Как да продам апартамент на ипотека, възможни варианти

Продажбата на ипотечен апартамент е доста сложна процедура, която като правило изисква значителни инвестиции във времето.

На първо място, възможно е да се продаде апартамент, който е под ипотека, само със съгласието на банката, издала ипотечния кредит за закупуването на този апартамент. Защото свързването с банката е първата задължителна стъпка, какво трябва да вземе продавачът на апартамент с ипотека.

Трябва да се има предвид, че докато е в сила забраната за предсрочно изплащане на заема, ипотечният апартамент не може да бъде продаден. Ако такава забрана вече е отменена, можете да се срещнете с банков служител за договаряне на продажбата на апартамент.

Повечето банки, след като научиха причината за продажбата на апартамент, се срещат с клиента наполовина. Наложително е обаче да се изясни при какви условия ще се извърши продажбата на ипотечен апартамент, тъй като тези условия може да не са най-изгодни за клиента.

Има и банки, от които е почти невъзможно да се получи разрешение за продажба на ипотечен апартамент. Те прилагат сериозни санкции, които често променят решението на кредитополучателя да продаде апартамент.

Това се дължи на факта, че банката, която е оценила платежоспособността на кредитополучателя и възможните му рискове при издаване на ипотека, не е много заинтересована от смяната на кредитополучателя, тъй като това ще изисква допълнителни разходи за труд.

Ситуацията е малко по-различна, ако кредитополучателят иска да продаде апартамент, обременен с ипотека, поради липсата на възможност да извършва плащания по заеми навреме. В този случай банката, заинтересована от навременното изплащане на заема и отсъствието на забавени плащания, като правило позволява на кредитополучателя да продаде апартамента на платежоспособно лице и дори може да предложи на кредитополучателя надежден купувач.

Опции за продажба на апартамент в ипотека

Има няколко опции за продажба на ипотечен апартамент. Тези опции се различават помежду си, главно по времето и при какви условия тежестта ще бъде премахната от продавания апартамент. Изборът на подходящ вариант за продажба на апартамент в ипотека е съвместно решение на банката, продавача и купувача.

Първи вариант: самостоятелна продажба на апартамент

В случай на самостоятелна продажба на ипотечен апартамент от кредитополучателя, банката първо дава съгласието си за смяна на собственика и след това премахва тежестта. При тази опция за продажба купувачът, който е новият собственик на апартамента, става залогодател за известно време, процедурата е следната:

1. Веднага след като банката се съгласи с продажбата на апартамент, обременен с ипотека, и определи общата сума на непогасения заем, предварителен договор за продажбата между купувача и продавача на апартамента се подписва от нотариус. Подобно споразумение е допълнителна гаранция, че купувачът няма да промени решението си и ще плати дължимата на банката сума.

2. След сключването на такова споразумение купувачът извършва разплащания с банката по ипотечния кредит, като превежда пари по разплащателната сметка на банката-залогодател. Възможно е също така купувачът да постави пари, равни на дължимата на банката сума в сейфа на банката. След като регистрират правата на новия собственик, банковите служители вземат парите от клетката. След пълното изплащане на дълга продавачът получава удостоверение за липса на дълг към банката.

Ако продавачът продаде ипотечен апартамент на по-висока цена, надвишаваща дължимата по заема сума, останалата сума пари се залага от купувача под надзора на банков служител в деня на сделката в сейф на всяка банка по избор на страните по сделката. Продавачът на апартамента ще може да изтегли пари от клетката след приключване на сделката за покупко-продажба и държавна регистрация на собствеността на купувача върху апартамента.

3. След премахване на тежестта от апартамента се сключва договор за покупко-продажба между продавача и купувача на ипотечния апартамент и се регистрира собствеността на продавача върху закупувания апартамент.

Вариант втори: продажба на апартамент с участието на банка

Вторият вариант е подобен на първия, но в този случай банката-залогодател се задължава да придружава покупката и продажбата на апартамент:

Банката предоставя своя сейф, където купувачът на апартамента депозира пари, за да изплати ипотечния дълг към банката. Разликата между сумата на покупката и дължимата сума се въвежда от купувача в друга клетка, която продавачът да получи след сделката за покупко-продажба.
Банката се свързва самостоятелно с регистриращия орган и предава уведомление, че заемът е изплатен, както и друга необходима документация.
Регистрация на прехвърляне на собствеността върху ипотечния апартамент от продавача на купувача.

Разберете как да издадете акт за подарък за апартамент, условия за регистрация, предстоящи разходи.

Дали е възможно да оспорите дарение за апартамент, можете да разберете, като прочетете тази статия.

Вариант трети: закупуване на заем

В този случай, по същество правна сделка, не се извършва покупката на апартамент, а смяната на кредитополучателя. Апартаментът все още е заложен от банката. Купувачът в този случай се счита от банката-залогодател като нов кредитополучател за вече издаден ипотечен кредит на предишния кредитополучател (продавач на апартамент).

Когато купувате и продавате ипотечен кредит, на първо място, трябва да получите съгласието на банката за смяна на кредитополучателя. Ако бъде получено одобрение, заемът се преиздава.

За целта продавачът, купувачът и упълномощен банков служител подписват споразумение за прехвърляне на целия дълг по кредита на нов кредитополучател - купувача на апартамента, което установява задължението му да плати дълга, както и други условия за кредит . Тежестта се премахва от апартамента само след пълното изплащане на дълга.

Съгласно тази схема се извършва и процедурата по рефинансиране, когато една банка изкупува ипотечен кредит от друга. Понастоящем тази услуга е доста търсена на пазара на финансови услуги, тъй като наскоро лихвените проценти значително са намалели.

Използвайки услугата за рефинансиране, кредитополучателят има възможност да получи ипотечен кредит при по-изгодни условия. За това се издава заем за дължимата сума на банката-ипотекар на апартамента, а самият апартамент става обект на обезпечение по нов договор за заем.