Отдаване под наем на поземлен имот.

Наемът е спешно платено владение и ползване на поземлен имот. Лизингът може да бъде даден на терени, които са в държавна, общинска, частна собственост, без ограничение в обращение. Гражданите на Руската федерация, юридическите лица, както и чужденците и лицата без гражданство имат право да действат като наематели, с изключение на случаите, предвидени в КТ. Максималният срок на наема е 50 години. Наемът се определя от договора за наем, или по предписания ред - при отдаване под наем на държавна (общинска) земя.

Съгласно чл. 22 от Гражданския кодекс (за разлика от общото правило на Гражданския кодекс на Руската федерация за субаренда само със съгласието на лизингодателя), лизингополучателят на парцела има право да прехвърли своите права и задължения по договора за лизинг за поземления парцел на трето лице, включително залагане на права за наем на поземления парцел, депозирането им като вноска в уставния капитал на търговско партньорство, дружество или дялова вноска в производствена кооперация, за сключване на договор за сублизинг в срока на договора за наем на парцела, без съгласието на собственика на парцела при неговото уведомление, освен ако не е предвидено друго в договора за наем на парцела. Това правило важи и при отдаване под наем на държавен (общински) парцел за период повече от 5 години. Съответно новият лизингополучател на поземления парцел става отговорен по договора за наем за поземления парцел на лизингодателя, с изключение на случая на прехвърляне на правата за наем като обезпечение.

Процедурата за сключване на договори за наем на парцели се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предвижда общи изисквания за такива сделки. Спецификата при сключването на договори за наем на земя се регулира от КТ на РФ.

Предсрочното прекратяване на договор за наем на поземлен имот, сключен за период над 5 години, по искане на лизингодателя, е възможно само въз основа на съдебно решение в случай на съществено нарушение от страна на наемателя на условията на договора за наем на земя.

Като общо правило собствениците на парцели могат свободно да ги отдават под наем в съответствие с нормите на гражданското и поземленото законодателство. Ограничения се установяват по отношение на Руската федерация - собственикът на поземлените парцели, посочени в параграф 4 на чл. 27 от КТ като изключени от обращение, а в параграф 11 от чл. 22 - забрана за отдаване под наем на терени, изтеглени от обращение, с изключение на случаите, установени от федералните закони. Кодексът на труда на Руската федерация осигурява преимущественото право на лизингополучателя на парцела след изтичане на договора за наем да сключи нов договор за наем на парцела, с изключение на следните случаи:

когато собственикът на сграда, структура или конструкция, намираща се на този обект, иска да упражни предимството си на право на отдаване под наем на този парцел (клауза 5 от член 35);

когато граждани и юридически лица - собствениците на сгради, съоръжения, структури, разположени върху поземлени парцели, които са в държавна или общинска собственост, желаят да упражнят своето изключително право да приватизират парцели или да придобият правото да ги отдават под наем (клауза 1 на член 36);

когато лизингодателят желае да прекрати договора за наем във връзка с извършването от наемателя на действията (бездействието), предвидени в чл. 46 ZK.

Наемателят на поземления имот има право да прехвърли правата и задълженията си по договора за наем за поземления парцел на трето лице, включително да заложи правата за наем и да ги направи като вноска в уставния капитал на търговско партньорство или фирма или дялова вноска в производствена кооперация в рамките на срока на договора за наем земя без съгласието на собственика на земята, при условие на неговото уведомяване. При сключване на договор за наем на земя обаче е възможно да се предвиди необходимостта от такова съгласие.

По-широк обхват от права се предоставя на лизингополучателя при отдаване под наем на държавен или общински поземлен имот за период от повече от пет години:

Лизингополучателят на парцела има право, в рамките на срока на договора за наем на парцел, да прехвърли правата и задълженията си по този договор на трето лице без съгласието на собственика на парцела при неговото уведомление;

промяна на условията на договора за наем на поземлен имот без съгласието на неговия наемател и ограничаване на правата на наемателя, установени от договора за наем, не се допуска.

Поземленият участък, предоставен на лице за постоянно ползване, има ясно установени граници и местоположение, записани в документите, удостоверяващи правата върху поземления имот. Правото на постоянно ползване подлежи на регистрация по предписания начин. Лицето, на което е предоставен за постоянно ползване на парцела, има право самостоятелно да използва парцела за целите, за които е предоставен, включително за изграждане на сгради, конструкции и други недвижими имоти.

Горното правило не се прилага в случаите, когато на този дял са предоставени поземлени парцели на лица, изброени в клауза 1 на чл. 20 от КТ на РФ, т.е. държавни и общински институции, федерални държавни предприятия и др. Тези лица не могат да бъдат субекти на собственост върху обекти на недвижими имоти. Сградите и конструкциите в тези случаи са държавна или общинска собственост.

