Дом без подкупи: експериментът беше успешен!

Жилището е построено в района на Твер, където цената на квадратен метър е била един и половина пъти по-ниска от пазарната

В Калязин, област Твер, е построена жилищна сграда, чиято цена на квадратен метър е един и половина пъти по-ниска от пазарната. Веднага отбелязваме, че конструкцията е солидна, традиционна, не е опция „сандвич“. Там вече живеят семейства. Къщата е построена с помощта на системата за жилищно строителство (HCC), чиято правна рамка е възстановена в Русия от 2011 г. Съответно, опитът от това строителство може да бъде прехвърлен на всяко строителство в Русия.

Организатор на строителство Сергей Качушкин, председател на настоятелството на Фонда за подпомагане на жилищното развитие. Като човек, който се застъпва за възраждането на строителната кооперация, той е убеден, че е възможно да се строят честно и най-важното - висококачествени и надеждни къщи в Русия. Най-важният идеологически момент беше принципът на конструиране без нито една „стотинка“, похарчена за благодарност, стимулиране, откати, решения и т.н. Нюансите на този успешен строителен експеримент, подходът на регулаторните и надзорните органи, както и системата за жилищно строителство и не само разговаря с него в интервю.

"SP": - Сергей, организирахте своеобразен експеримент - построихте къща без подкупи. Това е невероятно! Кажете ни каква още е уникалността на тази строителна площадка, където е построена къщата и вярно ли е, че цената на квадратен метър е един и половина пъти по-ниска от пазарната цена?

Първият и най-важен постулат при изпълнението на този проект беше принципът на строителство без „стимули“ от контролиращите организации.

"SP": - Днес според икономистите 5-7% от населението на Русия може да си позволи да купува жилища в Русия. С ипотека - 10-15%. В страната има глад за жилища. А отделни „сгради“ не спасяват ситуацията.

- С този проект доказахме, че 100% от населението на Руската федерация може да купи жилище с ипотека. Готов съм да одобря това с пълна отговорност.

"SP": - Тогава нека да подредим всичко по рафтовете. Каква е основата на проекта?

- Първо, взехме за основа това, което беше започнато и внедрено през 1958 г. в Съветския съюз, а именно жилищно-строителните кооперации (HCC). Позволете ми да ви напомня, че по съветско време не е имало частна собственост на жилища. Всички жилища бяха държавна собственост. В същото време законодателството на Съветския съюз дава възможност да има публично споделена кооперативна собственост. Тогава ръководството на страната взе решение по отношение на жилищата, сравнимо с малкия НЕП - позволи на частните собственици да строят жилища, което преди това беше неприемливо.

Доходите на населението в Съветския съюз бяха ниски, но имаше хора, които можеха да си позволят да харчат пари за скъпи жилища. Това бяха учени, висш учителски персонал, културен елит и редица други хора, които имаха високо ниво на доходи (над 200 рубли на месец). След като направи първото плащане за кооперацията, човек започна да отделя достатъчно голяма сума пари от заплатата си, за да получи апартамент в елитна сграда. По съветско време кооперативната къща по правило е конструкция на високо ниво: тухлена, с остъклена лоджия, с напълно различни площи.

След разпадането на СССР възникнаха проблеми с финансирането, много кооперации бяха „замразени“, някои бяха „построени“ за 15–20 години, а други фалираха. След това дойде поредица от измамени инвеститори и акционери в недвижими имоти, поради факта, че много бизнесмени, за съжаление, усещайки вкуса на големите пари, започнаха да търсят „опции“ за още повече пари.

Ще обясня подробно, за да няма недоразумение. В системата за жилищно строителство от съветската ера акционерите привличат предприемач, който е построил къща. През елегантните 90-те и вече по наше време самият предприемач (или по-скоро бизнесмен, преоблечен като предприемач) инициира създаването на жилищна кооперация и почти набира акционери там. За сметка на тези пари той започва да строи къща. В резултат на това акционерите, не разбирайки какво се случва, не контролирайки разработчика, просто дадоха пари. И предприемачът построи по такъв начин, че в почти завършената къща акционерите (като жилищната кооперация) дължаха много пари на предприемача. Тогава предприемачът спира строителството, като предявява искове срещу жилищната кооперация, с която той има чисто договорни отношения. Бих искал да подчертая още веднъж, че инициаторът на строителството - бизнесмен - беше в предприемача. Освен това, чрез съдебно решение, всичко, което е построено, е конфискувано от акционерите за дългове: хората остават без апартаменти, а търговецът всъщност остава с завършена къща.

