Сегменти на пазара на недвижими имоти и техните характеристики (страница 1 от 4)

Министерство на образованието и науката на Руската федерация

Казански държавен технологичен университет

по курса: "Икономика на недвижимите имоти"

„Сегменти на пазара на недвижими имоти и техните характеристики“

1. Сегментиране на пазара на недвижими имоти

2. Характеристика на сегментите на пазара на недвижими имоти

2.1 Общи характеристики на пазара на жилищни недвижими имоти в Поволжието

2.2 Характеристики на пазара на търговски недвижими имоти в Поволжието

2.3 Характеристики на пазара на земя

Разделянето на пазара на недвижими имоти на отделни сегменти се извършва в съответствие с преобладаващите нужди на участниците на пазара, инвестиционна мотивация, местоположение, продължителност на действителната експлоатация на съоръжението, физически характеристики, дизайн, характеристики на зонирането на недвижими имоти.

Принципите на класификация на обектите, които формират основата за сегментиране на пазарите на недвижими имоти, са подчинени на специфичните задачи на процедурата за оценка и изискват цялостно разглеждане на характеристиките на оценяваната недвижима собственост.

1. Сегментиране на пазара на недвижими имоти

Сегментирането на пазара на недвижими имоти е разделянето му на еднородни групи купувачи. Сегментирането може да се основава и на характеристиките на недвижимите имоти, зад които стоят съответните групи купувачи.

Разграничават се следните сегменти на пазара на недвижими имоти:

- пазар на търговски недвижими имоти;

- пазар на земя.

Пазар на жилища . Безплатната приватизация на жилища за кратко време създаде широк слой от собственици - собственици на апартаменти и стаи от общинския и ведомствен жилищен фонд.

Съществува голяма нужда от жилища в същото време ниският среден доход на съвременното руско семейство, което не позволява на по-голямата част от населението с ниски и средни доходи да се класира за покупка.

Основната група купувачи, формираща в момента търсенето на жилища, е 4-6% от населението, което включва семейства с високи доходи. Следователно, веднага щом започне устойчивото развитие на икономиката, благосъстоянието на руснаците ще започне да се увеличава и растежът на търсенето на жилища ще започне с ускорени темпове.

Пазарът на жилища, от своя страна, се подразделя на пазара на градски жилища и пазара на крайградски жилища.

Градският жилищен фонд е разделен на няколко групи, като се вземе предвид естеството на сградата: нискокачествени жилища, стандартни жилища, сгради от сталинските времена, къщи с подобрено планиране, елитни жилища. В същото време качеството на жилищата и местоположението му са основните параметри, които влияят на търсенето на жилищния пазар и се вземат предвид при цените на жилищата.

Основните компоненти на пазара на крайградски жилища: ново строителство (разработка), стари сгради, незавършено строителство. Всплескът на бизнес активност на този пазар се влияе от сезона (есен - затихване на пазара, пролет-лято - период на бум).

Пазар на търговски недвижими имоти . Пазарът на нежилищни помещения или пазарът на търговски недвижими имоти започна да се формира във връзка с приватизацията на предприятия, той е много по-малък от пазара на жилища, броят на сделките е малък, но поради високата цена на обекти е привлекателно за структури, работещи на този пазар.

Този пазар е подразделен на няколко сегмента, които се диференцират по функционално предназначение: офис, търговия на дребно, склад, производство.

Пазар на офис площи . На пазара на офиси се появиха три основни сектора:

Първият сектор са престижни офиси, които отговарят на международните стандарти за административни помещения. Наемната норма в такива помещения е много висока. Поради тази причина някои руски предприемачи често наемат първокласни офиси в чужбина на по-достъпни цени.

Вторият сектор се формира от офиси, разположени в добре завършени и оборудвани помещения, а понякога и в уредени и добре обновени големи апартаменти. Наемните ставки тук са приемливи за успешно работещи компании; в този сектор има активно търсене, което непрекъснато нараства.

Третият сектор се състои от помещения в сградите на общински и ведомствени нежилищни фондове, държавни предприятия (предимно научни институции), кооперативни и частни предприятия. Това са помещения без довършителни и ремонтни дейности и свързани услуги. Тук наемните нива са ниски.

Пазарът на офис площи има добра перспектива за своето развитие, тъй като свободата за водене на бизнес води до създаването на все повече и повече предприемачески структури, които се нуждаят от помещения за своето функциониране.

Пазар на търговски помещения . Основният фактор за успешното функциониране на търговските предприятия е благоприятното местоположение, именно това определя обема на търговията. Най-голямо е търсенето на търговски помещения, разположени в близост до основните транспортни възли, станции от различни видове комуникация. Преобладаващата форма на сделки на пазара за търговски помещения в центъра на града е покупко-продажбата на търговски помещения, извън центъра - наемане на помещения. Наемните цени в центъра и в покрайнините се различават няколко пъти. Както показва практиката, например в Москва наемните ставки стават непосилни за руските търговски фирми, продаващи евтини стоки на населението. Тяхното място се заема от модни магазини. Много купувачи първо дават под наем търговско заведение, за да проверят дали търговията ще се проведе на дадено място или не, и след това да го купят. Практиката се развива, когато се дава под наем парцел, върху който се извършва търговия от автомобили или от контейнери.

Складски пазар . Динамично развиващият се сегмент на пазара на недвижими имоти е складовият пазар. Характеризира се със стабилност, стабилност на търсенето и предлагането, цените. Пазарът предлага специализирани складове, оборудвани с товаро-разтоварна техника, отопляеми, сигурно охранявани хангари, мазета и полу-мазета в офис сгради и др. Митническите складове изпъкват.

В момента се използват следните основни форми на осигуряване на складови съоръжения: наем, отговорно съхранение на стоки, отговорно съхранение със застраховка.

Наемните цени на складовия пазар се диференцират в зависимост от степента на автоматизация на склада и наличието на специално оборудване, местоположението на склада и разстоянието от транспортните центрове. Предлагането на складовия пазар има нарастваща тенденция. Разходите за складове са значително по-ниски от разходите за жилища и офис площи. Увеличаването на търсенето на складови помещения с увеличаване на броя на икономическите субекти ще представлява гарантирано търсене на складови помещения.