Ипотечна концепция

Тъй като ипотеките са толкова често срещани в ежедневието, реших да му посветя курсовата си работа.

1) Изследвайте нормативната и доктринална рамка;

2) Проучете причините за възникването на ипотека;

3) Разкриване на специфичните характеристики на правните структури;

4) Отразявайте същевременно значителни промени в законодателството относно ипотечните кредити.

Ипотеката е залог на недвижим имот. Залогът от своя страна е един от начините да се гарантира изпълнението на задължението по паричното вземане на кредитора-залогодържател към залогодателя. Като начин да се гарантира правилното изпълнение на задълженията, залогът е по-привлекателен, тъй като е по-лесно да се използва за изпълнение. Залогът предполага, че върху имуществото на длъжника може да бъде наложено наказание, но имуществото, върху което е учредена ипотеката, остава при залогодателя в негово притежание и ползване. С други думи, ипотеката е залог върху недвижимо имущество, което остава във владение и ползване на собственика. При неизпълнение на основното задължение недвижимият имот се отнема, продава се, а средствата, получени от продажбата му, се изпращат за изплащане на основното задължение.

Ипотеката гарантира наличието и безопасността на заложеното имущество в момента, в който длъжникът ще трябва да се разчита с кредитора. Освен това стойността на ипотекирания имот ще се увеличи пропорционално на инфлацията. Ипотеката също така предоставя на кредитора-заложен кредитор, в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на длъжника на задължението, възможността да удовлетвори своите вземания от стойността на заложеното имущество главно на други кредитори.

Единственият начин да се продаде залогът е да се продаде на търг на неопределен брой лица с предварително определяне на условията за такава продажба по нотариален или съдебен ред. В този случай самият залогодател няма никакви предимства в хода на търга или, според класическите възгледи, трябва изобщо да бъде отстранен от тях. И само ако търгът не даде резултат, става възможно прехвърлянето на вещта на заложния кредитор. Това означава, че докато залогът не бъде отменен, прехвърлянето му на залогополучателя, освен наддаване, умишлено е нищожно поради пряко нарушение на закона и този праг не може да бъде попълнен по никакъв начин Sklovsky K. Залог, изземване на собственост, иск като начини за осигуряване правата на кредитора // Руско правосъдие. - 1997. - No2. - стр.26.

Ипотеката (обезпечение на недвижимо имущество) като вид обезпечение, наред с това, има своите специфики.

Член 42 от Закона "За залога" дава понятието за ипотека: "Ипотеката е залог на предприятие, структура, сграда, структура или друг обект, пряко свързан със земята, заедно със съответния парцел или правото на използваи го." Субектите на ипотечното отношение са ипотекарният кредитор, т.е. лицето, което е заложило недвижим имот и заложният кредитор - лицето, което е приело този имот като залог. Настоящото руско законодателство не съдържа ограничения за предметния състав на ипотечните отношения. Субектите могат да бъдат както физически и юридически лица, така и държавни и административно-териториални образувания. Залогодателят може да бъде само самият кредитор, докато залогодателят може да бъде както самият длъжник, така и лице, което не участва в задължението - трето лице. То сключва договор за ипотека от свое име, а не от името на длъжника. Взаимоотношенията между трето лице (залогодател) и длъжника по основното задължение не се считат за ипотека.

Специфичността на ипотеката се определя от нейния предмет. Като общо правило, договор за ипотека може да бъде сключен по отношение на всеки недвижим имот, правата върху който са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на правата върху недвижими имоти. Изключенията са:

1) имущество, изтеглено от гражданско обращение;

2) собственост, която в съответствие с федералния закон не може да бъде възбранена;

3) имущество, за което се предвижда задължителна приватизация или чиято приватизация е забранена (клауза 2, член 6 от Закона "За ипотеката");

4) земя в държавна или общинска собственост;

5) земеделска земя от състава на земя на земеделски организации, селски (фермерски) домакинства и полски парцели от лични спомагателни парцели;

6) част от поземлен имот, чиято площ е по-малка от минималния размер, установен за земя за различни цели и разрешено ползване (член 63 от Закона "За ипотеката");

7) жилищни сгради и апартаменти, които са в държавна или общинска собственост (клауза 2 от член 74 от Закона "За ипотеките").

Ипотеките са най-широко разпространени при ипотекиране на недвижими имоти и земя. Но предмет на договор за ипотека могат да бъдат не само вещи, но и имуществени права (по-специално правото за наем на недвижим имот), с изключение на искове, които са неразривно свързани с лицето.2 2 Golovin Yu. Указ. оп. С.32.

Ипотеките са сред тези видове обезпечения, когато обезпечението не се прехвърля на обезпечителя; имотът остава във владение и ползване на залогодателя, но без право на разпореждане. Ако заложеното недвижимо имущество е предадено от залогодателя за временно владение и ползване на трето лице (по договор за наем на жилищни помещения, наем, безплатно ползване и др.), Тогава се счита, че е оставено на залогодателя (клауза 3 от член 338 от Гражданския кодекс на Руската федерация) Редица важни характеристики на ипотеката се определят от факта, че имотът не отпада от сферата на икономическото господство на ипотека, той продължава да се използва от него. В тази връзка, като общо правило, ипотекарният кредитор носи риск от случайна смърт или случайно увреждане на ипотекираното имущество. При настъпване на тези обстоятелства залогодателят има право да поиска предсрочно изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката, с изключение на случая, когато между него и залогодателя е сключено писмено споразумение за възстановяване или замяна на загубено или повредено имущество и залогодателят изпълнява надлежно условията на това споразумение (член 36 от Закона "За ипотеката") ... Също така в обичайната практика съществува правило за имуществена застраховка срещу възможни рискове.

Ипотеката е допълнителна (акцесорна) спрямо основното задължение и поради това правата на заложния кредитор зависят от съдбата на задължението, обезпечено със залога. Първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация не казва за акцесорния характер на залога, но съдържа общо правило, според което недействителността на основното задължение води до недействителност на обезпечителното му задължение, освен ако законът не предвижда друго (клауза 3 от член 329 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Няма обратна връзка (клауза 2 на член 329 от Гражданския кодекс). Аксесоарният характер се проявява във факта, че само валидно вземане, произтичащо по-специално от договор за заем, договор за кредит, договор за покупко-продажба и други споразумения, може да бъде обезпечено със залог. Фалшив иск не може да бъде обезпечен със залог. Ако по договор за заем, обезпечен със залог, не е имало прехвърляне на средства към длъжника, тогава вземането на кредитора не възниква срещу него.