Скъп подход към оценката на недвижими имоти

Разходен подход - набор от методи, базиран на определяне на разходите за възстановяване или подмяна на обекта на оценка, като се вземе предвид амортизацията. Разходи за имот= разходи за пълно възпроизвеждане (PVS) - кумулативна (натрупана) амортизация към датата на оценка + пазарна стойност на земята. Методи за определяне на PVS: съгласно разчетна документация; по обобщени показатели; на цена; по аналози.

Обикновено при определяне на пазарната стойност на даден имот се използва методът за сравнение на продажбите или методът за капитализация на дохода. Скъпо отстъпва на заден план. Разходният подход е подходящ за надеждна оценка - на пазари с ниска активност

-предпроектно проучване за ново строителство,

-определяне на най-добрия и най-ефективен вариант за използване на земята,

-окончателно одобрение на разходите (конкурентоспособност на обекта).

- Оценка на сгради специални. дестинация (училища, гари, църкви) от котката. без приходи и без продажби,

Основният принцип, на който се основава разходният подход към оценката, е принцип на заместване, който гласи, че типичен купувач няма да плати повече за даден обект, отколкото ще трябва да бъде изразходван за придобиване на парцел и изграждане на сграда върху него, подобно по своите потребителски характеристики на обекта, който се оценява. Размерът на строителните разходи на даден обект обикновено не съвпада с неговата себестойност. Ограничения на приложението: свързано с разликата между стойността на инвестицията. разходи и пазарна стойност на недвижими имоти; не взема предвид изоставането в строителството. Този метод е най-подходящ за обосноваване на анализ на ново строителство и обновяване.

НЕДОСТАТЪЦИ НА ПОДХОДА ЗА РАЗХОДИТЕ: невъзможността за изграждане на ново, вече износено съоръжение; вероятността за възпроизвеждане на остарели структури е ниска; често този метод дава неправилна оценка на стойността на обектите, чийто експлоатационен живот надвишава 10 години, поради трудността да се измери влошаването на състоянието на сградата, недостатъчното съобразяване с най-доброто и интензивно използване.

Разходен подход. включва:

1) методът на обобщените обобщени показатели (сравнителна единица): сравнение на разходите за единица потребителски свойства (място за паркиране, m2, m3) на оценявания обект с разходите за подобна мерна единица на подобна типична структура. Точност на метода 15-20%.

2) методът на елементарно изчисление (сградата е разделена на отделни основни елементи: основи, покриви, изчислени и обобщени); разходите се определят от референтни данни за прогнозните разходи. 2 начина: сумиране по вид работа; сумиране върху части от сградата. Точност 10%

3) метод на единичните цени. Грешка 5%. Разработване на пълна оценка за изграждането на оценявания обект. Основата за прилагането на този метод са подробните обобщения на обема на строително-монтажните работи. индексен метод (амортизацията се изчислява и след това се оценява: видове като кумулативна амортизация, физическа амортизация, функционална амортизация, външна амортизация)

Изчисляване на кумулативното износване - това е намаляване на разходите за подмяна или разходите за замяна на подобрения, които могат да възникнат в резултат на тяхното физическо. унищожение, функционалности. и външно остаряване.

3 вида износване: fфизически - свързан с физически. остарялост на обекта. Функционална (морална) - загуба на стойност поради несъответствия в характеристиките на сгради или съоръжения от настоящето. пазарни стандарти. Обезценяване на външно влияние (икономич.) - причинява се от промяна на външните фактори по отношение на обекта на оценка - промяна в пазарната ситуация, промяна във финансовата. и правни условия. Като правило тя е непоправима, но в някои случаи може да се самоликвидира поради положителна промяна в околната пазарна среда. Физическото и функционално износване се подразделя на подвижно и непоправимо износване. Подвижното износване е износване, премахването на което е физически възможно и икономически осъществимо, т.е. разходите, направени за премахване на износването, допринасят за увеличаване на стойността на обекта като цяло. Признак за невъзстановимо износване е икономическата нецелесъобразност от изпълнение на разходите за отстраняване на недостатъци.

