Жилищни недвижими имоти като обект на покупко-продажба

Глава 1

Понятието и правните характеристики на договора за продажба на жилищни помещения

Концепцията за договор за продажба на жилищни помещения. Естеството на договора.

Днес един от най-често срещаните договори е договорът за покупко-продажба. Съдържанието, някои видове, както и регулирането на отношенията, произтичащи от това споразумение, са определени в глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Според мен най-неразвитият вид договор е договорът за продажба на жилищни помещения, който е дефиниран в параграфа за продажба на недвижими имоти, и е регламентиран само от един член - 558. В тази връзка е необходимо да даде по-ясна концепция за този вид договор и да идентифицира съответните му характеристики.

Всеки съвременен човек поне веднъж в живота си е бил изправен пред необходимостта да сключи договор за продажба на жилищни помещения. Този акт изглежда като просто споразумение между страните: продавачът и купувачът, но има много правни тънкости и нюанси.

Концепцията за договор за продажба на жилищни помещения може да се извлече от общата концепция за договор за продажба, както и въз основа на разпоредбите на член 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тогава договорът за продажба и покупка на жилищни помещения ще има следното определение: това е договор за гражданско право, според който едната страна (продавачът) се задължава да прехвърли в собствеността на другата страна (купувача) жилищен сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, а купувачът се задължава да приеме този имот и да получи определена сума пари за него.

Сега трябва да разберете правната същност на въпросния договор.

В научната и правна литература е вкоренено, че договорът за продажба на недвижим имот е консенсуален, възстановим и взаимен. Консенсуалността на договора означава, че договорът се счита за сключен от момента, в който страните постигнат споразумение за всички съществени условия. Този модел на договора е общ за всички видове договори за покупко-продажба и не може да бъде променян по споразумение на страните. Той се различава от реалния договор по това, че реалният договор се счита за сключен от момента на прехвърляне на съответното нещо.

Въпреки общите разпоредби обаче договорът за продажба на жилищни помещения не е нито консенсуален, нито реален. То не може да бъде консенсусно, тъй като сключването му е свързано не само с постигане на съгласие относно всички съществени условия, но и с държавна регистрация (член 558, част 2 и член 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Споразумението за всички съществени условия е и условие за неговата държавна регистрация. При липса на такива условия това води до отказ за държавна регистрация. [2] Държавната регистрация е основата за придобиване на юридическа сила на споразумение между страните. Това е една от характеристиките на този договор.

Елена Сергеевна Болтанова, кандидат на правото, разграничава още един вид договори, заедно с реалния и консенсуалния, - регистър (от латинския Регистрарум - регистрация). [3] Това са договори, които се считат за сключени от момента на тяхната регистрация. А Болтанова се позовава на такива договори като продажба и покупка на предприятие, апартамент, жилищна сграда, част от жилищна сграда или апартамент.

Следователно можем да заключим, че договорът за продажба на жилищни помещения е по-скоро регистър, отколкото консенсусен. Консенсуалността на този договор обаче не е изключена.

След това трябва да разберете елементите на договора за продажба на жилищни помещения. Но преди да говорите за това, трябва да разберете по-подробно концепцията на обекта на това споразумение.

Жилищни недвижими имоти като обект на покупко-продажба.

Гражданският кодекс на Руската федерация не дефинира "жилищни недвижими имоти", но вместо това използва различен термин - "жилищни помещения". Намираме отражението на този термин в глава 18 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в член 288. А жилищните помещения в тази статия са помещения, предназначени за пребиваване на граждани, а не предназначени за местоположение на промишленото производство, с изключение на за случаите, когато такива помещения могат да бъдат прехвърлени в нежилищни помещения по начина, предписан от жилищното законодателство. [4] Според мен обаче това определение не разкрива пълните характеристики на всички обекти, определени от него. Следователно, за да не се изяснят всички налични аспекти, е необходимо на първо място да се обърнем към жилищното законодателство, тъй като именно то ни дава по-пълна дефиниция на термина „жилищни помещения“. Но преди да направим това, първо, нека разгледаме други дефиниции на "жилищни помещения" в други наредби и речници.

