Позволете ми да изградя?

Собственият дом е мечтата на мнозина. Но дори да имате земя, върху която искате да построите, парите, които сте готови да вложите в строителството, пак имате най-важния етап - регистрацията на съответните документи. Днес ще говорим за най-важния документ - разрешение за строеж - и как да го получим.

Започвайки от земята

Преди да получите разрешение за строеж на къща, трябва да регистрирате собствеността върху земята. Ако сайтът все още не е достъпен, по-добре е да го купите, тоест да получите собственост. Гарант тук е Rosreestr (Държавна служба по регистрация, кадастър и картография) - правото на земя ще бъде регистрирано само ако всички документи, подадени за регистрация, са в ред.

Парцел може да се нарече завършен, ако продавачът има следните документи:

договор за покупко-продажба (според който този сайт е придобит в собственост);
удостоверение за собственост;
кадастрален паспорт на обекта;
нотариално заверено съгласие на съпруга на продавача за продажбата.

С нерегистрирани зони (за които тези документи липсват) трябва да бъдете изключително внимателни или изобщо да не се включвате, докато продавачът подготви документите в правилното състояние. Ако се съмнявате в пълнотата или автентичността на предоставените документи, можете да се свържете с всяка агенция за недвижими имоти или юридическа служба, за да ги одитирате.

Получаваме разрешение за строеж

Ако вашият сайт е определен специално за индивидуално жилищно строителство, първо трябва да поръчате паспорт за градоустройство. Този документ е като малко списание (15-30 листа), в което е ясно разписано какво представлява парцелът, дефинирана е устройствена зона, каква структура може да се изгради върху нея, какъв етаж, пожарни норми и са дефинирани "червени линии" на разработка, изисквания за SES (в изключителни случаи) и др.

За да получите този документ, трябва да напишете заявление за получаване на градоустройствен паспорт и да прикачите следните документи към него:

удостоверение за собственост (или договор за наем);
копие от кадастралния паспорт;
оригиналът на кадастралния извлечение от поземления имот (формуляр KV-1 - KV-6). Той може също да бъде поръчан и получен от Кадастралната камара на Регион Нижни Новгород или от териториалните служби по местонахождението на обекта;
предварителен проект на къщата;
топографско проучване в мащаб 1: 500, извършено не по-късно от 3 години преди датата на подаване на документите, и доклад за проучване, за който можете да изберете всяка лицензирана организация. Това ще струва 4-8 хиляди рубли (в зависимост от условията и сложността на работата на геодезистите);
ситуационен план;
карта-план на границите на обекта (от досието за управление на земите);
планът на устройствената организация на поземления парцел, с обозначаване на местоположението на обекта на индивидуално жилищно строителство;
копие от паспорта ви.

Ако земята, която имате, има разрешен вид за отглеждане на лично помощно стопанство, но тя се намира в границите на населеното място (предназначение на земята: земя на населените места), тогава можете да построите къща върху нея, архитектурен отдел няма право да ви откаже разрешение за строеж ... Ако обаче парцелът има вида на разрешеното ползване (това може да се види в кадастралния паспорт за земята) за земеделско производство, строителството върху него е забранено! Ще трябва да извършите редица мерки, насочени към замяна на вида на разрешеното използване, също чрез областния отдел по архитектура и района KUMI. Информация за това може да бъде получена от регионалните департаменти по архитектура.

Неразрешени сгради
Описаният по-горе сценарий е как строителството трябва да продължи съгласно закона. Това обаче се случва и по друг начин - къщата вече е построена, но няма разрешение за нейното изграждане. В този случай има два варианта - да се узакони неразрешеното строителство по съдебен ред или да се "амнистира" (срокът на "амнистия на дача" - опростена процедура за обработка на документи - е удължен до 2015 г.).

Доста е трудно да се накаже скуотър според сегашните закони. Въпреки това, неразрешеното строителство съгласно действащото законодателство не се класифицира като обекти на гражданското право, поради което сделките, насочени към продажба, дарение, лизинг или по друг начин да се разпореждат с неоторизиран строеж, са невалидни като незаконни. В същото време възникването на собственост върху неоторизирана сграда е възможно, но само ако са изпълнени редица условия:

не се нарушават правата и законните интереси на други лица;
не се създава заплаха за живота и здравето на гражданите (SNiPs не се нарушават);
лицето, извършило неразрешеното строителство, надлежно е получило правото на съответния поземлен имот.

В същото време парцелът трябва да е предназначен за изграждане на индивидуална жилищна сграда. В противен случай собствеността върху неразрешеното строителство няма да бъде възможна. Решението за признаване на собствеността върху неоторизираната сграда се взема от окръжния съд. За да направите това, трябва да се обадите на техник на ОТИ, да получите план на етажа, да поръчате от лицензирана организация становище относно съответствието на построената къща със SNiPs, да я съгласувате със SES и пожарникарите и да подадете молба до районния съд с изявление на иск за признаване на собственост върху неразрешен строеж.

