От "общински" преди подобрения

Лизинговите операции привличат вниманието на данъчните инспектори. Освен това в повечето случаи най-голям интерес за инспекторите има наемателят. Разбираемо е. В крайна сметка, когато наема помещения, наемателят прави много различни разходи. Това означава, че контролерите винаги имат обширно поле на дейност. В тази статия ще се съсредоточим върху някои от важните данъчни точки при наемните операции, разглеждайки ги от гледна точка на наемателя.

Нека започнем с най-болезнената „комунална“ тема. В крайна сметка, един от основните разходи на компания, която получава помещения за ползване, заедно с разходите за самото плащане на наемите, са именно разходите за комунални услуги, комуникационни услуги, сигурност и други подобни плащания.

„Общи“ алтернативи

Има няколко начина за отчитане на сметките за комунални услуги при наемане. Всеки от тях има свои плюсове и минуси. Нека разгледаме всички тези методи в контекста на тяхната лекота на използване и данъчните последици. Последният аспект е особено интересен с оглед на многобройните обяснения на специалисти от финансовия и данъчния отдел.

Наемодателят преиздава фактури

Това е много често срещан вариант, но за съжаление всъщност не позволява на наемателя да получи удръжка за данък върху добавената стойност.

На пръв поглед, за да може наемателят да възстанови ДДС върху разходите за "комуналката", е достатъчно да получи от лизингодателя преиздадена фактура за консумираните от потребителя на помещението услуги.

В писмата си служителите многократно обясняват, че наемодателите нямат право да издават фактури за електричество, комуникационни услуги и по аналогия за други видове комунални услуги, а наемателите нямат право да кредитират ДДС върху такива преиздадени документи (* 1).

Длъжностните лица подчертават, че наемодателят е продавач на една единствена услуга - отдаване под наем на помещения. Той не продава нищо друго на наемателя. Тоест, за всички други услуги (комуникации, комунални услуги и др.) Лизингодателят не е продавач. Освен това истинският потребител на такива услуги е наемателят. В същото време доставчикът на комунални услуги (организация за доставка на енергия, газ и вода) продава електричество, газ и вода директно на лизингодателя. И той не може да го препродаде. Съответно той не може да преиздаде фактурата. В действителност, съгласно условията на данъчното законодателство, фактурата трябва да бъде издадена от продавача на стоки (строителство, услуги) (* 2). Оказва се, че няма човек, който да изпълни такъв дълг.

В нашия случай лизингодателят, който е страна по договора с комуналните услуги, също плаща част от разходите на наемателя. А това от своя страна възстановява на лизингодателя разходите в този дял. В този случай наемателят може да вземе предвид „комуналния“ при изчисляване на данъка върху дохода като част от други или материални разходи (* 3) въз основа на фактурата (а именно фактурата, а не фактурата) на лизингодателя. Възможно е да се признаят такива разходи, без да се притеснявате твърде много, тъй като днес нито Министерството на финансите на Русия, нито данъчните власти оспорват тази възможност за наемателя (* 4).

Формата на фактурата, въз основа на която наемателят възстановява на лизингодателя разходи за комунални услуги, не е установена от закона. Следователно страните могат да го съставят под всякаква форма. Основното е, че фактурата съдържа задължителните данни, определени за документи, чиято унифицирана форма не е одобрена (* 5). Като приложение към него наемателят трябва да получи копия от сметките за комунални услуги, изчисленията на лизингодателя на дължимите суми поради дела на наемателя от „комуналния“, както и документи, потвърждаващи плащането на сметките на наемодателя.

Тъй като сумата на ДДС, разпределена във фактурата, не може да бъде приспадната, е възможно да се включи заявеният данък в разходи, които намаляват или не облагаема печалба?

Наскоро руското министерство на финансите даде отговор, който не може да угоди на наемателите. Финансистите посочиха, че сумите на ДДС по фактури, платени от наемателя за консумирана електроенергия по договора за наем, не могат нито да бъдат приспаднати, нито да бъдат взети предвид при данъчните разходи. Министерството на финансите обобщава като плащания на наемателя, към които може да се приложи тази процедура, сметки за комунални услуги, комуникационни услуги, както и услуги за защита и почистване на наети помещения.

Финансовият отдел счита, че ДДС върху такива разходи не намалява облагаемата печалба, тъй като е неправилно да се представя този данък във фактурата от лизингодателя. В крайна сметка той няма основания да представя ДДС на наемателя.

Ако компанията реши да спори с това мнение, най-вероятно ще трябва да защити позицията си в съда.

Наемателят сключва споразумение с доставчика

Нека преминем от един от най-често срещаните варианти към най-безрисковите. За съжаление този идеален за данъци метод не е постижим на практика.

И така, начинът, към който, разбира се, трябва да се стремите - сключването на договори за доставка на комунални услуги от наематели директно с доставчиците. В този случай лизингополучателят безопасно намалява облагаемата печалба за такива разходи и приема приспадане на ДДС въз основа на фактурите, получени от доставчика на услуги.