И така, енциклопедичният речник казва, че жилището е стая, предназначена за живеене. Собственикът на жилищно помещение упражнява правата на притежание, използване и разпореждане с него в съответствие с неговото предназначение. [5]

Жилището е обект на собственост или други права на собственост. [6]

Жилищните помещения се считат за изолирани жилищни помещения, които са недвижими имоти и са подходящи за постоянно пребиваване на гражданите. [7]

Жилищните помещения се считат за изолирани помещения, които са предназначени за живеене на гражданите, е недвижим имот и подходящ за живеене. [8]

Жилищни помещения са жилищни сгради, апартаменти, други жилищни помещения в жилищни сгради и конструкции, подходящи за постоянно и временно пребиваване. [9]

Жилищните сгради се признават за къщи и помещения, предназначени за постоянно пребиваване на гражданите, както и за използване по предписания начин като офис жилищни помещения и общежития. [10]

Жилището, като обект на договор за наем, е изолирано жилище, подходящо за постоянно пребиваване. [11]

Жилищните помещения се считат за изолирани помещения, които са недвижими имоти и са подходящи за постоянно пребиваване на гражданите (отговарят на установените санитарно-технически правила и разпоредби, други законови изисквания. [12]

Въз основа на всичко това може да се заключи, че в зависимост от обекта, чиито отношения са жилищни помещения, законът по този начин отделя жилищните помещения от други обекти на недвижими имоти. Например, ако жилището е обект на лизинг, когато отговаря на „годност за постоянно пребиваване на граждани“. Жилищните помещения ще се считат за обект на продажба и покупка, когато отговарят на критерия „предназначени за обитаване от хора“. Хетерогенността на тези две по-горе „изисквания“ е, че помещенията са подходящи, когато всъщност могат да се използват за постоянно пребиваване. Понятието цел се разбира тук не като самия факт на продължителността на пребиваването на хората, а като първоначалната му цел, отразена в проектната документация и Единния държавен регистър на недвижимите имоти и сделките с него въз основа на кадастрална и техническа регистрация . Именно от тази първоначална цел (функционалност) се извеждат структурните, санитарно-хигиенните и технологичните изисквания, приложими за жилищни помещения, и в резултат на това дефиницията на статута на помещението като жилищно или нежилищно.

„Предназначението на помещенията за жилищни цели е първоначално определена функция, посочена в съответните документи, която не зависи от естеството на реалното използване на обекта и от способността му да задоволява жилищните нужди на гражданите.“

В допълнение към термина "жилищни помещения", законодателството използва и термините "жилища" и "недвижими имоти в жилищния сектор". Дали тези понятия са еквивалентни или не, вярвам, че е необходимо да се разбере, за да се усвои допълнително информация относно терминологията, за по-точно определяне на жилището.

Недвижими имоти в жилищния сектор са такива недвижими имоти, които включват парцели, както и жилищни сгради с разположени върху тях жилищни и нежилищни помещения, пристройки, апартаменти, други жилищни помещения в къщи и други структури за постоянно и временно пребиваване. Заедно с този термин се използва и се приравнява терминът „жилище”. Оттук следва, че понятието "жилищни помещения" е много по-тясно от понятията "жилища" и "недвижими имоти в жилищния сектор". Ето защо много юристи препоръчват да се въведе терминът "жилищни недвижими имоти", което ще помогне да се избегнат някои проблеми.

Проблемът се крие в диференциацията на недвижимите имоти на жилищни и нежилищни, което поражда проблемния въпрос за връзката между понятията "сграда" и "помещение". Някои смятат, че понятието "сграда" включва понятието "помещения". Други смятат, че помещенията са независими обекти на недвижими имоти. Други позволяват и двата варианта. В съответствие със законодателството (строителни норми) помещението е „част от обема на сграда или конструкция, която има специфично предназначение и е ограничена от строителни конструкции.“ [14] Тук строителните конструкции са части от сградата, а не помещенията. Федерален закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" № 122-FZ разглежда жилищните помещения като независим обект на недвижими имоти заедно със сгради, конструкции, конструкции и нежилищни помещения.

От това можем да заключим, че е по-правилно да се използва терминът „жилищен недвижим имот“, а не „жилище“, тъй като вторият включва само дневни и сервизни помещения, следва, че той е приложим само за трудовото правоотношение. Жилищният недвижим имот включва парцел, помощни помещения (както и други спомагателни), конструкции, елементи от общата собственост на жилищна сграда, обслужващи жилищни помещения и др. С други думи, използването на този термин ни позволява да разглеждаме обектите като имотен комплекс.

В резултат на това жилищният недвижим имот като обект на покупко-продажба е структура или част от нея, завършена и приета от закона за експлоатация, предназначена за обитаване от хора, както и свързана с поземлен имот, който има граници и подлежи на технически и кадастрална регистрация, включително жилищни помещения, които задоволяват жилищните нужди на хората.