"SP": - Това е измама на високо ниво.

- Това е очевидна злоупотреба с правото. Следователно държавата трябва да създава такива правила, когато стане или трудно, или много изпълнено със злоупотреба с правото.

"SP": - Сега да се върнем към проекта. Какво е уникалното в тази „конструкция на века“?

"SP": - 44 семейства са построили апартаменти без ипотека?

- С ипотека, но преференциална. Заедно с Rosselkhozbank се борихме за нея в продължение на десет месеца. В резултат на това беше създаден финансов продукт. Банката прие първата акция, внесена в жилищната кооперация, като плащане за ипотечен кредит.

Без този банков продукт човек трябваше да внесе дял в съответствие с изискванията на жилищната кооперация (така че жилищната кооперация да започне да живее и да строи) и след това да направи принос в банката за получаване на ипотечен кредит. За много обикновени граждани това е непосилна сума.

В резултат на това, съгласно споразумението с Rosselkhozbank, ипотечната ставка беше 12,9% годишно. Това е висок процент. Но това е и минимално възможната опция. По този начин месечното плащане на ипотека е средно 10-13 хиляди рубли за период от 20 години. Между другото, ипотека без подкрепа би струвала 20 хиляди рубли на месец, което е непоносима сума за Калязин.

Като цяло, чрез намаляване на ипотечния заем до 2-5%, Русия може да възстанови във възможно най-кратки срокове и милиони семейства ще получат дългоочакваното жилище.

„SP“: - Вашата жилищна кооперация е получила преференциални условия, например, за предоставяне на земя без търг?

Бих искал да посоча няколко ключови момента. Първият постулат, за който вече говорих, е, че строежът на къща е извършен без нито една „стотинка“, похарчена за благодарност, стимулиране, откати, справяне и всичко останало. Работата се оформи по следния принцип: когато контролните структури дойдоха при нас и казаха, че е необходимо да се направи „вероятно, това е това“, ние изчислихме колко ще струва и зададохме собствения си въпрос - дали това трябва да бъде готово или не? Ако трябва да се направи, няма въпроси, ние ще го направим. Ако не е необходимо да направите това, тогава ни дайте официален документ, в който ще има потвърждение. И не забравяйте да им изясните, че освен „благодаря“, няма да можем да им благодарим по никакъв начин. И така беше почти на всяка крачка.

Ние също решихме вместо 34 кв.м. за едностаен апартамент, за да стане по-просторен - 45 кв.м. Същото е и с двустайни и тристайни апартаменти.

"SP": - Какви подводни камъни са срещани по време на строителството?

- За да се избегнат рисковете и по време на поставянето на къщата да не се получават от Стройнадзор въпроси за дълбочината на фундамента, които обикновено се заобикалят чрез проверка на специализирани услуги за милион рубли, ние записахме всички етапи на строителството от самото начало начало: от изкопаване на яма до окончателното разпределение на ключовете.

Всяка работа на строителна площадка е започнала чрез уведомяване на надзорните органи за напредъка на извършената работа. След това те издадоха всички необходими документи на организацията-изпълнител и непременно получиха както предварителни актове, така и актове за завършена работа.

Така че, съгласно заявлението "Stroynadzor" е длъжен да осигури служител за строителната площадка. Ако структурата започне да игнорира изявлението, над тях има висши надзорни органи и винаги има прокуратура. Повярвайте ми, привличането на длъжностно лице е лесно, ако вие сами сте готови да работите.

"SP": - Трудно е да се нокаутира технически?

- Абсолютно не е трудно, защото, слава Богу, имаме закон. Колкото и странно да звучи, законът работи за нас!

"SP": - Разкажете ни за конкретни проверки на регулаторните органи.

