Ретроспектива на катастрофата: 8 от най-тежките кризи в света с недвижими имоти

Преди да започнем да говорим за кризите на пазарите на недвижими имоти в различни страни, експертите предупреждават: не бъркайте пазарната криза като такава с цикличното развитие на различни сегменти на икономиката, тъй като както възходите, така и спадовете са нормални явления на икономическото развитие. "Би било неправилно да се говори за всяка рецесия като за криза: пазарът, преминаващ през различни фази, е нормален. Кризите на пазара на недвижими имоти от своя страна, като правило, съвпадат във времето с широкомащабни общи икономически проблеми", отбелязва директор на отдела за маркетинг и продажби на групата Лидер „Дмитрий Пантелеймонов.

САЩ: колапс в три акта

Говорейки за най-големите световни кризи, довели до почти пълното спиране на строителството в редица държави, експертите преди всичко припомнят Голямата депресия от 1929-1933 г. В Русия обаче този термин е по-често свързан с кризата в САЩ.
Голямата депресия в САЩ започва с катастрофалния срив на фондовия пазар през 1929 година. Има няколко предпоставки за такава мощна криза. По-специално независимият експерт Владимир Филипов посочва Първата световна война като една от причините, след която американската икономика, натоварена с военни заповеди от правителството, преживява остър „глад“ поради техния рязък упадък. В допълнение към това обаче ще има дузина и други възможни причини и обяснения.

Антикризисната политика на Рузвелт възстановява държавното регулиране на икономиката, но икономическото „разклащане“ в страната продължава до края на 30-те години на XX век. Окончателното излизане на САЩ от Голямата депресия беше улеснено от активното финансиране на военни поръчки при подготовката за Втората световна война.

Следващата най-силна криза на пазара на недвижими имоти се случи в САЩ през 70-те години на ХХ век на фона на първата международна енергийна (петролна) криза през 1973 година. „Икономическата ситуация през първата половина на 70-те години в САЩ се характеризира с високи лихвени проценти, нарастваща инфлация, спад в производството и нарастване на безработицата“, казва Екатерина Черных, главен изпълнителен директор на Veles Trust.

Освен това към 1972 г. Америка е изоставила златната подкрепа за долара, добавя Филипов.

Инфлацията, развива се мисълта на Черних, доведе до увеличаване на разходите за строителни материали: инициаторите на проектите се нуждаеха от допълнително финансиране, за да завършат строителството. Ръстът в обема на заемите в сегмента на недвижимите имоти допринесе за свръхпредлагането и спада на цените на жилищата и търговските недвижими имоти. Едва в началото на 80-те години кризата на пазара на недвижими имоти е преодоляна.

Но най-значимата в международен мащаб беше кризата с недвижимите имоти в САЩ през 2007 г., казва Станислав Сингел, президент на международната агенция за недвижими имоти Гордън Рок.

Активната му фаза се проведе от 2006 до 2011 г., но последствията от кризата все още не са преодолени напълно, сигурен е събеседникът на агенцията. Кризата беше причинена от редица фактори. Сред тях, според Singel, е безотговорна кредитна политика с ниски лихвени проценти по ипотечните заеми, техния прекомерен обем и либерални условия на заемане, довело до появата на т. Нар. Субстандартна ипотека - нискокачествени заеми. Всичко това е резултат от продължително и последователно покачване на цените на жилищата - само през последните пет години преди кризата цените в САЩ са се увеличили с 60%, отбелязва експертът.

"Не е изненадващо, че жилищата започнаха да се разглеждат като обект на спекулации, което, наред с нарастването на търсенето, доведе до увеличаване на предлагането. Всичко това увенчава насърчението на правителството за увеличаване на потреблението и безотговорното поведение в този контекст на финансовите институции и самите граждани на САЩ. система, която до последния момент се опитваше да скрие предстоящата катастрофа и в крайна сметка не можеше да устои на прегряване поради желанието на Америка да живее извън възможностите си ", казва президентът Гордън Рок.

В резултат на това по време на кризата от 2007 г. годишният обем на ипотечните задължения в САЩ се е увеличил четирикратно. И така, ако преди началото на кризата през 2005 г. 847 хил. Домакинства са фалирали в САЩ, то в пика на кризата през 2010 г. 3,8 милиона собственици на жилища са загубили домовете си, отбелязва експертът.

