Кирил Писарев и Юрий Жуков, PIK Group

Всяка седмица само най-важното и интересното.

Кирил Писарев и Юрий Жуков, група ПИК. Временно богат

Тиха лента до стария Арбат е почти напълно блокирана от бетонобъркачки. Сред жилищните сгради от началото на миналия век има огромна яма и чифт кранове. Групата ПИК, една от най-големите компании за развитие в Русия, ще украси платна Арбат с монолитна тухлена сграда с 50 апартамента "Афанасиевски". Строителната площадка на Арбат е една от малкото площадки, където все още се работи. Животът в много съоръжения на ПИК извън центъра на Москва замръзна преди няколко месеца.

За година и половина съсобствениците на групата от компании ПИК Юрий Жуков и Кирил Писарев бяха най-богатите предприемачи в Русия - състоянието им се оценява на 6 млрд. Долара. През последните шест месеца богатството им е намаляло десетократно . С настъпването на икономическата криза жилищата, които Жуков и Писарев строят, престават да се продават, а капитализацията на ПИК Груп е спаднала с 98% за няколко месеца - до 300 млн. Долара. Доскоро групата плащаше стотици милиони долара за парцели и фабрики за строителни материали - сега тя съди кредитори, опитващи се да забавят изплащането на дълговете. Освен това вчерашните милиардери постепенно губят компанията си: 25% от ПИК вече принадлежи на Сюлейман Керимов, други 5% отиват във ВТБ.

Историята на ПИК започва в средата на 90-те години. Съкращението означава „Първата ипотечна компания“ - типично име за фирма за недвижими имоти от онова време. „Преди придобиването на домостроителния завод те бяха брокери, тоест никой“, обяснява един от московските ветерани строители в интервю за Forbes. "Те имаха пари, проекти - но има стотици." Първоначално Писарев и Жуков просто посредничиха на пазара на жилища, а след това започнаха да купуват апартаменти на едро на ранен етап от строителството и да ги продават, след като къщата беше доставена. С приходите от тези операции предприемачите изкупиха през 2001 г. от трудовия колектив акциите на един от московските строителни гиганти - ДСК-2. Те го купиха, както Кирил Писарев призна преди четири години в интервю за Forbes, „по полу приятелски начин към ръководството“. Продуктите DSK-2 са панелни къщи от серията KOPE, които са популярни в Москва, заводът разполага със собствени строителни площадки, а PIK се превръща от компания за недвижими имоти в разработчик, построил цели квартали - половин милион квадратни метра жилища през 2002 г. сам. Това е осмата част от всичко, което е построено тази година в Москва.

През 2007 г. PIK пусна своите акции на три борси, включително една в Лондон. На инвеститорите беше съобщено за приходи от 1,5 млрд. Долара, ръст на бизнеса със 100% годишно, милиони квадратни метри жилища в процес на изграждане. Най-големият принос за успешното IPO на компанията обаче направиха оценители, които смятаха, че така нареченото портфолио за развитие на PIK струва 8,8 милиарда долара.

Какво е „портфолио за развитие“? Преди руските строители да започнат да пускат своите акции на фондовата борса един по един, индустрията беше на мнение, че реалната стойност е във фабрики на строителни конструкции, кариери, камиони, оборудване и действително завършените недвижими имоти. Но цената на парцелите, върху които предприемачът тепърва ще строи (в индустрията те се наричат инвестиционни проекти) не беше взета предвид. Наистина, как да ги броим - на земята? Но земята не винаги е регистрирана като собственост, по-често се дава под наем. На покупната цена на лизинговите права? Но разработчиците често ги получавали за една стотинка, купувайки например стари моторни депа, стоящи на тази земя. Беше по-лесно да се пренебрегне цялото това объркване.

След като изчислиха по този начин, без земя, стойността на всички 24 компании, контролирани от тях, Кирил Писарев и Юрий Жуков през 2006 г. внесоха ценните книжа на тези дружества в уставния капитал на Групата дружества ПИК. Оказа се 28,5 милиарда рубли - рекордна сума по това време. На пазара беше казано, че руски разработчик не може да струва толкова много.

PIK беше по-висок за всички показатели. Анализатори от международната консултантска компания CB/Richard Ellis (CBRE) проучиха 413 имота и парцели, собственост на компанията. Както каза Яна Кузина, ръководител на отдела за оценка на CBRE, в интервю за Forbes, цената на всеки сайт е изчислена или според планирания доход, или чрез сравняване с други проекти. Цифрите бяха невероятни. Ето само един пример. През 2006 г. PIK похарчи 46 милиона долара за закупуване на строителната компания Stroyinvestregion, чиято основна стойност беше в строителни обекти в Ярославъл, Калининград, Омск, Перм и др. CBRE в началото на 2007 г. оцени тези обекти на 700 милиона долара.

Артем Цогоев, бивш търговски директор на Galaxy Group, който на дял с ПИК инвестира в изграждането на скъпия жилищен комплекс "Английски квартал" в Москва, твърди, че миналата година ПИК не бърза да продава апартаментите си, чакайки по-висок етап на завършеност на къщата - и по-висока цена. „Именно с това настроение те влязоха в кризата“, заключава Цогоев. Същото е и с масовите жилища. През есента, когато правителството на Москва реши да помогне на предприемачите, като купи жилища от тях, SU-155 продаде 270 000 кв. М. на града. м, а ПИК - само 90 000 кв. m: не съм доволен от цената от 40 000 рубли на кв. м. Сега PIK запазва цените на своите къщи с 5-10% по-ниски от предкризисните (в Московския регион апартаментите се продават по 60 000-70 000 рубли на кв. м.). Продажбите са бавни.

Общият дълг към банките достигна 44,8 милиарда рубли (1,3 милиарда долара), повечето от дълговете са краткосрочни, те трябва да бъдат изплатени до края на шестте месеца. Най-големият кредитор (в края на 2007 г. - 18,5 милиарда рубли) е Сбербанк. Невъзможно е да се продават сайтове за изплащане на дългове, просто няма купувачи. В неотдавнашен доклад на инвестиционната банка Nomura (един от организаторите на IPO на ПИК), анализаторът Марк Картлих нулира нетната стойност на активите на PIK на акция - той вече не вярва, че сайтовете в Русия могат да се считат за активи. В началото на пролетта бедствието изглеждаше неизбежно.

Веднага проблемите с дълговете на ПИК започнаха да се решават. Инвестиционната компания Sberbank Capital получи мандат от предприемача да преструктурира дълга: самият кредитор на ПИК вече е на нейна страна в преговори с други кредитори. Никога не е имало подобно нещо на руския пазар за развитие, казва Татяна Волочкович, анализатор в Merrill Lynch.

Керимов неведнъж е действал като посредник в големи сделки с „миризмата“. Свързаните с него компании например бяха междинно звено при продажбата на Ингосстрах на Олег Дерипаска. (Бившият собственик на „Ингосстрах“, предприемачът Андрей Андреев, веднъж твърдеше, че бизнесът му е отнет). Сюлейман Керимов беше основен акционер в Сбербанк и поддържаше близки отношения с бившите си ръководители.

Кирил Писарев и Юрий Жуков получиха милиардното състояние за броени години и по-голямата част от работата беше свършена за тях чрез покачване на цените на петрола и балона, който набъбна на пазара на недвижими имоти. Сега те раздават имота безплатно (Писарев има 23% от акциите на компанията, Жуков има 28%), само за да отложи плащането на дългове. Е, хартиените къщи в Русия вече не са злато.