- Първата проверка на пожарникарите беше много трудна: бяха разкрити около 40 недостатъка. Когато дойдоха при мен с акт на забележки и ме попитаха какво да правя, аз казах - премахване!

Например, един от недостатъците е липсата на противопожарен щит. Мога да кажа, че 99% от строителните проекти никога не са имали такъв. Щитът беше съборен за два часа, докато се събираха всички атрибути за него: конус с форма на конус, кука, лост, лопата и т.н. Когато пожарникарите дойдоха за втори път и казаха, че „кофата не е червена“, аз отговорих - дайте ми четка, сам ще я боядисам. Ако трябва да е червено, ще стане. И срещу всеки елемент служителят подписа, че недостатъкът е отстранен. Също така беше необходимо да се коригират такива "недостатъци" като инсталиране на пожарна стълба на празна стена, инсталиране на пожарна система "Душ" във всяка стая и други "стандарти", които са предназначени за промишлени сгради, а не за жилищни сгради.

"SP": - Длъжностните лица са болни?

- Мога да те разстроя. Аз самият бях чиновник. Това е неправилна формулировка. Длъжностно лице е човек, гражданин. Хората са болни, а не чиновници. Това е основна разлика.

Следващата ситуация също беше анекдотична. Веднага казах, че ще има строг контрол върху финансовите ресурси: ще има авансови плащания, но основните пари ще бъдат платени при приемане на работата. Появява се бизнесмен, подизпълнител, който трябваше да направи нещо. Бяха му отпуснати 5 милиона рубли. Мина известно време, той дойде да поиска още 4 милиона рубли. Питам - затворихте ли тези 5 милиона рубли? Той отговори: - Ще го затворя, но тук и тук е спешно да се получи това и това. Исках да докладвам за първия транш.

В резултат се оказа, че този приятел е усвоил 1,5 милиона рубли и с останалите пари е купил шуба на жена си, кола за себе си и е отишъл някъде да си почине. Когато получи първото обаждане от правоохранителните органи с думите „ела и обясни“, той всъщност компенсира всички липсващи пари. В резултат на това трябваше да търсим други изпълнители. И, колкото и да е странно, местните изпълнители беше по-трудно да се намерят, отколкото да се докарат отвън. Преди това винаги бях изненадан, когато изпълнители от други региони бяха наети за изпълнение на голям държавен договор. Изглеждаше глупаво, защото хората трябваше да бъдат доведени, отведени, настанени, подкрепени. Но когато сам се сблъсках с това, разбрах, че не е глупаво.

Друг пример: Тверска област, наоколо има гори, дървета над покрива. Започваме да купуваме дървен материал. Веднъж - цената е по-висока. Питам - защо са по-високи цени, около други цени? Те отговарят - ние имаме такава цена. В резултат те донесоха всичко, от което се нуждаеха, от Московска област. Това е въпросът, болни чиновници или болни хора. Когато хората видят, че строителството върви вяло, че половината се краде, психологията започва, давайте поне 100 рубли. И когато се строи къща под контрол, веднага се появява усещането, че това е ориентировъчна строителна площадка и ще има много пари, така че какви са 100 рубли, поне 200! Включително по тази причина трябваше да привлечем корейци за довършителни работи.

„SP“: - Имало ли е комични случаи, когато длъжностни лица или регулаторни органи са се опитвали нагло да пречат или да получат нещо от тази конструкция?

"SP": - Кой трябва да стане локомотивът, инициатор на такова строителство, така че такива къщи да се строят в цялата страна?

- По време на изпълнението на проекта разбрахме, че инициаторът на подобни движения трябва да бъдат общинските власти. Интересен момент - регионалните власти присъстваха при доставката на къщата.

"SP": - Проектът е разработен под формата на "Фонд за подпомагане развитието на жилищни кооперации" Оригиналният уебсайт на структурата е достъпен в Интернет. Каква е активността на властите по отношение на подобни проекти?

- Няма да казвам кой вече е проявил интерес към това, има много от тях и се надявам да развием тази посока по-нататък. Но от страна на властите има известно мълчание.