Кризата в САЩ през 2007 г. е уникална по своя мащаб и степен на влияние както на международния пазар на недвижими имоти, така и на международните финансови пазари, защото именно той е причината за глобалната криза от 2008 г., каза източникът на агенцията.

Испания: външна „настройка“

Експертите посочват, че в Европа най-силната криза през 2008 г. е белязана от испанския пазар на жилищни недвижими имоти. Интересното е, че причините за кризата на испанския пазар на недвижими имоти са доста различни от американския, посочва Сингел.
"Испанският жилищен пазар беше фокусиран върху чуждестранни купувачи на жилища, докато американските недвижими имоти бяха предназначени за местни жители. В резултат на това ролята на външните фактори в испанската криза беше много по-силна, отколкото в САЩ," - обяснява източникът на агенцията .

Разбира се, когато избухна кризата от 2008 г., финансовите институции в страната, посочва Филипов, са изправени пред огромно недоверие към населението и чуждестранните инвеститори: всички искаха да "влязат в брой", търсенето на ипотеки падна.

Сингел обаче веднага подчертава, че в Испания ипотечното кредитиране е играло много по-малка роля, отколкото в САЩ. „Местните банки се фокусираха върху кредитирането на строителни компании, докато значителна част от чуждестранните купувачи на жилища използваха неиспански банки за заеми“, обяснява експертът.

Основният проблем на испанския пазар според него не са заемите, а изобилието от спекулативно предлагане, което е планирано да бъде реализирано за сметка на граждани на чужди държави.

В момента кризата на пазара на жилища в Испания все още не е преодоляна. Спадът на средните национални цени е бил 40% от 2007 до 2014 г., докато търсенето на жилища от чужденци е спаднало с 60%, казва Сингел.

Пазарите на недвижими имоти в Черна гора, България и Дубай са преминали през подобни кризи през 2008 г., според събеседника на АПИ Недвижимост.

Ирландия: счупен рекорд

Специално, според Singel, на общия фон изглежда като кризата от 2008 г. на пазара на жилищни имоти в Ирландия. Причините му се крият в неуспешната работа на местната власт с голям международен капитал. „Международният капитал представляваше повече от половината от всички средства в банковата система на страната. Капиталът, привлечен в страната с ниски данъци, първоначално започна да създава работни места и да подобрява жизнения стандарт на ирландците, превръщайки значителна част от средствата в жилищни заеми. увеличение на цените ", - обяснява експертът.

От 1997 до 2007 г. цената на новите жилища в страната се е увеличила с 216%, докато цените на къщите втора ръка са нараснали с 268%, което е позволило на Ирландия да стане рекордьор по темпа на растеж на цените на жилищата в Европа. За вътрешния пазарен пазар на недвижими имоти, управляван от търсенето, това е фантастичен резултат, казва ръководителят на Гордън Рок.

Тогава изтичането на капитал от банковата система на страната и увеличаването на безработицата (от 4% на 15%) се превърнаха в катализатори за кризата на пазара на жилищни недвижими имоти. Разходите за жилища в Ирландия, според Singel, са намалели с 45% от 2008 до 2010 г., а броят на издадените ипотечни заеми е намалял шест пъти - от 60 хиляди на 10 хиляди годишно. Обемът на жилищното строителство е намалял още повече, девет пъти - от 90 хиляди на 10 хиляди единици годишно.

"Сега пазарът се възстановява. Но старото забавление вече няма да бъде. В очите на ирландците международният капитал остана гост, който поръча скъп банкет, но така и не успя да го плати", смята брокерът.

Югоизточна Азия: агонията на тигрите

В рамките на месец след това събитие ударната вълна на кризата засегна и други „китайски тигри“: имаше спад в курса на индонезийската рупия, филипинското песо и малайзийския ринггит. В Индонезия кризата доведе до масови безредици, каза източникът.

В резултат на това Индонезия, Южна Корея и Тайланд пострадаха най-много от кризата, провокирана от прегряването на икономиката, както и преобладаващите държавни и корпоративни дългове, отбелязва експертът. Той също така обръща внимание на факта, че в периода преди кризата Тайланд, Филипините и Сингапур са събрали повече от една трета от световните инвестиции в строителството, корабостроенето, ИТ индустрията, да не говорим за туризма и свързаните с него сфери.

