Нашите внуци ще видят „Нова Москва“, но ценовите игри вече започнаха

Основни тези на онлайн конференцията в IRN.RU


Само 3% от земята близо до Москва, но за московско спасение
Много читатели на www.irn.ru бяха изненадани от избора на тази конкретна област - от Киевское до Калужско шосе. Някои от тях вярват, че би било по-добре да се развива Москва във всички посоки, докато други смятат за по-ефективно да се присъединят региони, които са по-развити по отношение на инфраструктурата (например по протежение на магистрала Ленинградское или Ярославское), вместо на югозапад, което на практика е пусто от стандартите на Московския регион.

За експертите обаче изборът на тази посока е разбираем. „Москва, като урбанизирана територия, която дори не забелязва измислените административни граници, се развива във всички посоки. Друго нещо е, че Москва като субект на управление (субект на Руската федерация с административни граници и държавни власти) взе решение, което според мен изхожда от следната логика: разширяването на Москва до такава територия, развитието от които няма да изисква координация с властите на Московска област и съседните общини, както и която има минимална гъстота на населението, за да не се увеличи едновременно тежестта върху бюджета на Москва “, казва Надежда Косарева, президент на Института за градско развитие Икономика.

Депутатът от Московската градска дума Михаил Москвин-Тарханов призна: „Вземаме това, което регионът се съгласи да ни даде, за което самият той няма достатъчно сила и ресурси и те не гледат подаръчен кон в устата“. Освен това създаването на нова инфраструктура, според експерти, е по-евтино от възстановяването на съществуващата.

Михаил Москвин-Тарханов се радва на тази възможност: „Територията е отлично избрана. Можете да маневрирате с инфраструктурата, да отчитате интересите на хората, да опазвате природата, да провеждате ниски етажи и да стимулирате индивидуалното строителство. Имаме нужда от цивилизовано предградие, а не продължение на Москва, каквато е сега, с всичките й проблеми. Страхотно е, че това конкретно парче територия ни е дадено. Само 3% от земята в региона, но спасение за Москва! "


Москва ще се превърне в основен град
Анексирането на нови територии ще позволи не само да намали гъстотата на населението на столицата, но и всъщност да формира нов тип град, какъвто Москва никога досега не е била. „Всъщност това ще бъде първото мащабно държавно планиране за развитието на големите градове след разпадането на СССР“, казва Григорий Алтухов, съветник на президента на Финансово-строителната корпорация „Лидер“. „И това е в противовес на тенденцията, която е съществувала през последните 20 години за„ петна “разширяване на Москва поради хаотичното развитие на отделни територии на границата на Московския околовръстен път по радиални магистрали.“.

Новото оформление ще направи възможно модернизирането на града, поради което беше решено да се разшири Москва в една посока, а не да се анексират териториите около нея. „Ако се разширим равномерно, тогава ще има нови пръстени и радиуси и трябва да преминем към различна структура на планиране, като в съвременен град, а не средновековна, когато пътищата са били построени на мястото на бившите крепостни стени, "обяснява депутатът от Московската градска дума.

По този начин Москва се опитва да изостави планирането на пръстена и да премине към аксиално планиране. „Новият градоустройствен план ще се развие по правоъгълна транспортна мрежа. В тази връзка този участък беше избран между трите магистрали ”, казва Сергей Мусолин (Atlas Development).

Въпреки прехода към аксиално планиране и изграждането на виртуален „град в един град“, руската столица е малко вероятно да стане напълно полицентрична. „Москва се е развила през вековете като класически моноцентричен град. Това не може да се промени в рамките на няколко години, сигурна е Надежда Косарева. - По-скоро си струва да се говори за необходимостта от формиране на няколко пълноценни центъра от втори ред, които очевидно липсват в Москва, както и за формирането на центрове със специфични градски функции (например финансов център) ".

Разтоварването на центъра и особено преместването на длъжностни лица ще направи възможно промяната на облика на "старата Москва" „Ако федералите си тръгнат, сгради като Държавната дума, Министерството на външните работи или Белия дом могат да бъдат превърнати в хотели на средно ниво. Например, за да се направи комплексът на Министерството на отбраната медицински и научни, сгради като Министерството на вътрешните работи - образователни. Ще можем да облагородим центъра, да отворим Кремъл за хората “, мечтае Михаил Москвин-Тарханов. (Вярно е, че трябва да се отбележи, че все още няма сериозни съобщения за евентуално преместване на Държавната дума.)

Накратко, експертите виждат повече предимства, отколкото недостатъци в избора на тази територия и самото решение за разширяване на границите на Москва.