Но по пътя към подобен дизайн на отношенията възниква голям проблем. Гражданският кодекс установява, че съгласно договора за доставка на електроенергия доставчикът се задължава да снабдява абоната (потребителя) с енергия чрез свързаната мрежа, а последният се задължава да плати за това (* 8). Договорът се сключва с абоната, ако той има устройство за приемане на енергия, което отговаря на установените технически изисквания, свързано към мрежите на доставчицата. Правилата, установени за договора за електрозахранване, се прилагат и за други договори за доставка чрез свързаната мрежа, като топлоснабдяване, вода, петрол, газоснабдяване (* 9) и др.

В преобладаващото мнозинство от случаите обаче лизингополучателят не притежава отоплителните, газовите, водопроводните и енергийните мрежи и не разполага с подходящо оборудване за получаване на енергия, гориво и вода. Следователно енергийните и водоснабдителните организации почти винаги отказват да подпишат споразумение с наемателя.

Ще бъдат ли полезни отношенията с агенциите?

Нека се спрем на опцията за формализиране на комуналните отношения, която се препоръчва от някои експерти. Имайте предвид, че самото руско министерство на финансите предложи този метод на компаниите. Вярно е, че обясненията бяха предназначени за фирми, използващи опростената данъчна система и свързани с комуникационните услуги.

Но представителите на данъчните власти считат за възможно да приложат споразумение за агенция по отношение на комуналните услуги (* 10).

Както знаете, съгласно споразумение за агент, едната страна (агент) се задължава срещу заплащане да извърши от името на другата страна (упълномощител) правни и други действия от свое име, но за сметка на упълномощителя или от името и за сметка на принципала (* 11). Такова условие може да бъде предвидено в самия лизинг. В договора страните ще посочат, че лизингодателят действа като агент на лизингополучателя (главницата) за плащане на услугите на трети страни (доставчици на комунални услуги).

Този метод за формализиране на отношения обаче значително усложнява работния процес. Освен това, като подлежи на възстановяване, това увеличава разходите на наемателя за плащане на такси на агенцията, дори и често символично. Имайте предвид, че в обясненията на длъжностните лица не се срещат често препоръки за използване на този метод при плащане на комунални услуги. Ето защо, напоследък, като основен вариант, много фирми обмислят договор за наем, който предвижда включването на сметките за комунални услуги в наема. Именно за него ще говорим по-нататък.

Голям наем или Фиксирани и променливи части от наема

След сключване на такова споразумение, всички разходи на наемателя, включително "комуналните", ще се считат за разходи по договора за наем. Обезщетението за плащане на битови сметки няма да стане изрично, а чрез наемни плащания. Законността на подобни действия е потвърдена и от финансисти (* 13). Те считат за възможно плащането за услуги под наем също да се извършва под формата на наем, който се състои от основната (постоянна) и допълнителната (променлива, еквивалентна на размера на сметките за комунални услуги) части. В този случай целият размер на наема (както основен, така и допълнителен) е плащане на лизингодателя за една услуга за предоставяне на помещения под наем.

Наемодателят издава фактура по обичайния начин за целия размер на наема, а наемателят записва този документ в книгата за покупки и взема приспадане от ДДС върху него.

Наемателят може да бъде предупреден, че в такава ситуация размерът на допълнителния наем (комунални услуги) варира от месец на месец. Това означава, че наемът като цяло ще бъде нестабилен. Същевременно параграф 3 от член 614 от Гражданския кодекс съдържа изискване размерът на наема не може да се променя повече от веднъж годишно. Не е нужно обаче да се притеснявате за това. Съдиите от Върховния арбитражен съд на Руската федерация обясниха (* 14), че през годината само условието на договора трябва да остане непроменено, като предвижда фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за изчисляването му. Тоест размерът на таксата може да се промени. Основното е, че механизмът за неговото изчисляване, залегнал в договора, остава непроменен.

В същото време в документите, представени на наемателя, не се изисква декодиране на това, което включва наемът. Освен това, всяко споменаване на консумираната вода, топлина и електричество в тези документи трябва да се избягва, така че инспекторите да не се изкушат да започнат да твърдят, че има възстановяване на комунални разходи, само забулено. В самото вътрешно изчисление, за което страните се договарят ежемесечно, разбира се, ще има такива конкретни данни. Те обаче не трябва да надхвърлят вътрешното изчисление. В крайна сметка лизингополучателят има право да намали облагаемата печалба и да компенсира ДДС въз основа на фактура и други документи с формулировката „наем“, без никакво декриптиране.

На практика наемодателят често не отразява услугата под наем в една фактура, а издава 2 документа. Такива действия са напълно разбираеми. Когато издава например фактура за текущия месец, лизингодателят знае само сумата за основната част от наема. Допълнителната част ще му бъде известна само след известно време. Ясно е, че не е необходимо да очаквате такава информация от доставчика на комунални услуги в последния ден от месеца, за който са направени изчисленията. Ето защо се появяват 2 фактури.