Азиатската криза от 1997 г. до известна степен засегна пазарите на други страни, включително руската, където година по-късно настъпи и финансовата криза.

Русия: грешки на "младостта"

Руският пазар на недвижими имоти, строго погледнато, е доста млад - има смисъл да говорим за него от началото на 90-те години, тоест все още не е на четвърт век, казва Галина Гараева, генерален директор на континента търговско дружество. По това време имаше две най-фрапиращи кризи - през 1998 г. и през 2008 г.

„И двата пъти факторите, които доведоха до проблемите, бяха игнорирани от бизнеса: в края на 90-те всички бяха твърде фокусирани върху развитието на развиващия се пазар, а в края на 2000-те вероятно подцениха степента на интеграция в глобалната система, "казва тя. агенция.

В резултат както наемните цени, така и цените на жилищния пазар са спаднали драстично - с повече от 30%, казва той.

Втората криза, през 2008-2009 г., настъпи на фона на световна икономическа рецесия, предизвикана от колапса на американската банкова система. "Тогава чуждестранните банки, а по-късно и руските, спряха да отпускат заеми на предприемачи и много от тях бяха принудени да замразят проектите си. Намаляването на обема на строителството всъщност беше основната проява на кризата на пазара. Но голяма - мащабен спад на цените, както през 1998 г., не. Броят на транзакциите обаче намаля, освен това се увеличи и обемът на просрочените ипотечни дългове - отново на фона на общите икономически проблеми ", казва Пантелеймонов.

В очакване на последствията

В момента руснаците са в трепетно очакване за по-нататъшното развитие на икономическата ситуация в Русия, включително на пазара на недвижими имоти. Междувременно експертите правят своите прогнози, като същевременно се опитват да не правят груби изявления.

„Не бих искала да давам воля на фантазиите по негативен начин и да позволя развитието на някои глобални сътресения и катастрофи“, казва например Гараева. В дългосрочен план недвижимите имоти, каза тя, все още ще останат най-добрият инструмент за инвестиции. След кризата от 1998 г. пазарът се възстанови за около 2,5 години, а след 2008 г. вече беше активен до 2011 г., подчертава тя.

Прогнозите на Chernykh от Veles Trust обаче звучат по-малко оптимистично. "В момента вече може да се твърди, че на пазара на търговски недвижими имоти е настъпила криза и, като се има предвид, че икономическата ситуация в страната се влошава и политическите рискове не намаляват, кризата ще се засили", каза агенцията. събеседник е сигурен.

В същото време според нея пазарът на жилищни недвижими имоти все още не е усетил настъпването на „черна ивица“ в развитието си. Напротив, посочва Chernykh, разработчиците се чувстват уверени, наблюдавайки необичаен ръст на продажбите на квадратни метри. Експертът обяснява това с факта, че в Русия инвестициите в недвижими имоти винаги са били считани от населението за защитни инвестиции, насочени към спасяване на капитала им. Затова през периода на рязко обезценяване на рублата и проблеми с финансирането от банки много хора с малки спестявания, които нямат достойни алтернативи, ги изпращат да купуват апартаменти, обяснява представителят на Велес Тръст.

"Но това е временен моментен ефект, който вече е към своя край. С продължаващите негативни тенденции населението, виждайки спад в реалните доходи и прогнозирайки по-нататъшно влошаване на икономическото си състояние, ще отложи закупуването на жилища до по-добро пъти. По-високите лихвени проценти също ще доведат до спад в продажбите. ", казва тя.

Недвижимите имоти, макар и да са надеждна инвестиция, но точно както заплатата на мениджър, работник в предприятие или собственик на бизнес, зависи от ситуацията в икономиката, напомня на свой ред Ахмеджанов-Петрушов от "Agency.net".

Най-вероятно руските власти, които вече са пуснали рублата в „свободно движение“, ще трябва да вземат решение за нейната девалвация, предполага той. Критичният момент за подобна формулировка на въпроса според експерта ще бъде лятото на 2015 година. "Това решение би било правилно, тъй като ще позволи рестартиране на растежа в руската икономика, независимо какво ще се случи в света. Ако това не бъде направено, тогава Русия в този случай рискува да влезе в ситуация, подобна на началото на 90-те от миналия век, "- заключава експертът.