Какво очаква строителния пазар през 2016 г .: прогнози и мнения

Спадът в търсенето на жилища на първичния пазар се отрази на икономиката на строителния бизнес, но държавните субсидии за ипотечни кредити облекчиха ситуацията. За тази година се предвижда забавяне на нови проекти и намаляване на продажбите.

На първичния пазар на жилища в Санкт Петербург и Ленинградска област през 2015 г. са продадени 3,8 милиона квадратни метра, което е сравнима с тази за 2013 г. (3,9 милиона квадратни метра)
(Щракнете върху снимката, за да я увеличите)

Поради кризата търсенето на първичния пазар на жилища спадна с почти една трета, което се отрази на икономиката на строителния бизнес, но благодарение на държавните субсидии в ипотечните ставки ситуацията се оказа по-добра от прогнозираното. Тази година не се очакват големи промени - новите проекти ще бъдат отложени и продажбите ще намалят.

През 2015 г. строителният пазар беше подкрепен от държавната преференциална ипотека при ставка, която не надвишава 12% годишно. Руското правителство стартира тази програма след рязък спад в обема на ипотечните заеми в началото на миналата година. За да предотврати остра криза в индустрията, руското правителство отпусна 20 млрд. Рубли на банки през 2015 г. за субсидиране на ипотечните лихвени проценти. През лятото властите увеличиха от 400 на 700 милиарда рубли максималния размер на средствата, отпуснати от организациите за издаване на ипотечни заеми с преференциална лихва. Най-лошият сценарий беше избегнат. Ситуацията в Санкт Петербург се различаваше малко от общоруската. Предприетите мерки не могат да предотвратят спад в търсенето, но, разбира се, стабилизират ситуацията. В края на миналата година издаването на ипотечни заеми в рубли в Санкт Петербург е намаляло спрямо 2014 г. с 27,3%, до 68,7 млрд. Рубли, според уебсайта на Централната банка.

В Ленинградска област през 2015 г. са въведени в експлоатация 2,3 милиона квадратни метра жилища. През 2015 г. в Санкт Петербург са пуснати в експлоатация 3,03 милиона квадратни метра жилища

На първичния пазар на жилища в Санкт Петербург и Ленинградска област през 2015 г. са продадени 3,8 милиона квадратни метра. м, което е съпоставимо с цифрата през 2013 г. (3,9 милиона кв. м). Противно на отрицателните очаквания, търсенето спрямо резултатите от 2014 г. е намаляло с 27%, отбелязва Олга Трошева, ръководител на Консултантския център за недвижими имоти в Петербург. По същото време миналата година бяха пуснати в продажба 4,57 милиона квадратни метра. м жилища в Санкт Петербург и предградията му, което е с 20% по-малко от година по-рано и с 9% по-малко от 2013 г.

През 2015 г. пазарът извърши плавно „кацане“, описа ситуацията Игор Кокорев, ръководител на стратегическото консултиране, Knight Frank Санкт Петербург. По принцип изпълнението на проекти на висок етап на завършване продължи. Стартираха нови проекти в съответствие с променените пазарни условия, т.е. на първо място на пазара на жилищни недвижими имоти, който въпреки спада в обемите остана в относително стабилно състояние. Както беше отбелязано Светлана Денисова, ръководител отдел продажби, БФА-Развитие ЗАО, изминалата година беше доста успешна. На фона на нарастващите разходи поради девалвация и намалено предлагане цените остават стабилни, каза тя.

Противно на прогнозите

„Що се отнася до развитието на транспортната инфраструктура, приключи работата по най-важните обекти: беше отворен трафик по Суздалския проспект и пътя за Каменка, отворен е надлез до Репино и приключи работата по създаването на изкуствен парцел в западната част на остров Крестовски. Много внимание беше отделено на развитието на метрото. През 2015 г. беше отворен вторият изход от фоайето на гара Спортивная, пробит е първият двуколесен тунел в историята на метростроенето в Санкт Петербург, метростанция Пушкинская е отворена след реконструкция, активна работа е проведена на четири линии: Невско-Василеостровская, Красноселско-Калининская, Лахтинско-Правобережна и Фрунзенски радиус на метрото ", - каза Игор Албин.

Не всички експерти обаче споделят оптимизма на градските власти. Вицепрезидент, директор на Санкт Петербургския съюз на строителните компании "Союзпетрострой" Лев Каплан нарича резултатите от 2015 г. в жилищното строителство двусмислени. От една страна, строителните компании са възложили над 3 милиона кв. м жилище, повтаряйки резултата от миналата година. От друга страна, търсенето на апартаменти е намаляло с 30-40%. „Не е нормална ситуация, когато предлагането надвишава толкова търсенето. В същото време средната цена на квадратен метър беше около 100 000 рубли, което се изострипроблемът с изпълнението на построените жилища е проблем “, каза Лев Каплан.