Предградие, а не град
Повечето читатели са загрижени за това как ще се развият нови територии. Длъжностни лица неведнъж са заявявали, че няма да превърнат „новата Москва“ в копие на „старата“. Вместо масивна разработка на панели се планира да се развие ниско строителство, а проектите за високи сгради трябва да бъдат гъвкави и разнообразни. Големите открити пространства и незастроената територия позволяват маневриране при разработването на Генералния план. Според Москвин-Тарханов никой няма да го изгради изцяло - 20 процента вече са добри. Останалото - гори, паркове, отдих, обществени зони, пътища, резервоари - се планира просто да се разкраси и подобри.

Разширяването на Москва няма да се ограничи до включването на нови територии в столицата. „Разбира се, само защото знакът„ Москва “беше преместен, новите територии няма да се превърнат в град. Територията ще се „настани“ постепенно, в продължение на десетки години “, предполага Григорий Алтухов (ФСК„ Лидер “). Инфраструктурата несъмнено е основният фактор за развитие. „Разширяването на границите на Москва ще бъде придружено от значително подобряване на условията на живот. Според мен развитието на „новата“ Москва няма да върви по начина, по който досега - ще бъдат взети предвид грешките от предишните градоустройствени планове, - надява се Сергей Мусолин (Atlas Development). „В същото време качеството на живот тук ще се определя от добрата инфраструктура, екологията и транспортната достъпност. Като цяло инфраструктурата на „новата“ Москва по никакъв начин няма да бъде по-ниска и често дори ще надмине инфраструктурата на Нова Рига или Рубльовка “.


Кога ще "новата Москва"?
Поради горните причини можем да кажем с увереност, че новата територия ще отнеме много време, за да се установи. „Според мен всякакви забележими промени могат да настъпят не по-рано от 10 години. И за да може градът да придобие нов модерен облик, са необходими поне 20 години “, предполага Сергей Мусолин (Atlas Development).

Григорий Алтухов (ФСК „Лидер“) прави следната прогноза: ще отнеме 1-2 години, за да се включат официално нови територии в границите на Москва и да се разработи обща концепция за развитие; след 3-5 години регионът ще започне активно да се „трансформира“ в Москва, която ще продължи около 15 години. Но дори след 30-40 години ще бъде възможно да се намерят парцели за строителство в анексираните територии, смята експертът.

Някои райони на „новата Москва“ обаче ще се развиват по-бързо. „Вече можем да кажем, че разработването на нова Москва ще се извършва в отделни клъстери, сред които може да се разграничат: клъстер от административни и държавни съоръжения (къде точно ще се намира, очевидно ще бъде решено по-късно), клъстери около вече изгражданите микрорайони в рамките на 10 километра от Московския околовръстен път, клъстери около съществуващи градове (Московски, Комунарка, Троицк и др.). Тук формирането на цялата инфраструктура ще бъде завършено в рамките на максимум 5-10 години ", - смята Григорий Алтухов (FSK" Лидер ").


Пазете се от спекулантите!
Въпреки че подробностите за развитието на нови територии не са ясни, ситуацията създава благоприятна почва за спекулации. „Вече има спекуланти, които работят за спад (за да изплашат, убедят гражданите да продадат земята възможно най-скоро) и за увеличение (за продажба, описвайки перспективите)“, казва Михаил Москвин-Тарханов. „Общата тенденция ще бъде да се увеличи стойността на парцелите, но без нов Генерален план, особено без разбиране къде ще се намира федералният комплекс от сгради, все още никой не може да има точни познания“.

Вече цените на жилищата в новите територии растат, но не бива да се поддавате на вълнението. „Вероятно е в близко бъдеще цените на земята да се повишат значително поради очакванията за бързото развитие на тази област. Ако такова бързо развитие не се случи, тогава цената на земята, изкупена за спекулативни цели, може тогава да падне ”, предупреждава Надежда Косарева. Сергей Жарков не отрича възможността за корекция на цените след неоправдано бърз растеж.

Следователно не трябва сега да вземате прибързани решения за покупка или продажба на жилище; по-добре е да изчакате, докато ситуацията се изясни. „Програмистите винаги ще използват ситуацията, за да повишат цените. Спекулантите ще ги свалят, като разпространяват панически слухове. Пазарът е пазарът, - казва Михаил Москвин-Тарханов. - Но опитен мениджър ще изчака точните законови разпоредби и решенията за градоустройство и след това ще работи по ценовата политика. И все още няма такива. Така че няма нужда да обсъждаме спекулативни моменти - всички заинтересовани страни винаги работят в тази посока, а всички специалисти чакат необходимата информация ".


