Цените - по-ниски, плътност - по-високи: какво ще се случи с Москва, когато пететажни сгради бъдат разрушени

Какво ще стане с градската среда по време на преселването на Хрушчови и за какво трябва да се подготвят московчани, които живеят до къщи за разрушаване

Програмата за масовото разрушаване на пететажни сгради в столицата ще засегне жителите не само на Хрушчов, но и на всички други сгради в Москва. Брокерите, работещи на градския пазар на недвижими имоти, разказаха за това пред RBC-Real Estate.

Първо, програмата се отнася не само за пететажни сгради. Съществуващата версия на законопроекта ви позволява да унищожавате всякакви къщи в Москва, без да отчитате етажа и действителното износване: например девет етажни сгради и други жилищни сгради могат да бъдат разрушени.

На второ място, едновременно с масовото разрушаване на къщи в Москва, ще започне изграждането на нови сгради за разселените. Градските власти вече са намерили 150 обекта за изграждане на жилища във всички административни области - което означава, че по време на програмата абсолютно всеки москвич ще получи строителство в своя район.

Тези процеси ще окажат значително въздействие върху градската среда и ежедневието на москвичи, дори ако те не живеят в пететажни сгради, както се посочва в агенциите Relayt-Nedvizhimost, Azbuka Zhizni, Etazhi, Miel и Inkom-Nedvizhimost ".

Разрушаването ще засегне всички

„За много московчани усещането за живот на„ една голяма строителна площадка “продължава през последните 10-15 години“, каза Алексей Попов, ръководител на аналитичния център на CIAN. - Това е неизбежна последица от развитието на столицата на Русия като агломерационен център със 17 милиона жители. Тази агломерация изисква сериозни промени в градската структура, за да адаптира пространството на постсоциалистическия град към съвременните реалности ".

„Разрушаването на пететажни сгради и последвалото изграждане на нови къщи ще се отрази негативно на жителите на други къщи - дълго време те ще имат прекъсвания в работата на комуникациите, които най-вероятно ще трябва да бъдат изместени“, потвърди Михаил Куликов, директор на отдела за вторичен пазар на агенция за недвижими имоти Inkom-Realty ... - Възможно е да възникнат трудности при пътуване с частни превозни средства поради строителство, както и възникване на някакъв спешен случай. Московчани ще трябва да търпят постоянен шум поради работата на строителната техника и виковете на работниците ".

Ако говорим за по-прозаични въпроси, прахът от строителството в апартамента ще се превърне в постоянен спътник на москвичи през цялото време на работата, добави Куликов. „Едва ли някой би се осмелил да изкачи чисто бельо, за да изсъхне на балкона“, каза брокерът.

„В настоящата ситуация плътността на застрояване не се регулира по никакъв начин. В сегашната версия на закона има странна формулировка, че е възможно да се нарушат пожарникарите, санитарно-епидемиологичните и други норми. Всъщност е разрешено, например, изграждането на къщи "прозорец до прозорец". Всичко това намалява комфорта на живот в къщата, цената на партидата и нейната ликвидност “, предупреди Наталия Шаталина от Миел-Новостроки.

Константин Барсуков, генерален директор на агенция Relight-Real Estate, и Владимир Каширцев, шеф на компанията Azbuka Housing, не се съгласиха с аргументите на колегите си. „Процесът на преустройство на микрорайони е скъп, така че ще бъде разпределен във време и пространство“, убеден е Каширцев. - Изграждането трябва да се извършва поетапно в различни области на Москва по различно време. Реконструкцията на пътища, кръстовища и естакади носи много по-голям дискомфорт ".

„Разбира се, ще видим известен дискомфорт, свързан с новото строителство, но не мисля, че това ще бъде съществен проблем“, каза Барсуков. - Сега, като част от строителството на един жилищен комплекс, част от обектите често се пускат в експлоатация, наемателите се преместват в апартаменти - и в квартала продължава строителството на нови къщи. Разработчиците са се научили да правят това по такъв начин, че да причиняват най-малко дискомфорт на хората, живеещи в наети сгради ".