Сериозно изоставане беше отбелязано при текущия ремонт на градски магистрали и изграждането на нова транспортна инфраструктура поради недофинансиране до 35% от реалните разходи за работа, каза той. Несъстоятелността на такива големи компании като Mostootryad-19 и Mostostroy-6 също се отрази негативно на пътното строителство. В сегмента на индустриалното строителство има стагнация.

Предимството ще бъде на страната на онези компании, които не са обременени със заеми, ефективно разпределят собствените си средства и бързо се приспособяват към пазарната ситуация

Отчасти тези думи се потвърждават Заместник генерален директор на Института "Ленметрогипротранс" Владимир Марков. „През 2015 г. имаше рязък спад в обема на проектантските работи в Санкт Петербург. През 2016 г. книгата с поръчки продължава да намалява. Междувременно се надяваме на появата на нови поръчки, на подновяването на предварително разработени проекти, но които не са преминали изпита по една или друга причина. Очакваме също да участваме в разработването на предпроектни решения за обещаващи метролинии в Санкт Петербург “, - каза експертът.

Тест за издръжливост

За разработчиците 2015 г. беше сериозен тест за сила. Клиентите станаха по-дискриминационни при избора на недвижими имоти и броят им значително намаля. „Междувременно нямаше катастрофален спад в търсенето и продажбите на пазара“, казва Александър Расудов, председател на съвета на директорите на групата компании Leader Group. - Както и глобалното замразяване на проекти. През 2015 г. обемът на продажбите на нашата компания до 2014 г. при транзакции е намалял с 30%. Ние обаче загубихме само 15% в пари ”. Според експерта финансовите загуби не са толкова значителни, тъй като купувачите спират да инвестират в инвестиционни апартаменти и вместо студия и едностайни апартаменти започват да придобиват по-просторни жилища за постоянно живеене. „Тоест, започнахме да продаваме по-малко на парчета и в пари - почти същите като в предкризисните години“, обясни Александър Расудов.

Въпреки значителния спад в строителната индустрия, изминалата година се счита за продуктивна Генерален директор на Северноевропейската строителна компания Анатолий Соболев. „Не бива да плашите хората с„ истории на ужасите “за 90-те и да търсите виновните за кризата. Най-важното е да концентрирате всички ресурси върху собственото си развитие. Вярвам, че предимството ще бъде на страната на компаниите, които не са обременени със заеми, ефективно разпределят собствените си средства и бързо се адаптират към пазарната ситуация. Не всеки има такива възможности, но ако ги използвате максимално, то в бъдеще е осигурен икономическият растеж на компанията “, отбеляза експертът.

Тест за оцеляване

Днес е ясно, че новата година няма да бъде лесна разходка за участниците на пазара. Въвеждането в експлоатация на жилища през 2016 г. ще бъде на ниво от 2,3-2,5 милиона квадратни метра. m, прогнозира Генерален директор на петрополската компания Марк Лернер. В същото време делът на жилищата, продавани в наети къщи средно на пазара, няма да надвишава 65%.

Властите на Санкт Петербург и Ленинградска област декларират самочувствие и обещават да помогнат на строителния сектор
(Щракнете върху снимката, за да я увеличите)

„Очаквам основните обеми на претоварване в„ zakadye “, в райони с гъсто развитие и ожесточена местна конкуренция между разработчиците в борбата за купувач. Не всеки ще оцелее. Търсенето на жилища в нови сгради вече е намаляло с 1,5-2 пъти в сравнение с 2014 г. и тази тенденция ще продължи. Разработчиците ще бъдат предпазливи при вземането на решения за стартиране на нови проекти, така че предлагането през 2016–2017 г. ще бъде намалено с един и половина до два пъти спрямо 2014–2015 г., като по този начин се балансира спадът в търсенето “, предложи Марк Лернер. Стратегията на компанията му тази година е да работи за повишаване на ефективността и подобряване на сътрудничеството между отделите.

„През 2016 г. не очакваме значително увеличение на средната цена на квадратен метър жилище в процес на изграждане“, казва Олга Трошева. - Независимо от това, цената на апартаментите ще се увеличи, тъй като сградата е готова. Цената може да се увеличи на някои места, където има малък избор от обекти и има отложено търсене на жилища. Не виждаме обаче предпоставки за значително намаляване на цените. Продажбите през 2016 г., според нашите прогнози, ще бъдат малко по-ниски от 2015 г., около 3,5 милиона кв. м. Влизането на пазара на нови обекти също може да бъде намалено. През 2015 г. бяха отворени продажби в нови сгради за 4,5 милиона квадратни метра. м, а през 2016 г. тази цифра може да бъде около 3,5 милиона квадратни метра. м ".

