Класификация на обектите на общинска собственост

Глава 2. Организация на управлението на общинската собственост

Обекти и методи за управление на общинската собственост

Класификация на обектите на общинска собственост

През последните години общинската икономика се превърна в една отвниманието на икономисти и мениджъри. Интересът към въпросите за изграждането на единен методологичен подход към управлението на общинската собственост не отслабва. Общинската собственост е един от основните обекти на изразходване на средства от местния бюджет. Но тези разходи не се покриват от средствата, получени от използването му. Следователно общинската собственост, с редки изключения, е нерентабилна.

Органите на местното самоуправление (селски, областни, градски и регионални съвети и техните изпълнителни органи) днес са естествени монополисти на пазара на недвижими имоти, контролиращи поне 70% от пазара.

В резултат на това има неравенство в икономическите условия на дейност, свободният достъп до земя е ограничен и нормалният ход на възпроизвеждане на недвижими имоти е нарушен.

В общественото съзнание недвижимите имоти все още се отъждествяват с „безплатното благо, безплатното обществено достояние“.

Населението все още не е осъзнало, че наред с получаването на правата за притежание, използване и разпореждане с имущество, то се е превърнало не само в пряк и равноправен участник в пазарните отношения (с всички присъщи за тях рискове), но също така е придобило отговорности за поддържането на недвижими имоти. От друга страна, властите по-често разглеждат недвижимите имоти като обект на допълнителни разходи, оправдаващи запазването на междуправителствените трансфери, а не като инвестиционен капитал.

По този начин местните власти, като монополния собственик на пазара на недвижими имоти, нямат пълна, обективна информация за собствеността си и нейната пазарна стойност.

Положително е, че в областта на управлението на общинската собственост някои градове, по-специално град Перм, използват доста ефективно софтуерни продукти, които позволяват да се анализира целият обем на собствеността, както и изпълнението на сключени договори за наем, покупка и продажба на безвъзмездно ползване, договори за завършване на строителството.

Основната цел на организирането на счетоводното отчитане на обектите, притежавани от общини, е да се осигури прозрачност на информацията за активите и ефективността на имотните обекти, редовно да се оценява ефективността на запазването на тези обекти в общинска собственост, да се разшири достъпът на частните инвеститори до пазара на общинска собственост .

За постигането на тази цел е необходимо да се направи опис на имуществото, включително по отношение на организации, дялове от уставния капитал на които принадлежат на общините.

Освен това да се разработи и приеме наредба за разкриване на информация за собствеността на общината, включително за отделни обекти на собственост, както и процедурата за оценка на пазарната стойност на обекти, собственост на общината от независими организации.

В редица общини (Братск, Новосибирск, Андреевское селско селище на Пермската територия, Славянско градско селище на Приморския край и други), инвентаризацията на недвижимите имоти и регистрацията му в регистъра са завършени.

Въпреки това в повечето общини има проблеми, свързани с липсата на средства в местните бюджети за инвентаризация, както и липсата на достатъчна правна уредба за отчитане на касовото имущество и документите за собственост, включително за недвижими имоти без собственици.

Освен това размерът на държавното мито за регистрация на собственост върху обекти на недвижими имоти е значителен (например 7500 рубли за регистрация на правото на стопанско управление за едно общинско унитарно предприятие).

По този начин прогнозните разходи за сертифициране на обекти на недвижими имоти в общините на област Гагарински в Смоленска област са 16 милиона рубли. В същото време за повечето обекти на недвижими имоти няма техническа документация и дори не е извършена първоначална инвентаризация.

По този начин изучаването на методите за ефективно управление на общинската собственост и създаването на информационна база за счетоводство на недвижими имоти е много актуално за общините.

Особеността на Руската федерация е, че има много все още неприватизирани недвижими имоти, от които е възможно да се получат доходи чрез наем или продажба. В страните с пазарна икономика местните власти нямат толкова много собственост, тъй като много от услугите, предоставяни от държавата при социализма, традиционно се предоставят от частния сектор. Възможно е условно да се класифицират всички обекти на общинска собственост в три групи, определени по-долу. Тази класификация е въведена за първи път в град Денвър, Колорадо, САЩ.

