Формула на кредита: къде да търсим печалба

Да си представим, че преди три години сте купили апартамент с помощта на ипотечен кредит за период от 20 години при 13% годишно. Днес виждате, че сегашните лихвени проценти по ипотечните заеми са малко по-ниски - средно 12% годишно, ако желаете, можете да намерите по-малки. Съответно имате въпрос: как да рефинансирате и какво можете да спечелите от него?

На първо място, нека ви напомним, че рефинансирането или рефинансирането е пълно или частично изплащане на заем чрез получаване на нов, по-евтин. Основната цел на отпускането на заеми е да намали лихвения процент. Но можете също да промените условията на заема. След като взе решение за рефинансиране, клиентът сам избира: да плати по-малко от размера на плащанията или от условията. И в двата случая той печели.

Колко можете да спечелите
Да се ​​върнем към нашия пример, от който тръгнахме - как да „облекчим“ тежестта от 20-годишен заем при 13% годишно. Този пример ни даде Иля Зибарев, ръководител на блока "Ипотечно кредитиране" на Алфа-Банк. Да предположим, че преди три години сте теглили заем в размер на $ 100 хиляди и сте плащали $ 1169 по заема всеки месец. Днес в Алфа-Банк можете да рефинансирате с 10,8% за 17 години, съответно анюитетното плащане ще падне до 1016 $.
Ако клиентът не бъде рефинансиран, тогава за останалите 17 години той ще плати $ 238 хил., При рефинансиране при 10,8% ще трябва да депозира $ 207 хил. Спестявания при плащания ще бъдат $ 31 хил.

Вторият начин за последващо кредитиране е промяна на падежа на плащането. Да предположим, че искате да плащате два пъти повече месечно, отколкото е предвидено в първоначалния договор. Със сключването на ново споразумение ще съкратите срока за изплащане на заема и също ще се възползвате.

Но може да има и друга история - имате затруднения и искате да удължите периода на плащане, такъв пример ни беше даден в брокерската компания "Независимо бюро за ипотечно кредитиране" (НБИК):

Взехте назаем 200 хиляди долара за 15 години при лихва от 11%. Месечното плащане е $ 2273. След няколко години те загубиха високоплатена работа. Дългът ви към банката е $ 188,773. При същата ставка, ако рефинансирате останалата сума за 25 години, месечното ви плащане ще бъде $ 1850. „Разбира се, с увеличаването на срока, надплащането към банката нараства. Но ако на дневен ред - загубата на единственото жилище, тази опция ще бъде съвсем приемлива, "- каза генералният директор на НБИК Дмитрий Балковски.


Когато ползата започне
Според Иля Зибарев (Алфа-Банк) вече можете да мислите за рефинансиране, когато разликата между лихвените проценти е 1%. Както ни предложи директорът на отдел „Комуникации“ на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) Анна Ярцева, рефинансирането е изгодно за клиент, когато поне 50% от сумата на кредита е изплатена, а разликата в лихвените проценти е поне 2%.


Къде свършва ползата
Говорейки за караницата с получаването на нов заем. Това са стандартните разходи на кредитополучателя за получаване на какъвто и да е ипотечен кредит: такса за изплащане на заема, задължителна застраховка живот и здраве, застраховка на апартамент и право на собственост, плащане за услуги на организации на трети страни - компания за оценка и нотариус, някои допълнителни банкови такси са възможни. Всички тези разходи трябва да бъдат взети предвид и изчислени.

Ако обаче рефинансирате в собствената си банка, където вече сте известен като ипотекополучател, тогава тези разходи ще бъдат по-малки. Друго нещо е, че банките не винаги са склонни да рефинансират собствените си кредитополучатели, тъй като те очакват определена рентабилност от тях и не искат да харчат пари за нов заем.

Освен това трябва да се обърне внимание на мораториума за предсрочно изплащане на заема и рефинансирането се приравнява на него. Мораториумът в различни банки може да отнеме от шест месеца до пет години. „След изтичане на мораториума може да има период, в който заемът може да бъде изплатен за известно време, но за това се начислява комисионна от 2-5% от сумата, което може да отмени всички ползи от рефинансирането“, предупреждава Дмитрий Балковски (NBIK).

