоянен анюитет:

общи основания за всички договори (глава 26 от Гражданския кодекс);

а) изискванията на получателя да изкупи наема (чл. 593 от Гражданския кодекс);

б) изискването на платеца да прекрати договора поради случайна загуба на имущество, прехвърлено срещу заплащане на наем (клауза 2 от член 595 от Гражданския кодекс).

Отговорност на страните по силата на договор за постоянна рента, Гражданският кодекс на Руската федерация не е предвиден специално. Това означава, че това се случва в съответствие с общите основания, предвидени в параграф 2 на чл. 586 и чл. 588 от Гражданския кодекс. Някои форми на отговорност обаче могат да бъдат разграничени:

изплащане на лихва от платеца на анюитета за забавено плащане на анюитет в съответствие с чл. 395 от Гражданския кодекс (чл. 588 от Гражданския кодекс);
прекратяване на договора чрез обратно изкупуване на наема по искане на получателя (клауза 1 на член 593 от Гражданския кодекс);
прекратяване на договора за анюитет по искане на платеца чрез неговото обратно изкупуване (член 592 от Гражданския кодекс).