Какво е Chanot: Опасни камъни на тайландския пазар на недвижими имоти

Правото на Тайланд в областта на недвижимите имоти и прилагането им е много консервативно. Освен това във всичко това има още много специфични национални характеристики. Доктор по бизнес право, експерт по Тайланд Сергей Нестеренко разказва на какво трябва да обърнете внимание, когато регистрирате земя в кралството.

На живописен нос на плажа Най Янг можете да видите ... хотел-призрак! Трябваше да е Hyatt, един от неуспешните скъпоценни камъни на Пукет. Беше почти готов, когато се оказа, че границите на обекта за строителство са посочени неправилно. В резултат на това недовършеният Нyatt е празен от няколко години.

На няколко километра южно от него има уникална еко-вила. Разположен на склон с изглед към морето, той получава вода от кладенец, електричество от слънцето, а градината е оплодена с отпадъци. Вилата може да се превърне в пример за целия Пукет и да прослави строителната индустрия на острова по целия свят. Но се оказа, че френският й собственик също е имал известни проблеми с документите и сега тази „умна“ къща на стойност 20 милиона долара бе обявена извън закона.

За съжаление тук подобни истории не са рядкост. Как работи тайландският пазар на земя?

Имотът върху земята е ключов при сделките със земя в Тайланд. Той определя какво имате право да правите с този сайт. Има над 10 различни заглавия на различни нива.

В най-общия си вид ситуацията със собствеността върху земята е следната. Ако земята не е частна собственост и не се използва от държавата, всеки гражданин на Кралството може да се засели върху нея. Той заема парцел, изгражда си бамбукова хижа и уведомява местните власти. Ако земята е никой, никой не претендира за нея и това не е национален парк, няма причина да отказвате на гражданин. Той не може да изгражда капиталови структури там - само временни жилища.

За чужденците само заглавията от трите най-високи нива имат практическо значение: Сертификати за земеползване Nor Sor Sam и Nor Sor Sam Gor ("Nor-Sor 3" и "Nor-Sor 3 Gor" в руската транскрипция) и Сертификат за Собственост Nor Sor See ("Nor -Cop 4"), той е - Chanote ("Chanot").

Последното ниво ("Chanot") е единственият пълен документ за собствеността и разпореждането със земя. Различава се по това, че включва официално признаване на границите на сайта от всички съседи и границите му са обвързани с картата чрез GPS. Nor-Sor 3 Gor също е приемлив, но той няма GPS връзка и изисква по-задълбочено разглеждане на историята на сайта.

Под Chanot сайтът е маркиран с колчета от неръждаема стомана, забити в земята по периметъра от държавни служители. Всяко колче има уникален държавен регистрационен номер. Притежавайки "Chanot", гражданин на Кралството може да прави каквото си иска със земята: да продава, да дава под наем, да залага; наследявам.

Много чужденци рискуват, като купуват чрез компания или отдават под наем земя с ниско право на собственост като Nor Sor Sam на дългосрочен лизинг. Въпреки това, започвайки от това ниво и по-долу, заглавието може да бъде поставено под въпрос: то не е преминало всички проверки. Зад него може да се покрие национален парк, а претенциите на съседите - каквито и да било. Това всъщност се случи със споменатата еко-вила.

Друга група рискове е свързана с придобиването на земя чрез тайландска компания. Позволете ми да ви напомня, че в Тайланд има ограничения за директната продажба на земя на чужденци. Но чуждестранен гражданин може да наеме земя за период до 90 години или да я регистрира в собственост на компания, регистрирана в Тайланд, където делът на акциите на чуждестранния участник не трябва да надвишава 49%. Останалите 51% трябва да са собственост на тайландски граждани (на практика това съотношение обикновено е 40% към 60% - в този случай е по-лесно да се регистрирате в Земеделския отдел). За съжаление, много местни адвокати, които предлагат такива компании на емигранти за 30 хиляди бата, често правят произволни хора - шофьори, чистачи - акционери. И това противоречи на закона: такива съдружници не участват по никакъв начин в делата на компанията и дори не внасят пари в упълномощения фонд (освен това парите на акционера трябва да са негови). Впоследствие, когато инспекторът пита чистачката дали е акционер, тя не помни платената сума или името на фирмата. В резултат на това тайландските партньори са признати за номинални, а компанията и всички последващи транзакции са незаконни.

Като цяло закупуването на земя в Тайланд изисква висока квалификация. Не всеки местен адвокат е в състояние да издигне историята на даден парцел до десетки години или да структурира правилно схемата за собственост върху земята. Ето защо не бих препоръчал да спестявате от специалисти.

Railand Property International ® е компания с 10-годишен опит, която предоставя пълен набор от услуги за недвижими имоти на руски граждани. Нашата уникална характеристика е 10-годишен опит в продажбата на парцели в Пукет и околностите, включително на първа линия от морето. Оставете заявка сега, и ще се радваме да ви посъветваме по всякакви въпроси.

Railand Property International ®
• официалният упълномощен представител на водещите руски агенции за недвижими имоти в Пукет.
• изпълнителен отдел на Тайландско-руската асоциация на брокерите.
• предоставя пълен набор от свързани услуги, които ще направят вашето посещение в Тайланд комфортно и незабравимо.