В съответствие с клауза 4 на член 37 от КТ, лизингодателят трябва също да информира наемателя цялата информация, с която разполага и прехвърля документи относно тежести на парцела с правата на трети страни и публичноправни ограничения за използването на парцела. Ако наемодателят предостави умишлено невярна информация на наемателя, която би могла да повлияе на решението на наемателя да наеме този парцел, наемодателят има право да поиска или пропорционална намаляване на наемната цена на парцел или прекратяване на договор за наем поземлен имот и обезщетение за претърпени загуби.

Трябва да се разбере, че част от поземлен имот, който няма законното свойство с индивидуална сигурност, не може да бъде обект както на продажба, така и на покупка и на лизинг. В същото време, както беше отбелязано по-рано, част от поземлен имот може да бъде обект на публичноправни поземлени отношения, например от екологичен характер.

Чуждестранни граждани, лица без гражданство могат да имат наземни парцели, намиращи се на територията на Руската федерация под наем, с изключение на случаите, предвидени в този кодекс.

Парцелите, с изключение на посочените в параграф 4 на член 27 от този кодекс, могат да се отдават под наем от техните собственици в съответствие с гражданското законодателство и този кодекс.

След изтичане на срока на договора за наем за поземления парцел, наемателят му има предимството да сключи нов договор за наем за поземления парцел, с изключение на случаите, предвидени в член 35, параграф 3, член 1, параграф 1 и член 46 от този кодекс.

Договор за наем на държавен или общински поземлен имот, разположен в границите на земи, запазени за държавни или общински нужди, се сключва за период, който не може да надвишава срока за резервиране на такива земи.

Договор за наем на държавен или общински поземлен имот, разположен в крайбрежната ивица на обществено водно тяло, се сключва с ползвателя на водното тяло, при условие че гражданите имат свободен достъп до обществено водно тяло и крайбрежната му ивица.

Наемът се определя от договора за наем. Общите принципи за определяне на наема за наем на парцели в държавна или общинска собственост могат да бъдат установени от правителството на Руската федерация.

Лизингополучателят на поземлен имот, с изключение на жителите на специални икономически зони - наематели на поземлени имоти, има право да прехвърли правата и задълженията си по договора за наем на поземлен имот на трета страна, включително да даде правата за наем на поземлен имот като залог и ги направете като принос в уставния капитал на търговско дружество или дружество или дялов принос в производствена кооперация в срока на договора за наем на земя без съгласието на собственика на поземления имот, предмет до неговото уведомление, освен ако в договора за наем на парцел не е предвидено друго. В тези случаи новият лизингополучател на парцела става отговорен по договора за лизинг на терена пред лизингодателя, с изключение на прехвърлянето на права на лизинг като обезпечение. В същото време не се изисква сключването на нов договор за наем на земя.

Лизингополучателят на поземлен имот, с изключение на жителите на специални икономически зони - наематели на поземлени имоти, има право да предаде наетия поземлен имот в субаренда в срока на договора за наем за поземления имот без съгласието на собственика на парцела, подлежащ на неговото уведомяване, освен ако в договора за наем на парцела не е предвидено друго. Поднаемателите са обект на всички права на наемателите на земя, предвидени в този кодекс.

Парцелът може да бъде даден под наем за държавни или общински нужди или за извършване на проучвателни работи за период, не по-дълъг от една година. В този случай наемателят на поземления имот, в рамките на срока на договора за наем за поземления парцел, е длъжен по искане на наемодателя да приведе поземления парцел в състояние, подходящо за неговото използване, в съответствие с разрешеното използване; да възстанови загубите, причинени по време на работата; извършване на необходимата работа по рекултивация на парцела, както и изпълнение на други задължения, установени от закона и (или) договор за наем на парцел.

При продажба на поземлен имот, който е в държавна или общинска собственост, наемателят на този поземлен имот има преимущественото право да го закупи по начина, установен от гражданското законодателство за случаите на продажба на дял в обща собственост на външен човек, с изключение на случаите, предвидени в параграф 1 от член 36 от този кодекс.

При отдаване под наем на парцел в държавна или общинска собственост за период повече от пет години, лизингополучателят на парцела има право, освен ако не е предвидено друго от Федералния закон, в рамките на срока на договора за наем на парцела да прехвърли неговите права и задължения по това споразумение към трета страна, включително включително правата и задълженията, посочени в параграфи 5 и 6 от този член, без съгласието на собственика на поземления парцел, при условие че бъде уведомен. Промяна на условията на договора за наем на поземлен парцел без съгласието на неговия наемател и ограничаване на правата на наемателя, установени с наемния договор за поземлен имот, не се допуска. Предсрочно прекратяване на договор за наем на поземлен имот, сключен за период повече от пет години, по искане на лизингодателя е възможно само въз основа на съдебно решение в случай на съществено нарушение на договора за наем за земя парцел от наемателя.

В случай на наследяване на поземлени имоти от лица, които не са навършили пълнолетие, техните законни представители могат да отдават под наем тези поземлени имоти за период до пълнолетие на наследниците.

Парцелите, изтеглени от обращение, не могат да се отдават под наем, освен в случаите, установени от Федералния закон.