Как да ипотекирате нежилищни недвижими имоти

Решили ли сте да вземете заем, обезпечен с вашия недвижим имот - офис, търговски обект, склад, производствено съоръжение? Как да ипотекираме търговски недвижими имоти при изгодни условия? Колко трудно е да се организира залог за търговски недвижими имоти ? Какво има значение при залагането на търговски имот? Разберете какво трябва да направите, за да ипотекирате жилището.

Първо - изберете заемодател, който ще предложи най-изгодните условия.

Второ - внимателно проучете условията, при които ще ипотекирате имота.

Третият - сключване на договор за заем и издаване на залог.

Как да ипотекираме търговски недвижими имоти при изгодни условия?

За сигурността на търговските недвижими имоти можете да получите голяма сума за доста дълъг период. Избирайки коя банка или друга кредитна организация ще получите заем, определете кое е приоритетно за вас: размера на сумата, размера на плащането, цената на заема.

Поради факта, че условията за кредит за различните банки могат да се различават значително, ипотеката на собствеността, която притежавате, може да ви донесе повече или по-малко ползи. Три точки са от основно значение: съотношението между размера на заема и стойността на обезпечението, срока на заема, лихвения процент по заема.

Колкото по-високо е съотношението „заем/обезпечение“, толкова повече можете да получите заем. Въпреки че методите на банката за оценка на недвижими имоти играят важна роля. Например банка, която предлага да издаде заем в размер до 70% от стойността на обезпечението, не е подходяща за тези, които се интересуват от получаването на възможно най-голямата сума на заема, но недвижимото имущество се съгласява да приеме като обезпечение само при половината от пазарната му стойност.

Ако за вас е важно размерът на плащането да е по-малък, потърсете коя банка предлага най-дългите условия за изплащане на заема, тъй като колкото по-дълъг е срокът на заема, толкова по-ниско ще бъде плащането. Но в същото време е необходимо да се вземе предвид връзката с размера на лихвения процент, който също влияе върху размера на плащането.

Друг фактор, който може да играе решаваща роля, е лихвеният процент по кредита, който определя цената на заетите пари.

За да не се объркате, какви са предимствата и недостатъците на условията за кредитиране на различни банки и да ипотекирате имота с максимална полза за себе си, използвайте услугите на ипотечен брокер.

Колко трудно е да се уреди залог на търговски недвижими имоти?

Обезпечението служи като гаранция за своевременно изплащане на заема. Ако кредитополучателят наруши задълженията си по договора за заем, банката има право да поиска възбрана върху заложеното имущество и продажбата му на търг, за да компенсира претърпените загуби.

Максималният размер на заема, който можете да получите под обезпечение на съществуващ имот, зависи от това колко е оценен имотът. Следователно банката непременно изисква специалист, който да оцени пазарната стойност на предложеното ипотека на недвижим имот. Но банката взема предвид само резултата от оценката и цената на обезпечението все още определя по свое усмотрение и като правило значително го подценява с 30-50%.

За да използвате сграда или конструкция като обезпечение за заем, трябва едновременно да заложите, съгласно същото споразумение, парцела, на който се намира тази сграда или структура, или вашите права за наем на този парцел.

Прехвърлянето на търговски имот като обезпечение на заем се формализира или чрез договор за залог, или съответното условие е включено в договора за заем. Кредитополучателят по това споразумение е залогодателят, а заемодателят е залогодателят.

За да кандидатствате за заем, ще трябва да представите оригинални документи, потвърждаващи собствеността върху имота, който е заложен, етажен план с обяснение, документи на ОТИ, потвърждаващи неговата балансова стойност, доклад за оценката на пазарната стойност на недвижимия имот обект, изготвен от независим експерт.

Ипотекираният недвижим имот в съответствие с изискванията на закона трябва да бъде застрахован в полза на заемодателя. Това ще позволи на заемодателя да получи обезщетение за загуби, причинени от неизпълнение на задълженията по заема, ако ипотекираното имущество бъде унищожено или получи сериозни щети, или напълно загубило стойността си, или в значителна степен.

Договорът за ипотека е нотариално заверен и подаден за държавна регистрация в териториалния орган на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография (Росреестр) по местонахождението на ипотекирания имот.

Какво има значение при залагане на търговски имот?

Ако използвате обект на недвижим имот като обезпечение, тази форма на обезпечение на задължението за заем се нарича ипотека.

Ипотека осигурява изплащане на заложния кредитор на основната сума на дълга и лихвите за използване на заема, както и обезщетение за загуби, причинени на заемодателя от неправилно изпълнение на договора за заем. Ето какво означава: ако имате проблеми с изплащането на заема и възбраната се налага върху ипотекирания имот, тогава приходите от продажбата му ще отидат не само за погасяване на дълга по заема с натрупани лихви. Същите средства ще бъдат използвани за погасяване на неустойки (неустойки, глоби) при неплащане или забавяне на вноските по кредита; съдебни разноски и други разходи, свързани с възбрана върху заложено имущество; както и разходи за продажба на ипотекиран имот.

Заложеното имущество остава собственост на залогодателя, но правото да се разпорежда с това имущество е ограничено - то не може да бъде продадено, дарено или заменено. Без разрешението на залогодателя заложеното имущество не може да бъде направено като вноска в уставния капитал. В зависимост от естеството на предмета, който е предмет на залог, могат да бъдат установени други ограничения за използването му.

Можете да използвате заложеното собствеността за последващ залог за други задължения, ако стойността му значително надвишава обема на задълженията по договора за заем.

Законът за ипотечните кредити позволява на заемодателя да поиска възбрана върху имота, ако плащането на кредита е просрочено три пъти за период от 12 месеца. Освен това закъснението може да е незначително до един ден. Това правило се прилага дори ако такова условие не е посочено в договора за заем.

Не е разрешено обаче да се запорира обезпечението, ако размерът на непогасеното задължение по заема е по-малък от 5% от стойността на обезпечението, а периодът на забавяне е по-малък от три месеца.