„Почти сме на финалната линия при подготовката на града за Световната купа на FIFA 2018 г. Ще продължи работата по изграждането на транспортна връзка в кръстовището на магистрала Пулковское с проспект Дунайски, насип Макаров и мост района на остров Серни, ще започне реконструкция на Тучков мост ”, изброена от Игор Албин.

Вицегубернаторът на Ленинградска област Михаил Москвин говори за това как властите ще помогнат на строителите в трудни времена. „Най-важната подкрепа е да не се намесва в бизнеса. Ще продължим да работим за премахване на административните бариери, например, ще се опитаме да съкратим времето, необходимо за свързване на нови сгради към мрежите. Силно се надяваме субсидиите за ипотечни заеми да продължат под някаква форма и тази година. Повече от 60% от сделките по споразумения за дялово участие в Ленинградска област се сключват с привличане на ипотечни заеми. Ако този пазар за сравнително евтини пари „провисне“, тогава спадът в продажбите е неизбежен “, каза Михаил Москвин.

Инвестициите в основен капитал в строителната индустрия в Ленинградска област са намалели с 15%

Властите очакват, че държавната програма „Жилище за руско семейство“ ще помогне на разработчиците. Според Директор на департамента по жилищната политика на Министерството на строителството на Русия Никита Стасишин, Министерството на строителството на Русия обмисля възможността за удължаването му до 2020 г. През 2015 г. според програмата около 200 000 кв. м жилища в 13 региона на Русия. Докато изпълнението на програмата "Жилище за руско семейство" се планира да приключи до края на 2017г.

Федералните власти са поставили задачата на Ленинградска област да изгради 75 000 квадратни метра в региона. м в рамките на програмата "Жилище за руско семейство". Според Михаил Москвин проектите в Щеглово (10 000 кв. М) и Кировск (15 000 кв. М) в момента са в висока степен на готовност в региона - тук са разпределени парцели, има проекти за планиране, можете да започнете строителство.

„Обмисляме и парцели в Ополе и Агалатово. Разбира се, много е трудно да се намерят компании, готови да строят за 35 000 рубли на квадратен метър плюс четири хиляди рубли на метър инженерно обучение, тъй като това е равно на цената на строителството. В същото време предприемаме редица мерки, за да направим програмата по-привлекателна. Първо, ние непрекъснато водим преговори с Министерството на строителството за увеличаване на разходите за квадратен метър, които се компенсират на предприемача, знам, че тази идея им изглежда разумна. На второ място, ние подготвяме промени в регионалната законодателна рамка, така че апартаменти в тези къщи да могат да се купуват не само от жителите на Ленинградска област, но и от граждани на всеки субект на федерацията. Така че поне ще можем на 100% да гарантираме закупуването на апартаменти в нови сгради. Освен това регионалният оператор на тази програма ще бъде Регионалната агенция за ипотечно кредитиране. Това ще бъде гаранция, че добросъвестните разработчици ще дойдат при тези проекти “, обясни Михаил Москвин.

Албин: Почти сме на финалната линия в подготовката на града за Световната купа на ФИФА
(Щракнете върху снимката, за да я увеличите)

„В нашия град са разработени и се изпълняват градски програми, насочени към осигуряване на граждани на достъпни и удобни жилища. Градът постоянно поддържа базовите стойности на годишното въвеждане в експлоатация на жилища, установени за регионите на страната на федерално ниво. Така например, през 2014 г. въвеждането в експлоатация на жилища е 3 261 800 кв. м. или 130,5% от показателя, определен от Министерството на регионалното развитие на Русия, а през 2015 г. - 3 030 700 кв. м (112,2%) ", - каза заместник-губернаторът на Санкт Петербург.

Подкрепата на строителната индустрия несъмнено е важна функция на държавата, но в същото време тя не трябва да поставя спица в колелото и да пречи на бизнеса. Не всички участници на пазара са сигурни, че властите разбират това. Например, според Александър Расудов, на първо място, държавата трябва да намали административните бариери, да преразгледа иновациите, които усложняват и без това трудната ситуация на пазара. „Имам предвид ситуацията със застраховката„ Гражданска отговорност “на предприемачите, инициативата за намаляване на проектите в района на града до 40 метра височина“, обясни експертът.

На подобно мнение се придържа и Светлана Денисова. Това, което се случва през последните шест месеца, е обезсърчително, каза тя. Има много иновации, които влошават бизнеса. Сред тях - промени в градоустройствените стандарти, промени в регулациите за надморска височина, предложение за отмяна на „споделянето на акции“, опит за въвеждане на допълнителен данък върху построени, но все още непродадени жилища, и се наблюдава пълно объркване в ситуацията със застраховката . „Зад всяка строителна компания стоят притежатели на капитал. Тази ситуация възмущава участниците на строителния пазар и е основният риск от неговата дестабилизация “, казва началникът на отдела за продажби на БФА-Развитие ЗАО.