Етапи на сделката за продажба и покупка на апартамент на вторичния пазар

1. Първи етап:
1.1. Търси купувач.
1.2. Подготовка на документи.
1.3. Търсим гише (което искаме да купим).

2. Втори етап:
2.1. Ние даваме и приемаме депозити (аванси).
2.2. Намираме нотариус (подготвяме договора сами).

3. Трети етап:
3.1. Наемаме сейф.
3.2. Поставяне на пари и разписки в сейф.
3.3. Подписваме договори за покупко-продажба.
3.4. Препращаме документи за регистрация.

4. Четвърти етап:
4.1. Получаваме документи от регистрацията.

5. Пети етап:
5.1. Прехвърляме (получаваме) апартамент.
5.2. Освобождаване от апартамента.

6. Шести етап:
6.1. Получаваме пари и разписки от клетката.

1.2. Успоредно с търсенето на купувач, можете да подготвите документите, които ще са ви необходими, за да сключите договор за покупко-продажба и да регистрирате прехвърлянето на собствеността върху апартамент в Rosreestr (регистриращ орган).

Ако ще сключите договор за покупко-продажба с нотариус, тогава списъкът на документите, от които се нуждаете, е по-добре да се консултирате с него. Ето задължителния списък с документи, който беше посочен в една от нотариалните кантори на Санкт Петербург:

- документ за собственост - тоест въз основа на който притежавате апартамент (договор за покупко-продажба, замяна, дарение, приватизация, удостоверение за жилищна кооперация за плащане на дял, удостоверение за право на наследство) + Удостоверение за регистрация на права (издава се от регистриращия орган);

- технически паспорт на помещенията, удостоверение за инвентарната стойност на помещенията, техническия план на обекта - от районното бюро за проектиране и инвентаризация (как да го получите, можете да намерите тук);

- кадастрален паспорт на помещенията - може да бъде поръчан в един от многофункционалните центрове на Санкт Петербург; снимки две - кадастрален паспорт 1 и кадастрален паспорт 2

- удостоверение за регистрация (формуляр 9) от паспортната служба на жилищните власти (валидно 1 месец);

- разрешение за отчуждение от органите по настойничество и настойничество (ако собственикът е дете). Разрешението е документ - Заповед на ръководителя на общината;

- нотариално заверено съгласие на съпруга на продавача за отчуждение, нотариално заверено съгласие на съпруга на купувача за покупка или личното им присъствие в сделката с паспорт и свидетелство за брак;

- нотариално заверен отказ на собствениците на право на преференциална покупка (замяна) на дял от апартамент, или личното им присъствие при сделка с паспорти, или удостоверение за прехвърляне на заявление на съсобственици - при продажба на дял от апартамент.

Тези документи, които имат кратък срок на валидност, се получават най-добре, след като бъде намерен купувач. Когато продавате дял от апартамент, най-добре е да вземете от съсобствениците нотариално заверен отказ, че няма да придобият акции от вас, независимо от цената.

Ако сключите споразумение в проста писмена форма, тогава при някои документи (например, Формуляр 9) няма да е необходимо да регистрирате прехвърлянето на собствеността, но купувачът ще ви поиска такъв документ. Той трябва да знае: регистриран ли е някой в апартамента или не.

По правило (обичайна практика в Санкт Петербург), решението за формата, под която да се сключи договор за продажба (писмен или нотариално заверен), се взема от купувача и той също плаща на нотариуса (ако формулярът е нотариално заверен). Но вие (като продавач) и купувачът можете да се споразумеете за други условия.

Горепосочените документи също трябва да бъдат изискани от продавача в случай на насрещна покупка. В допълнение, при насрещна покупка е по-добре собственикът на апартамента, който купувате, да вземе извлечение от Rosreestr, което ще посочи собственика на апартамента, липсата или наличието на тежести и друга информация.

1.3. Въпреки че нямате купувач за вашия апартамент, можете да си потърсите няколко броячни опции за покупка, но не можете да подписвате никакви документи, че ще купите апартамент, а още повече да давате аванси и депозити за сметка на покупката. Ако апартаментът ви е харесал, по-добре е веднага да кажете, че покупката ще бъде брояч (продавате апартамента си) и да разберете следните въпроси:

- има ли тежести (предписани);

- каква цена продавачът планира да посочи в договора (за да се избегнат данъци);

- кога апартаментът може да ви бъде прехвърлен;

- когато лица, регистрирани в апартамента, могат да се освободят;

- какви мебели ще ви останат (все повече продавачи оставят мебели, особено ако са вградени);

- дали има просрочие при плащане на апартамента (това може да се провери по-късно в сметките за плащане на апартамента) и поискайте друга информация, която ви интересува.

2.1. Ето купувач за вашия апартамент. Идеалният вариант за насрещна покупка е нотариус (подписване на договори за покупко-продажба) за един ден. За да направите това, всички трябва да се съберат: вие, вашият купувач и вашият продавач и заедно да обсъдите датата и условията на транзакциите, както и (ако е необходимо да вземете аванси и да подпишете предварителни договори за продажба и покупка). Основното нещо, което трябва да запомните, е, че сумата, която давате като аванс, трябва да бъде равна на сумата, която приемате като аванс. В действителност, в повечето случаи, в случай на отказ за покупка, авансовото плащане остава при продавача (като правило това е установено в договора). Тоест, ако вашият купувач откаже да купува, тогава и вие няма да можете да си купите апартамент. Разбира се, най-добре е, когато всички залози бъдат върнати (това може да бъде установено в договора - имаме свобода на договора). Но в споразумението може да има такава клауза: че давате залог на агенцията и ако откажете сделката (по някаква причина) залогът остава в агенцията. Агенцията или вашият продавач могат да настояват за това. В този случай ще трябва да откажете, ако купувачът откаже да купи вашия апартамент (в случай на насрещна продажба). Следователно тук е необходима предпазна мрежа. Във всеки случай клаузите на споразумението за връщане на авансовото плащане на вас и вашия купувач трябва да бъдат еднакви както в споразумението между вас и продавача (агенцията), така и между вас и купувача на вашия апартамент.

