Какво крият и от кого собствениците на търговски недвижими имоти?

Покупка на нежилищни помещения:

1. Предмети от некапитално строителство са рискови за закупуване

Когато купувате търговски недвижими имоти, трябва да се уверите, че той не е обект на некапитално строителство. Освен това, ако нежилищните помещения, които се разглеждат за закупуване, преди това са били обект на некапитално строителство и впоследствие са пререгистрирани като обект на капитално строителство, тогава е задължително да се проучи документацията за собственост на този имот. Неведнъж съдилищата са признавали за незаконосъобразно прехвърлянето на обекти с нестопанско строителство в капитала.

Какви са рисковете? Ако регистрираният имот и недвижимият имот за продажба са обект на некапитално строителство и се намират върху поземлен имот, който не е вписан като собственост, но е например под наем, тогава има много голяма вероятност от едностранно прекратяване на договора за наем със принуда за разрушаване, демонтиране на обекта, разположен върху него недвижими имоти.

"Тази практика е особено подходяща за големите градове, където местните власти, като преди това са отдали земя под наем за определен период, не удължават договори и не налагат издигнати върху парцелите нестолични строителни проекти (ресторанти, магазини, павилиони, други структури) съборен.. - Обяснява адвокат Олег Сухов ("Правен център на адвокат Олег Сухов"). - Ако собствениците откажат да съборят правилно издигнати и формализирани некапитални строителни конструкции, съдилищата се придържат основно към интересите на местните власти, което неминуемо води до събаряне на сгради и освобождаване на земя в интерес на общината".

2. Други кандидати за собственост по сключени преди това договори

Това се нарича още двойна продажба. Собственикът на обект на недвижим имот може да сключи договор за покупко-продажба, да получи пари за него, но впоследствие да оттегли заявлението за регистрация на прехвърлянето на собствеността.

Делата за принуда за регистрация понякога се проточват с години. През определеното време собственикът на недвижимия имот може да извърши продажбата на такъв имот още няколко пъти, включително чрез манекени, чрез пълномощни и по други начини.

Съдебната практика показва, че има случаи на три или дори четирикратно отчуждаване на едни и същи нежилищни помещения. Това се дължи на добра ликвидност и значителна стойност на търговските недвижими имоти.

3. Тежести от трети страни, например по други договори за продажба, върху заеми, наложени с временни мерки, забрани, арести

"Много често се отпускат заеми за търговски недвижими имоти, - казва адвокат Олег Сухов ("Правен център на адвокат Олег Сухов"), - недвижимите имоти стават обезпечение за такива заеми. Всяка продажба на обременения имот е възможна само със съгласието на банката/кредитната институция, издала заема.

Измамниците крият информация за обезпечението. Те имат способността да измамят купувачите чрез сключване на предварителни споразумения или редовни договори за покупко-продажба, когато собствеността все още не е регистрирана, например в новопостроени сгради. Освен това съществуват начини за незаконно временно премахване на тежестите. Трябва да се разбира, че всяка сделка за отчуждаване на заложено имущество е незаконна, невалидна.

4. Риск от изземване на търговски помещения по общински или федерални програми

Търговското недвижимо имущество е много търсено, в резултат на което практиката на продажбата му е рядка. Много често обаче нежилищните помещения започват да се продават бързо, например, когато собственикът научи за плановете на местните власти да съборят търговски сгради с цел ново строителство на пътища, жилищни квартали или нежилищни центрове, които са предполага се, че е трябвало да замени застоялия порутен търговски фонд.

Собствениците на такъв нежилищен фонд научават за плановете на местните власти, продават търговски недвижими имоти на пазарна стойност, а новите собственици поемат риска да отнемат придобитото имущество, понякога срещу много по-малко обезщетение.

5. Трудност при преиздаване на документи за комуникация

Изглежда, че такова просто действие като преиздаване на съобщения и фактури за плащане на новия собственик често води до осезаеми финансови разходи. И ако предишният собственик откаже да сътрудничи или се окаже, че някои документи на предишния собственик или самия имот съдържат грешки, тогава пререгистрацията на лични акаунти за комунални и оперативни разходи ще се забави за неопределено време. Последицата може да бъде ограничение в използването на комуникации.

Наем на нежилищни помещения:

1. Отношенията под наем винаги са нестабилни

2. Изненади с експлоатационни компании и услуги

И наемателите, и купувачите на търговски недвижими имоти мислят за това най-малко, но напразно. Във властта на управляващите компании е да определят обема и цената на услугата, размера на оперативните услуги, както и да решават въпроси не само относно обхвата на такива услуги, но и относно отказа да ги предоставят.

Не са необичайни задълженията за заплащане на разходи за текущи и основни ремонти, които или не се извършват, или се извършват, но не са интересни за наемателите поради ограничения период на наемане на помещения.

Адвокат Олег Сухов - успешен професионалист, намерил признание от професионалната общност и многобройни благодарни клиенти. От 2001 г. адвокат Олег Сухов е провел над 1000 граждански производства в първата, апелативната и касационната инстанции на Арбитражните съдилища в Москва и региона, окръжните съдилища на Москва, градските съдилища на Московска област, Московския градски и регионалните съдилища, Върховен съд на Руската федерация.