И все пак, не е неуместно да си припомним, че след като сте получили парцел за индивидуално жилищно строителство, ви дават само 10 години за строителство. В противен случай данъкът върху земята се удвоява автоматично.

Експертен съвет

"Правна агенция" YUR.EXPERT ":
За да живеете в построената от вас къща, трябва да я свържете с комуникации. Този въпрос е, ако не по-важен от конструкцията на самата къща, то доста значим. Ето защо при избора на парцел за строителство е необходимо да се изхожда от възможността и цената на свързване на къща към съществуващите мрежи.

В същото време не винаги е възможно да се доверите на думите на продавача на парцела. Както показва практиката, често след вписване в собствеността на парцел собственикът разбира, че доставката на комуникации ще му струва непосилна сума.

През последните години в нашия регион, както и в други региони, изграждането на крайградски вилни селища беше широко развито. При изграждането на къща в такова село, на предприемача, като правило, се предлага поземлен парцел, вече вписан в собствеността на продавача за изграждане, а в повечето случаи се предлагат и услуги за изграждане и въвеждане в експлоатация на къщата. При сключване на договор продавачът може лесно да предостави устни и непотвърдени гаранции за успешно решение в бъдеще по всички въпроси, свързани с осигуряването на вашия дом с всички видове комунални услуги, и в бъдеще, позовавайки се на възникналите трудности " изведнъж ", сви рамене. Избягването или поне свеждането до минимум на риска от изпадане в такава неприятна ситуация е възможно само чрез включване на подходящи специалисти в процеса на избор на парцел и съставяне на законово компетентен договор.

Има още един аспект, за който бих искал да говоря. Този аспект е чисто психологически. В много случаи ново селско строителство се извършва върху земеделска земя, а в някои случаи и върху земя, предназначена за земеделско производство. Понякога гражданите, очаровани от красотата и местоположението на парцела, по обещание на собственика, без да чакат регистрацията на вида разрешено използване на такъв парцел, започват строителство. Но условията, обещани от продавача, не винаги са реалистични и се забавят значително, тъй като процедурата за промяна на вида на разрешеното използване на парцел е много обезпокоителна. Узаконяването на къща, построена върху такъв парцел, ще бъде възможно само след приключване на регистрацията на парцела и през това време може да изтече много вода.

Юридическа фирма "ЮРИСКОМ":
По силата на член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, неоторизирана сграда е жилищна къща, друга структура, структура или друго недвижимо имущество, създадено върху поземлен парцел, който не е отреден за тези цели по начина, предвиден от закона и други правни актове, или създадени без получаване на необходимите разрешителни за това или със значително нарушение на градоустройствените и строителните норми и правила.

Въпреки че неразрешеното строителство е един от първоначалните методи за придобиване на права на собственост, самото изграждане на неоторизирана сграда е гражданско престъпление, последиците от което се свеждат до събаряне за сметка на лицето, което ги е създало. Но законът дава възможност за получаване на статут на пълноправен обект чрез неоторизиран строеж в съда.

Иск за признаване на собственост върху неоторизирана сграда се разглежда от окръжния съд по местонахождението на сградата. По време на процеса ищецът трябва да докаже, че опазването на неоторизираната сграда не нарушава нечии права и законни интереси и не представлява заплаха за живота и здравето на гражданите.

Освен това е необходимо поземленият парцел под неоторизирана структура да бъде притежаван, наследен доживотно, за постоянно (неограничено) ползване от ищеца.

Много важни документи за съдебно решение в полза на ищеца са:
1. Заглавие на заглавието на поземлен имот.
2. Кадастрален паспорт на земята.
3. Технически паспорт за строителния обект.
4. Експертно становище относно съответствието на строителния обект с изискванията на строителните норми и норми, както и изискванията за механична безопасност в съответствие с правилата за безопасност на сгради и конструкции.

До момента на обжалване ищецът също трябва да помни, че размерът на държавното мито за разглеждане на такъв иск се изчислява въз основа на инвентарната стойност на неоторизиран строителен обект, посочен в техническия паспорт.

Давностният срок не се прилага за спорове за неразрешени строежи. При условие, че доказателствената база е правилно изготвена и заявените искове за признаване на собствеността върху неразрешен строеж са удовлетворени, съдебното решение ще бъде основание за възникване на собственост върху неразрешен строеж.

Подготвено от Анна Разумовская
Благодаря за вашата помощ
в подготовка на материала на председателя
съвет на вилната общност HOA
"Солнечная долина" Юлия Соловьева
и адвокат Евгений Плешаков
(Юридическа кантора
Советски район на Нижни Новгород)