Какво всъщност ще се случи с цените?
Въпреки това читателите на www.irn.ru искат да получат ценови цели сега и експертите споделят доста предпазливи предположения. Невъзможно е да се говори за обща тенденция за всички анексирани територии. Цените на жилищата ще зависят от развитието на всяка конкретна област. „Ако такива жилища бъдат включени в градската среда, ще бъде възможно бързо да се пристъпи към работа, тогава цените ще се повишат. Ако жилищата се строят на „открито поле“, тогава е малко вероятно цената за него да бъде същата като в развитите московски квартали “, казва Надежда Косарева.

Сергей Мусолин (Atlas Development) дори посочи конкретни цифри: „Най-забележимото покачване на цените, според мен, ще бъде в районите, които са най-близо до границата на Московския околовръстен път (до 15 км). Средно може да достигне 10-15%. В далечния край на новата граница на столицата покачването на цените ще бъде по-малко значително и по-спокойно. Трябва да се отбележи, че най-голямото увеличение на цените ще бъде за завършени обекти или обекти на висок етап на завършеност ".

Ако всичко върви „по план“, то на първо място съществуващи градове и големи населени места в границите на „нова Москва“ (Троицк, Ватутинки, Московски, Комунарка и др.) И микрорайони в процес на изграждане близо до границите на "старата Москва" ще се изкачи, особено разположена на първите километри на магистралите Киев и Калужское, казва Григорий Алтухов (FSK "Лидер"). Според Сергей Мусолин с развитието на инфраструктурата цените ще се покачват, докато достигнат приблизителното ниво на Москва.

Разширяването на столичната територия ще се отрази не само върху стойността на недвижимите имоти в новите граници, но и върху земите, прилежащи към тях. Въпреки това дори тук все още е невъзможно да се говори за общи ценови тенденции. Читателят на www.irn.ru Мария Кузнецова се интересува доколко нейната дача, разположена на 5 км от границите на „нова Москва“, може да поскъпне. „Всичко ще зависи от това къде се намира вашата дача, какви са плановете за развитието на новата територия на Москва, намираща се наблизо, както и колко бързо ще достигне новата разработка до нея. Ако дачата е до нова сграда и такъв парцел е интересен за по-нататъшно строителство, тогава цената може да се увеличи ", казва Надежда Косарева.

Цената на такъв сайт е еднакво вероятно да намалее, ако средата е неуспешна. „Новото развитие ще изисква нова инфраструктура: пътища, електропроводи, пречиствателни съоръжения, индустриални бази и т.н. Някои от тези съоръжения може да се намират само в 5-километрова зона от новата Москва “, предупреждава Григорий Алтухов.

Що се отнася до недвижимите имоти в градовете, съседни на "новата Москва", още по-рано е да се говори за значително покачване на цените. „Струва ми се, че този въпрос ще стане актуален най-малко след 15-20 години“, предполага Сергей Жарков. - Възможно е да се развиват райони по сценарий на сателитни градове в близост до Московския околовръстен път. Например, чифт Реутов - Новокосино. Много ще зависи от качеството на инфраструктурата на новите територии на Москва, доколко ще бъде удобно за живота и работата и от качеството на инфраструктурата на съседните земи ".

Някои читатели се интересуват какво ще се случи с цените на жилищата в "стара Москва". Ако следваме логиката на пазара, разширяването на границите на столицата ще реши проблема с недостига на доставки, което трябва да доведе до намаляване на цените на недвижимите имоти в Москва. Експертите обаче не очакват значителен спад в цените, тъй като новите територии ще изостават дълго от "старата Москва" в развитието на инфраструктурата и транспортната достъпност.

„Възможно е да има лек спад в цените в неудобни райони и неудобни къщи. Не очаквам голяма корекция надолу, но динамиката на увеличение в града ще бъде по-малка, отколкото би била без тази територия, - казва Михаил Москвин-Тарханов. - Решението за присъединяване вероятно ще стабилизира цените в Москва до известна степен. И няма нужда да мислим напред с години ”. Във всеки случай жилищата в Москва, според Надежда Косарева, ще останат най-скъпите в страната и е малко вероятно разширяването на границите да промени сериозно тази ситуация.

Такова важно решение като разширяване на границите на столицата с 2,5 пъти не може да не повлияе на пазара на недвижими имоти в града. Но в момента, според експерти от аналитичния център "Индикатори на пазара на недвижими имоти", покачването на цените има по-скоро спекулативен характер, могат да се правят конкретни ценови прогнози, когато има повече сигурност. Тези, които разглеждат новите територии като инвестиционен обект, трябва да изчакат разработването на проект за развитие и след това да вземат решение. Както каза Михаил Москвин-Тарханов, „няма нужда да бягате пред локомотива, но също така не трябва да чакате времето край морето. Победата очаква опитни и смели ".