Регистрация на ипотека в банка - етапи и процедури

банка

Дори и да сте 100% сигурни в способността си да изплатите ипотечен заем, това не винаги означава, че банката споделя вашето мнение.

Този списък не е окончателен и може да бъде разширен с допълнителни документи по искане на банката. Предварително одобрение обикновено се дава за определен период и при условие, че вие ​​и вашата кредитоспособност сте проверени от банката. Процесът на подробна обработка на вашата молба от банката е доста сложен, тъй като се състои от голям брой показатели, доклади, заключения. По-долу ще разгледаме най-често срещаните.

Коефициент на платежоспособност

Платежоспособността е способността за своевременно и пълно изпълнение на поетите финансови задължения. Съотношението се изчислява като отношение на месечното плащане по ипотечния заем + месечни плащания по други заеми към месечния нетен доход на кредитополучателя. Нетни доходи = спечелени доходи, т.е. след удържане на пенсионни вноски и данъчни облекчения. Пример: размерът на месечното плащане по ипотечен кредит = 50 000 тенге. Сумата на месечното плащане по кредитна карта = 20 000 тенге. Размерът на заплатата = 180 000 тенге (50 000 + 20 000)/180 000 = 0,38. В световната практика, най-приемливото съотношение се признава като стойност под 0,35, но банките могат да разрешат по-високо съотношение. Изчислете това съотношение сами, за да определите собствената си платежоспособност.

Кредит/Обезпечение (K/Z)

K/Z показва нивото на обезпечение на заема и се изчислява като съотношението на пазарната стойност (посочена в отчета за оценка или определена от банката) на закупения недвижим имот към сумата на искания заем. От него зависи първоначалната вноска, която ще трябва да имате за разплащания с продавача на недвижими имоти. Най-често срещаната стойност за съотношението K/Z е 70%, което означава, че сумата на заема може да бъде 70% от пазарната стойност на недвижимите имоти или да бъде по-ниска от тази стойност. Банките предлагат и програми за кредитиране, при които съотношението може да бъде по-високо от 70%, например 85%, но при условие, че разликата от 15% е осигурена чрез Казахстанския фонд за ипотечно гарантиране (KFGIK). Разликата между сумата на заема и пазарната стойност е необходима на банката, за да намали риска от падане на цените на недвижимите имоти, тъй като ако не платите заема, банката ще започне процедурата за продажба на вашия дом. Именно този риск KFGIK застрахова. Можете да се запознаете със застрахователните условия и тарифи на уебсайта www.mgf.kz.

Правна проверка на сделката

Банката проверява законността на собствеността върху недвижимия имот от вашия продавач, наличието на грешки и нарушения в документите за собственост на недвижими имоти, независимо дали има тежести или арести, наложени върху недвижими имоти. Това е необходимо, за да се намали рискът банката да остане без обезпечение по кредита, а вие - без жилище. Този вид риск се покрива от застраховката на собствеността. Ако в документите бъдат открити нарушения, банката може да препоръча отстраняване на тези нарушения или приемане на документи със съществуващи нарушения.

Ако преди това сте имали заеми и забавяния в погасяването, не го крийте от банката - все пак ще стане известно чрез единната база данни на ПКБ. По-добре е предварително да се консултирате за политиката на банката по отношение на хора като вас. кредитна история.

Кредитна история

Кредитната история е цялата информация за плащания по заем на физическо лице (юридическо лице). Информацията е отразена в Кредитния отчет, който се предоставя от Първото кредитно бюро (ПБК). Ако някога сте теглили заем (или изплащате заем в момента), тогава Кредитният отчет ще отразява цялата информация относно вашата платежна дисциплина, размера и видовете заеми. Можете самостоятелно да получите кредитен отчет и да видите Кредитна история. Процедурата за получаване на кредитен отчет е достъпна на уебсайта www.1cb.kz. Банката задължително ще прегледа кредитната ви история и в случай, че има просрочени плащания в настоящето или в миналото, може да ви бъде отказан заем. Също така от Кредитния отчет банката научава за всички ваши текущи месечни плащания, чийто размер може значително да повлияе на коефициента на платежоспособност, в резултат на което сумата на кредита може да намалее или кредитът ще бъде отказан.

Предварителното информиране на банката за минали проблеми с кредитната история ще ви помогне да избегнете ненужни закъснения и проблеми с получаването на заем или неочакван отказ.

Получаване на заем

След като сте одобрени за заем, може да сте малко объркани: какво да правите сега и къде да отидете? Следващите стъпки ще ви помогнат да избегнете объркване в последователността на действията:
1. Не забравяйте да поискате от банката писмо, в което ще бъде посочена одобрената сума на кредита. По правило банките издават такова писмо, адресирано до продавача (собственика) на недвижими имоти. В писмото трябва да бъдат посочени и условията за издаване на заем.

2. Попитайте вашия кредитен мениджър дали банката работи с такива
нотариус и дали той (нотариус), действащ от ваше име, може да поеме регистрацията на собственост и залог. Ако отговорът е да, отидете при този конкретен нотариус - това ще спести вашето време и нерви.

3. Кажете на продавача си за одобрението на заема и му дайте писмото от банката. Договорете се за датата на транзакцията и подгответе сумата на авансовото плащане. Защото транзакцията се състои от няколко етапа, описани по-долу, трябва да посетите банката поне още 2 пъти.

4. В деня на сделката ще е необходимо да се сключи договор за продажба на недвижим имот. В този момент можете да прехвърлите онази част от парите, които сами плащате. Нотариусът може да отрази в договора колко сте платили и колко ще бъдат издадени на продавача от банката.

5. След сключването на договора за продажба (ако сами ще предприемете по-нататъшни стъпки за регистрация), ще трябва да отидете до КПС по местонахождението на имота и да представите договора за продажба за регистрация. Не забравяйте, че ще станете пълноправен собственик на дома само след регистрацията на договора за покупко-продажба, което ще отнеме 56 дни.

6. След като получите регистрираното споразумение за покупко-продажба, ще го преведете в банката. Банката ще ви предостави договор за заем и договор за залог, които ще трябва да бъдат регистрирани в същия PSC. Регистрацията на Договора за залог отнема около 56 дни. По правило заем се издава след регистрацията на договора за залог, но в някои банки - преди регистрацията. Проверете това предварително.

7. Представяте регистрирания Договор за залог в банката, след което ще изчакате деня на заема. Преди датата на издаване ще трябва да попълните всички необходими застрахователни договори, изисквани от банката. Не забравяйте да информирате продавача за датата на заема, тъй като присъствието му ще е необходимо.

8. В деня на издаването вие и продавачът ще дойдете в банката, където продавачът ще бъде помолен да напише разписка, в която се посочва, че е получил цялата сума изцяло. След това отидете до касата и сключете пълно споразумение с продавача си.

Статията е една от поредицата статии „Ръководство за ипотека“, която можете да изтеглите изцяло на линка