Прехвърляне на правото за наем на парцел

Земеделският и гражданският кодекс на Руската федерация ви позволяват да наемете парцел за индивидуално жилищно строителство и селскостопански работи.

Членове 15 (стр. 2), 22 (стр. 8) и 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация дават концепцията за наемане на имот, за да се получи правото да се използва по предназначение, без правото да се разпорежда с него в бъдещето. В съответствие с тези норми наемателят не може да прехвърли парцела за ползване на друг.

Понастоящем се прилага споразумението за цесия. Въз основа на този документ правото на наем на парцел се прехвърля с отчуждаване на права от предишния собственик. Сключвайки такова споразумение, наемателят незабавно губи придобитото преди това право да използва парцела. Всички въпроси със собственика на сайта трябва да бъдат разрешени допълнително от новия наемател. По този начин договорът за цесия се различава от договора за пренаем, когато основната страна в отношенията със собственика остава основният наемател.

Кога е възможно да се отстъпи правото за наем на парцел?

Най-често поземлените парцели са собственост на държавата. Основните им наематели са общински сдружения. Вторият по големина играч в сферата на недвижимите имоти са търговските организации, които получават правото да притежават земя на търгове. Вторият вид договор - цесията, по правило се сключва в продължение на много десетилетия.

Всяко споразумение за отдаване под наем между общинското правителство и новия наемател трябва да бъде регистрирано при сключването му за период от повече от 1 година. Изключение могат да бъдат краткосрочните договори за сезонна селскостопанска работа.

Прехвърлянето на правото за наем на поземлен имот е предвидено в чл. 22 от Кодекса на труда на РФ. Това може да се направи, ако:

сключване на договор за пренаем за една от частите на разпределението;
участие в съвместно строително предприятие;
изпълнение на задължения по обезпечение;
внасяне в уставния капитал на дружеството.

Ако една от тези причини е възникнала по време на валидността на оригиналния договор, тогава законът не задължава да уведоми собственика за това и да получи съгласие от него.

Когато упражняването на това право е забранено

Кодексът на земята на Руската федерация предвижда редица случаи, когато прехвърлянето на правото за наем на парцел е забранено.

Възможността за възлагане в договора за наем на земя трябва да бъде предвидена. Това предвижда параграф 2 от чл. 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Наемателят има право да се разпорежда със земята по свое усмотрение, но в рамките на споразумението, сключено с лизингодателя.

Ако това не бъде направено, наемателят няма да има право да отстъпи земята си.

Ще бъде невъзможно да се упражни такова право, ако действителното предназначение на парцела не съответства на това, посочено в договора първоначално. Например, ако на земята има сгради и земята е наета за живеене, а след това сградите са продадени от собственика отделно от земята, тогава предназначението на парцела ще бъде променено. Или ако земята е била наета за земеделски проучвания, но след това на нея са били издигнати сгради за живеене.

Освен това е невъзможно да се сключи споразумение за възлагане на общински поземлен имот, ако:

наличието на построени върху него обекти на недвижими имоти без разрешение. Същото се отнася за сгради, издигнати с разрешение, но в нарушение на строителните норми;
ако земята е арестувана или е предмет на правен спор;
трайно забавяне или неплащане от първоначалния наемател на договорения наем.

Нормативни актове за сключване на договора

Сключването на такива договори се извършва с прякото прилагане на ключовите правила:

гл. 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който урежда въпросите за наемане, и чл. 606 от този код;
гл. 24 от Гражданския кодекс на Руската федерация, регулиращ прехвърлянето на права от едно лице на друго;
Изкуство. 22 от Кодекса на труда на Руската федерация, установяващ правото на наем на парцели като една от съществуващите форми на правоотношения в областта на оборота на земята;
Изкуство. 65 от Кодекса на труда на Руската федерация, установяващ формата на плащане за използване на даден дял.

Какво да направите преди сключване на договор

Споразумение за прехвърляне на права за наем на парцел се сключва по правило в писмена форма; в неговия текст е необходимо да се посочат значимите характеристики на обекта, които пряко определят стойността на сделката.

Преди сключване на договор:

не би трябвало да има изразено несъгласие на една от страните с нейните условия;
не трябва да има просрочени плащания от първия наемател;
сделката трябва да бъде призната за законна, което се потвърждава от нотариално завереното съгласие на всички участващи страни;
необходимо е да се посочат всички съществуващи тежести на определен сайт.

Текстът на споразумението трябва да посочва целта на прехвърлянето на правата от един наемател на друг.

Само ако тези изисквания са изпълнени, транзакцията ще бъде призната за законна и може да бъде регистрирана в органите на Rosreestr.

Етапи на сключване на договора

Сключването на споразумение за прехвърляне е двуетапен процес.

На първия етап наемателят и бъдещият наемодател инспектират разпределението и определят плащането, като вземат предвид качествените характеристики.

По време на втората транзакцията се изпълнява и директната й регистрация.

Документи за възлагане

Прехвърлянето на права за наем на земя е виртуална сделка. Материалните характеристики на сделката могат да се разпореждат само от собствениците на сайта.

За да се придаде на тази сделка статут на правен договор, трябва да се подготви пакет от документи, предписани от закона, който включва:

заявление за възлагане, подадено от името на лизингодателя и бъдещия наемател (всяка страна попълва свое копие);
копие от първоначално сключеното споразумение, заверено от нотариус, по което ще се проведе процедурата;
оригиналът на кадастралния план за обекта и неговото нотариално заверено копие;
разписка, потвърждаваща плащането на държавното мито за регистрация на прехвърлянето на права;
самото споразумение за прехвърляне на права в 3 екземпляра (на страните и собственика на парцела), което се подписва в присъствието на упълномощено от собственика на земята лице.

Освен това ще трябва да подготвите:

заверено копие от паспорта на гражданин на Руската федерация или чуждестранен гражданин, които се представят заедно с оригинала на този документ;
съгласието на съпруга, заверено от нотариус за тази сделка. Ако съпругът отсъства, този факт трябва да бъде документиран.

След проверка на документите, проверка и подписване на договора, той се регистрира в съответното териториално поделение на Росреестр по местонахождението на земята.

Търговска регистрация

Регистрацията на договора се извършва, след като страните са заплатили държавното мито, което за физическо лице е 2 хиляди рубли.

Съгласието на основния наемодател трябва да бъде получено, ако срокът на наема надвишава 5 години. Във всички останали случаи страните по сделката трябва само да уведомят собственика за промяната в потребителя на сайта.

Процедурата за прехвърляне на права за наем върху парцел все още не е много популярна в правоотношенията между физически и юридически лица. Но именно благодарение на нея първоначалният работодател може бързо да разреши проблема, когато възникне проблем и е невъзможно да се използва земята по предназначение в техен интерес.

Примерното споразумение за прехвърляне на правото за наем на парцел трябва да съдържа:

подробности и подписи;
времето на подписването му;
периода, за който е сключен;
информация за сайта, включително неговия размер и местоположение;
размера на таксата;
условия на прекратяване.

И така, основното при съставянето на договор е да не допускате грешки и да не нарушавате изискванията на закона. В противен случай транзакцията ще бъде обезсилена. За да сключите правилно споразумение за възлагане на лизинг на парцел, трябва да се свържете с нашите адвокати за помощ. Това ще позволи на договора да придобие законни права, след което може да бъде регистриран.