Правни последици от договор за наем на нежилищни помещения, заложени от трета страна (банка)

Залогът е един от основните начини за осигуряване изпълнението на задълженията. По силата на залога кредиторът (заложният кредитор) по обезпеченото със залога задължение има право, ако длъжникът не изпълни това задължение, да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество главно на други кредитори.

Съгласно чл. 613 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при сключване на договор за наем, лизингодателят е длъжен да предупреди наемателя за всички права на трети лица върху наетия имот (сервитут, право на залог и др.). Неизпълнението от страна на лизингодателя на това задължение дава право на лизингополучателя да поиска намаляване на наема или прекратяване на договора и обезщетение за загуби.

При сключване на договор за наем на имущество, което е заложено (ипотекирано), лизингополучателят трябва да е наясно с рисковете, свързани с такава сделка.

Първо, в случай на нарушение на задължения от лизингодателя към заложния кредитор, последният има право да наложи наказание върху предмета на залога; което ще доведе до промяна в собственика на недвижим имот и промяна на лицата в задължението (лизингодателят по договора за наем ще бъде ново лице). Нещо повече, съгласно чл. 382 от Гражданския кодекс на Руската федерация, не се изисква съгласие за такива промени от наемателя.

Съгласно общото правило (член 384 от Гражданския кодекс на Руската федерация) правото на първоначалния кредитор се прехвърля на новия кредитор в обема и при условията, съществували към момента на прехвърляне на правото. Тоест, когато смените лизингодателя, лизингът ще продължи да действа при същите условия (срок, размер на наема). Същото правило е установено и от чл. 617 ГК, прехвърлянето на собствеността върху наетия имот на друго лице не е основание за промяна или прекратяване на договора за наем.

Изключение ще бъдат условията, посочени в договора за залог или в договора за наем. Във връзка с това наемателят трябва сериозно да се заеме с договарянето на условията на договора за наем и да не забравя да поиска от наемодателя да преразгледа договора за ипотека на недвижим имот. Идеалният вариант би бил да се включи копие от договора за залог като приложение към договора за наем.

Друго важно изключение е правилото на клауза 2 от чл. 40 от Федералния закон на Руската федерация "За ипотеката (залог на имущество)": "В случай, че залогодателят подаде молба за събиране на заложеното имущество на основанията, предвидени от федералния закон или ипотечния договор, всички наеми и други права на ползване по отношение на този имот се предоставят от залогодателя на трети лица без съгласието на заложния кредитор след прекратяване на сключването на договора за ипотека от момента на влизане в сила на съдебното решение за възбраната на имота и ако исковете на заложния кредитор се удовлетворяват, без да се стига до съд (извън съда), от момента, в който лицето, спечелило търга, сключи договора за покупко-продажба с организатора на търга . ". В тази връзка задължително условие, което помага да се намалят рисковете от финансови загуби на лизингополучателя, е да се получи съгласие от ипотекарния кредитор за сключване на договор за лизинг.

Примери за такова съгласие включват:

- резолюция на всяка страница от договора за наем - "Съгласен съм", ръководителят на ипотекарния кредитор;

- писмо от заложния кредитор, в което се посочва съгласието му да предаде вещта във временно владение и ползване на конкретно лице за определен период;

- анекс към договора за наем, под формата на гаранции на ипотекарния кредитор в случай на възбрана върху недвижим имот, за запазване на договора за наем.

На второ място, винаги съществува риск длъжникът да прехвърли дълга си на друго лице (разбира се, със съгласието на заложния кредитор). Тоест нов участник (освен банката) или дори няколко могат да влязат в правоотношение. И той (те) може да има различни възгледи за наемателя. Което е изпълнено със съдебни искове, дори и неоснователни (виж чл. 384 от Гражданския кодекс на Руската федерация) за възстановяване на имущество от чуждо незаконно владение и изселване. Същото трябва да се вземе предвид при прехвърляне на вземане (продажба на ипотека) от банка на други банки. Какво се случва много често в настоящата икономическа среда.

Трето, необходимо е да се обърне внимание на липсата в договора за залог на ограничения за прехвърляне на заложеното имущество във временно владение и ползване на други лица. Ако такова условие е налице в договора за залог, тогава договорът за наем се счита за нищожен.

Друг важен момент е условието за застраховане на заложеното имущество, като правило, отразено в ипотечния договор. По-добре е лизингополучателят да попита кои застрахователни събития подлежат на обезщетение от застрахователната компания и кой ще бъде бенефициентът. В договора за наем е желателно да се предписват условията за обезщетяване на загуби във връзка с настъпване на застрахователни събития. Ако бенефициентът е банка, можете да поискате от него гаранционно писмо за щети от размера на застрахователното обезщетение. По-добре е предварително да се определи какви точно ще бъдат загубите в такъв случай и каква сума подлежи на обезщетение.

Преди сключване на договор за наем на нежилищни помещения, трябва да се обърне специално внимание на правния статут на самия предмет на споразумението. Необходимо е да се установи дали имотът е запориран. Тъй като от момента на налагането му, всяка заповед на собственика относно този имот трябва да бъде призната за незаконна. Същността на ареста се състои във факта, че собственикът за своето време се отстранява от разпореждането с вещта. Договорът за наем, сключен през този период, ще бъде невалиден по силата на чл. 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация, следователно няма да става въпрос за каквито и да било права на наемателя на имота. Изземването на недвижим имот подлежи на държавна регистрация въз основа на съдебно разпореждане или съдебен изпълнител. Чрез искане на информация от Единния държавен регистър за недвижими имоти и сделки с него във Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография на Русия (Служба на съответния регион), наемателят ще бъде по-наясно с предмета на бъдещата сделка, и рискът от сключване на оспорвана сделка ще бъде сведен до минимум.

1. Устав на юридическото лице (лизингодател), както е изменен.

2. Извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица за лизингодателя (текуща дата).

3. Протокол за назначаването на изпълнителния орган на лизингодателя.

4. Удостоверение за държавна регистрация на юридическо лице.

5. Удостоверение за регистрация в IFTS.

6. Удостоверение за собственост на Обекта (недвижим имот).

7. Извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него за наетия обект.

8. Договорът за продажба и покупка на Обекта (друг документ), потвърждаващ прехвърлянето на собствеността върху Обекта на лизингодателя, с прилагане на удостоверение за приемане на Обекта.

9. Технически паспорт на Обекта (включително експликация и етажен план на Обекта).

10. Протокол за одобрение на голяма сделка.

11. Паспорт на лицето, чийто подпис е върху договора.

12. Документи, потвърждаващи наличието на тежести върху Обекта (залог).

13. Документи за право на собственост върху земя (договор за наем на земя с присъединяване на парцел земя, допълнителни споразумения към него, документи, потвърждаващи плащането на лизинга; удостоверение за собственост върху земя, други права върху земята).

14. Заключение за пазарна оценка на Имота, изготвено от независим оценител.

15. Удостоверение за балансовата стойност на Имота.

При спазване на горните препоръки е възможно да се сключи договор за наем на нежилищни помещения, заложени от трета страна.