И все пак - ако плащате заем по анюитетна схема (всеки месец - същата сума), тогава през първите години месечните плащания на кредитополучателя отиват главно за плащане на лихви и само малка част от тях е да изплати основния дълг . „При срок от 15 години салдото по непогасените заеми ще бъде намалено наполовина само след 10 години“, казва Балковски. - И ако остане година или две, преди заемът да бъде изплатен, тогава месечните плащания отиват почти изцяло за изплащане на основния дълг, а лихвите по остатъка се начисляват най-малко и няма много смисъл от рефинансиране.


Къде да отидем?
Така че сте решили да рефинансирате. Какво да правя?
„Трябва да се консултирате с банка, която предлага услуги за рефинансиране“, съветва Анна Ярцева (AHML). - Струва си да вземете копие от споразумението си с вас и да ги помолите да изчислят предпочитанията и ползите. Освен това си струва да се консултирате с квалифициран брокер, който познава добре банковата система и ще може да намери изгоден вариант за повторно кредитиране дори чрез средни банки. Може би брокерът ще намери две или три банки. Отидете на едно, после на друго - погледнете цената на сметката, обърнете внимание на това как банковите служители се отнасят с вас ".

Анна Ярцева призовава да бъдете внимателни при изявленията за готовността да отпускате заеми под цената на парите на пазара. Процентът на рефинансиране на Централната банка е 10%, тоест Централната банка отпуска пари под 10%, като отчита всички рискове. Търговската банка трябва да има поне 2% марж, което означава, че може да отпуска пари при 12% от ситуацията в страната. Заем под 8% годишно, при парична цена 10%, поражда въпроси.

Днес освен банки, работещи по програмата AHML, рефинансирането се практикува от: VTB 24, Алфа-Банк, Райфайзен, Банка на Москва, IMB, HomeCredit, Национална ипотечна компания, Kit-Finance, Nomos Bank, RosEuroBank.


Рефинансиране и криза
Как финансовата криза на Запад ще се отрази на процеса на рефинансиране на кредитополучателите у нас? Според наблюденията на Дмитрий Балковски („Независимо бюро за ипотечно кредитиране“) все още няма очевидни промени на пазара, тъй като услугата за рефинансиране в Русия все още не е достатъчно развита. Възможно е в бъдеще програмите за отпускане на заеми да бъдат намалени или дори временно преустановени.

С увеличаване на ставките на пазара определено няма да има търсене на услугата за намаляване на лихвените проценти. Но има, напомня Балковски, - рефинансирането на заем, който споменахме, за да увеличим срока на заема, за тези, които имат материални затруднения. Тази услуга ще бъде търсена дори когато тарифите се увеличат.

Иля Зибарев (Алфа-Банк) припомня, че рефинансирането продължава да бъде интересен продукт, особено за тези, които са получили ипотечен кредит преди 3-4 години, когато лихвените проценти са били много по-високи от днешните. През този период банките се отнасяха сериозно към процеса на поемане на клиенти, като това обикновено бяха кредитополучатели с добро ниво на доход, напълно потвърдени - такива са особено интересни за банките днес. Рефинансирането ще остане актуално, тъй като най-вероятно в близко бъдеще лихвите няма да се покачат значително, поне до нивото отпреди три или четири години, предполага Зибарев.

Въпреки че от гледна точка на Максим Голдбърг няма трагедия - първо, банките ще преоценят рисковете си и ще се отнасят по-стриктно към клиентите си, и второ, рефинансирането ще продължи да се развива по-нататък заедно с ипотеките. Колкото повече оферти има на първичния пазар на заеми, толкова повече клиенти ще има за рефинансиране.

Нашите събеседници отбелязаха, че банките сега имат проблеми с ликвидността. И в този смисъл е по-лесно за онези банки, които имат „шеф“ в лицето на AHML. Следователно, в случай на ликвидна криза, AHML обещава да подкрепи своите отделения, каза неговият главен изпълнителен директор Александър Семеняка. „Преди кризата много банки предпочитаха да не продават заеми, а да ги натрупват в балансите си за последваща секюритизация“, обясни генералният директор на AHML. Сега банките имат един начин - да продават ипотечни портфейли, което е по-малко изгодно от секюритизацията. AHML е готова да предложи обратно изкупуване на ипотечни заеми с условие обратно изкупуване навреме, когато секюритизацията стане възможна. В същото време заемът AHML за банката ще бъде безлихвен.