Ще издържи ли инфраструктурата

В допълнение към домашния дискомфорт и прах, жителите на непоносими къщи в Москва могат да се сблъскат с прекъсвания в работата на канализацията, електрическите мрежи и други комуникации, предупредиха брокерите, интервюирани от RBC Real Estate. „Сега всички говорят за събарянето на стари къщи, но това е, образно казано, едната страна на монетата“, казва Михаил Куликов. „Втората страна е, че ще настъпят значителни промени в инфраструктурата на тези зони, които попадат в зоната за обновяване“.

„Обемът на апартаментите в новите сгради ще бъде два до три пъти по-голям, отколкото в разрушените пететажни сгради, а жителите им трябва да получат допълнителни инфраструктурни съоръжения - хранителни магазини, училища, детски градини, клиники и паркинги“, обясни Куликов . - Възможно е да има сериозни проблеми с транспортната ситуация в района и оборудването на нови места за паркиране. Все още не е ясно как ще бъдат разрешени всички тези проблеми ".

„Може да се каже недвусмислено, че предприемачите ще започнат да строят къщи с по-голям етаж, вероятно от 17 до 25 етажа. Законопроектът не съдържа изисквания за етажността на бъдещите къщи, поради което разработчиците възнамеряват да построят възможно най-високите къщи, за което ще получат одобрение от местните власти “, каза Наталия Шаталина. - Като се има предвид сегашното състояние на жилищните и комуналните услуги, има въпроси относно свързването към мрежи вместо към пететажни високи сгради ".

След появата на високи сгради на мястото на компактни пететажни сгради, жителите на цялата област ще видят плътност на групите в детските градини, увеличаване на броя на учениците в класните стаи и увеличаване на опашките в клиниките, предупредиха брокерите. „Ако ново строителство се извършва по принципа„ разрушено - построено “, тогава можете да забравите за качеството на градската среда“, - заключи Константин Барсуков.

Има твърде много апартаменти. Сега

Напоследък Москва редовно поставя рекорди по отношение на обема на предлагането на жилища: повече от 40 хиляди апартамента се продават само в нови сгради на столицата, с изключение на вторичния пазар. „Презареждането на пазара на нови сгради в Москва вече се наблюдава днес. Чуваме от разработчиците, че продажбите са намалели, както за евтини, така и за скъпи жилища “, каза Наталия Корчуганова, директор на московския клон на агенцията за недвижими имоти Etazhi.

През последните пет години в столицата се наблюдава свръхпредлагане на жилища в Москва, според ЦИАН. „С увеличаването на обема на новите проекти този проблем стана още по-остър“, каза Алексей Попов. - Сега, след като сградите са пуснати в експлоатация, разработчиците имат непродадени обеми в размер на 20-25% от активното предлагане. Механизмът на обратно изкупуване на някои от тези апартаменти може да се използва в рамките на програмата за презаселване на жителите на пететажни сгради ".

Според Константин Барсуков от Relight-Real Estate, колкото по-бързо премине програмата за събаряне, толкова по-голямо претоварване ще стане очевидно на пазара. „Всичко зависи от мащаба и времето на преустройството на Хрушчови. Ако програмата отнеме години, тогава новият обем на апартаментите няма да повлияе на сегашния пазар на жилища в Москва. Ако къщите се разрушават и строят с ускорени темпове, тогава са възможни варианти ", - обобщи Владимир Каширцев от" ABC на жилищата ".

Как ще реагират цените

Масовото разрушаване на хрушчови къщи в Москва е много вероятно да доведе до намаляване на цените на апартаментите в целия град, казаха брокерите. „Всъщност едно доста голямо еднократно пускане на нови жилища на пазара може да доведе, ако не до спад, то поне до поддържане на цените на сегашното ниво“, обясни Наталия Шаталина. - Заслужава да се отбележи също, че появата на нови обеми на предлагане в Москва се отразява в търсенето на нови сгради близо до Москва. Следователно, за да поддържат търсенето, разработчиците в близост до Москва ще трябва да зарежат.

Неочаквана последица от разрушаването на пететажни сгради ще бъде изчезването на слоя от най-евтините бюджетни жилища в Москва, прогнозират в агенция "Миел". „Ще се появи интересна ситуация, когато вторичният пазар ще изпита по-малко конкуренция от други вторични апартаменти, но повече конкуренция от първичния пазар. В по-ниския ценови сегмент по принцип ще останат само оферти на първичния пазар “, каза Шаталина.