Основни концепции за оценка на износването. Физически живот на сградата (FJ) периодът на експлоатация на сградата, през който състоянието на носещите конструкции отговаря на определени критерии. Срокът на VF се определя по време на строителството и зависи от капиталовата група. Икономически живот - периодът от време, през който обектът генерира доход. През този период направените подобрения допринасят за стойността на имота. EJ приключва, когато експлоатацията на съоръжението не може да генерира доход, генериран от сравними имоти в този пазарен сегмент. Ефективна възраст - възрастта, показана от състоянието и полезността на конструкцията. Ефективната възраст на сградата може да бъде по-малка от хронологичната възраст в резултат на обновяване, модернизация или повишено търсене на пазара, и mb. Повече ▼. Хронологична възраст - периодът от време, изтекъл от датата на въвеждане в експлоатация на съоръжението до датата на оценка.

Методи за определяне на износване. един. Нормативен метод за изчисляване на физическото износване. Приема използването на различни регулаторни инструкции, например „Правила за оценка на физическото влошаване на жилищни сгради“, използвани от ОТИ за оценка на влошаването на сградите. недостатъци: не взема предвид нетипичните условия на работа на съоръжението; трудоемкост на приложение; невъзможност за измерване на функционално и външно износване; субективност на специфичното тегло на конструктивните елементи. 2. Метод на разходите. Физическото износване се изразява чрез съотношението на цената на обективно необходимите мерки за ремонт, които елиминират повреди по конструкции, елементи или сградата като цяло, и разходите за тяхната подмяна. По този начин този метод се свежда до определяне на разходите за пресъздаване на строителни елементи. 3. Доживотен метод. недостатъци:стойностите на OED и EV се определят съвсем субективно; Не се прави разлика между видовете износване; Различията в стойностите на OER и физическия живот на отделни краткотрайни елементи на конструкцията не се вземат предвид. 4. Изчисляване на подвижното функционално износване.

Методи за оценка на земята.

Доходен подход: Метод за капитализация на наем на земя. за оценка на застроени и незастроени парцели. Условие за кандидатстване - възможност за получаване на наем на земя. Остатъчен метод за земя. за оценка на застроени и незастроени парцели. Условие за кандидатстване - възможност за изграждане на сайта с подобрения, генериращи доход.

Сравнителен подход Метод за сравнение на продажбите Въз основа на принципа на заместване. За да се използва методът, се изисква информация за продажните цени на парцелите, които са аналогични на прогнозните парцели. Метод на трансфер Използва се за оценка на застроени парцели. Въз основа на използването на типични връзки между стойността на земята и стойността на сградата.

Финансово планиране.

Необходимостта от изготвяне на планове се определя от много причини: несигурност за бъдещето; coor­доминиращата роля на плана; оптимизиране на икономическите последици­събития; ограничени ресурси. Във всяка компания се разработват много планове, един­но основните са стратегически, производствени­военни и финансови

В зависимост от вида и мащаба на дейностите на компанията, финансовият план може да бъде структуриран по различни начини. В същото време е лесно да се разграничат три блока, които всъщност са инвариантни­антена за всяка система за планиране. Те се определят от очевидното послание, че финансовият план трябва да­направете прогнозна прогноза за: (а) бъдещо финансово състояние; б) баланс на приходите и разходите; в) парични потоци. Тези оценки се формират под формата на така наречените бюджети. Всеки­от бюджетите не само дава представа за бъдещето на fi­финансово състояние, но също така в известен смисъл определя референтни стойности (планирани цели) за основните показатели.

По-специално, за всяка позиция в раздела „Длъжници“ оборотът на дебита е прогнозна прогноза на продажбата тогава­варира по банков път с отложено плащане; кредитен оборот - прогноза за постъпления от погасяване на вземания.

Бюджет на приходите и разходите (прогнозен отчет за приходите­лак и загуби). Необходимо е да се изчислят прогнозните стойности: обем­обем на продажбите, себестойност на продадените стоки, ком­търговски и административни разходи, финансови разходи (дължими лихви по заеми и заеми), дължими данъци и др. Повечето първоначални данни се формират в процеса на съставяне на оперативни бюджети, тоест бюджети, които определят производствените дейности (бюджет за­продажби, бюджет на запасите от суровини, бюджет на преките разходи и др.). Размерът на данъка и други задължителни плащания може да се изчисли чрез средния процент.

Касов бюджет (прогнозен отчет за паричните потоци). при съставяне­финансовия план в необходимата градация на времето­Дадени са систематизирани данни за паричните потоци и потоци през плановия период. Трябва­важността на такива оценки е доста очевидна. Например според­според бизнес плана компанията очаква да придобие скъпа технология в края на третото тримесечие на годината n­логическа линия. Формулярът за прогноза трябва просто да удостоверява, че компанията ще е във владение до този момент.­дайте необходимия размер на средствата.