Класификацията обхваща само недвижими имоти, тъй като се приема, че движимото имущество по правило се включва в имуществени комплекси с недвижими имоти и следователно споделя неговата съдба.

Това в никакъв случай не е самоцел, но е необходимо, за да се разработят различни бюджетни и договорни политики за всяка група.

С други думи, класификацията е основата за по-нататъшни стъпки за финансиране и поддържане на обектите, така че обектите могат да бъдат класифицирани в групи:

Група "А", "Основни обекти" - обекти, използвани за осигуряване на функциите на управление и поддържане на живота на общината. Например самата сграда на изпълнителния орган на местното самоуправление и обекти на инженерна инфраструктура могат да бъдат причислени към този тип.

Съоръжения, свързани с предоставянето на тези услуги, които са задължени от националното законодателство или местната общност. По този начин образователните училища, съоръженията за предоставяне на основни здравни услуги и съоръженията за основна инженерна инфраструктура (пътища, канали, водопроводи) често се считат за принадлежащи към тази група. В същото време се препоръчва в тази група да не се включват такива обекти като институции на системата на висшето образование (клонове на университети, колежи), специализирано образование (например музикални училища) и специализирани медицински услуги (кардиологична клиника), които са извън обхвата на задължителния списък с услуги., които са отговорност на органите на общината.

Примери за обекти от тази група са сгради и помещения, използвани за предоставяне на специализирани медицински услуги, градски паркове.

Такива съоръжения не са жизненоважни за функционирането на общината и поради факта, че местният бюджет е ограничен, такива съоръжения не се финансират изцяло.

Тази група трябва да включва всички други обекти, по-специално съществуващи търговски и нежилищни обекти.

Друго важно обстоятелство, свързано с прилагането на тази класификация на практика, е, че разделянето на обектите между групи "В" и "С" е местно политическо решение и може да бъде различно в различните общини.

Например една община може да реши, че е длъжна да предоставя подкрепа на плувен басейн или кино и да ги класифицира като група "В", докато друга община решава, че не е длъжна да поддържа такива съоръжения и ги класифицира като група "Б ".

Затова трябва да сме подготвени за различията в подходите на общините към тяхната собственост.

Полезно е също така да се има предвид, че ситуацията с общинската собственост е динамична, тъй като потребностите на населението от обществени услуги и възможностите на общината се променят с течение на времето, а местната политика в тази област също може да се промени. Следователно класификацията на обектите в три групи може да се промени с течение на времето и обектите ще се преместят от група в група.

Практически какво трябва да се направи, за да се разработи класификация на обектите на общински недвижими имоти?

1. Извършете пълна и ясна инвентаризация на всички имоти, включително всички допълнителни и помощни помещения.

2. Направете списък на функционалните отговорности на общината, въз основа на закона и на разбирането на ръководството, кои от отговорностите наистина трябва да бъдат техните функции. Тъй като законодателството все още не е ясно предписало кои функции на местното самоуправление са задължителни и кои допълнителни, тези решения са до голяма степен оставени на преценката на органите на местното самоуправление.

3. Съставете инвентарен списък на всички обекти, като посочите функционалната група, към която принадлежи всеки обект.

4. Въз основа на реалната практика, идентифицирайте финансови източници за поддръжката и експлоатацията на всяко съоръжение.

5. Проверете дали предложената класификация на всяко съоръжение и източниците на финансиране за неговото поддържане и експлоатация са в съответствие помежду си. Каганова О, Тиан В., Унделанд Ч., Мамбетова А. и др. Управление на общинската собственост на града. Токмок. Учебно ръководство изд. М.: Инфра - М 2001.-33 с.

Анализирайки тези задачи, става ясно, че за тяхното решаване са необходими финансови, времеви и трудови ресурси.

Ето защо, преди да очакват положителен резултат от използването на общинска собственост, местните власти и упълномощените органи трябва да свършат много работа, за да станат пълноправни собственици и да се разпореждат с имущество по отношение на ефективността.