Предварителен договор не може да бъде сключен, ако договорите за продажба и контра-покупка ще бъдат сключени едновременно, а средствата също ще бъдат заложени в клетката едновременно. Разбира се, ако нямате достатъчно правни познания, тогава е по-добре на този етап да имате адвокат, който да ви обясни същността на документите, които подписвате.

2.2. Ако планирате да извършвате и двете сделки (продажба и покупка) с нотариус, тогава най-добрият вариант е да изберете един нотариус (почти всички нотариални кантори са еднакви по цена, с изключение на тези, които работят ежедневно, например "Vosstaniya 6" ). Всички документи, необходими за сделки, трябва да бъдат носени предварително при нотариус, за да може той да подготви договори. Най-добре е нотариусът да се намира в близост до банката или центъра за сетълмент, където ще наемете депозит за депозиране на средства. Някои нотариуси идват в банката с предварително подготвени договори. Във всеки случай това се решава съвместно от страните.

Ако сключите споразумение в проста писмена форма, тогава в града има достатъчно места, където такива услуги могат да ви бъдат предоставени. Най-важното е също така да подготвите предварително документи за съставяне на договор.

Ако избирате между нотариална и проста писмена форма, тогава при покупка и продажба на апартамент между роднини или добре познати хора, както и при закупуване на апартамент от предприемач (който вече е регистрирал собственост върху апартаменти, които не са били продадени по време на строителство), можете спокойно да изберете проста писмена форма, в други случаи - това няма да попречи на нотариус.

Плюс нотариалната форма - допълнителна проверка на документите + нотариусът ви дава напълно завършен пакет документи, които носите за регистрация в Rosreestr.

3.1. Наемаме сейф. Самата клетка може да бъде разположена както в банката, така и в специализиран център за сетълмент. Пример за такъв селищен център можете да намерите тук. Има и стандартни договори за наем на клетки и тарифи. По правило срокът за наем на клетка е срокът на регистрация на собствеността + малко снабдяване или го вземате за минимален период, след което подновявате.

3.2 Процедурата за залагане на средства и постъпления е следната.

- Сключете споразумение за наем на клетка, уреждайки условията за изхвърляне (например продавачът, от когото купувате апартамент, може да влезе в клетката без вас и да вземе парите, ако донесе извлечение от Росстристър, че собствеността е преминала от той на вас и акт за приемане и предаване на апартамента, подписан между вас и него). Предоставя се изхвърляне в случай, че апартаментът вече е регистриран за вас, вие сте го получили според акта, но не сте в килията (например отидохте на почивка). Всички условия за наемане на клетка трябва да бъдат обсъдени заедно.

- Проверете средствата за автентичност (разбира се, ако искате; центровете за сетълмент и банките имат такава процедура, въпреки че тя се плаща).

- Опаковайте парите в торби: да речем, че апартаментът, който купувате, струва 4 000 000 рубли. Вашият клиент ви дава 3 000 000 рубли (един пакет), вие добавяте 1 000 000 рубли (втори пакет). Пакетите могат и трябва да бъдат етикетирани. Можете също така да поставите квитанции в клетката за получаване на средства (или те ще трябва да бъдат написани, когато продавачът получи пари от клетката).

- Като правило от клетката има два ключа и клетката се отваря чрез едновременно завъртане на два ключа. В този случай единият се съхранява в центъра за селище, вторият се дава на продавача (в нашия случай продавачът, от когото купувате апартамент).

3.3. Подписваме договори за покупко-продажба. Споразумения могат да бъдат подписани преди полагане на парите, ако всичко това се случи в същия ден. По-долу е даден пример за договор за продажба. Понастоящем споразумението не подлежи на държавна регистрация. Прехвърлянето на собствеността върху апартамента е регистрирано в Rosreestr.

Като се има предвид, че продавате апартамента си, договорите трябва да предвиждат първо да получите закупения апартамент по силата на акта и след това да дадете своя (в края на краищата трябва да транспортирате нещата някъде).

3.4. Можете да подавате документи за регистрация в Rosreestr както самостоятелно, така и чрез пълномощници (чрез пълномощно). Цената на такива услуги може да се види например тук.

4. Четвърти етап - получаваме документи от регистрация. Отново можете да дойдете сами или да издадете пълномощно, за да получите документи от регистрацията.

5.1. Прехвърляме (получаваме) апартамент. Страните могат да се договорят (включително устно), че апартаментът ще бъде прехвърлен преди регистрацията на прехвърлянето на собствеността, ако съществува такава възможност. Но е по-добре устните споразумения да бъдат потвърдени от условията на договора. И така, вие сте получили документите от регистрацията, след това приемате закупения апартамент според акта и след това прехвърляте вашия. Проверете наличността на светлина, обзавеждане, което по споразумение остава при вас, квитанции за плащане на наем, вижте формуляр 9 (ако изявлението вече е настъпило). Вашите клиенти правят същото.

5.2. Разгледайте апартамента и вземете „чист“ формуляр 9.

Идеалният вариант (което също е нормално) е, когато всички се срещнат отново в килията и всеки получи свой собствен плик: получавате разписка, вашите купувачи получават разписка, продавачът, от когото сте закупили апартамент, получава пари. В противен случай се прилагат условия за отстраняване.