ГРАЖДАНСКО ПРАВО

Договорът за рента е независим вид споразумение. Той се различава от договора за дарение по това, че лицето, което е отчудило имота в собственост на друг, има право да изисква предоставянето на насрещно удовлетворение - доход от наем От договорите за покупко-продажба и замяна договорът за наем се различава по естеството на насрещно удовлетворение Дължима сума

1 Виж Гражданския кодекс на Квебек/Под редакцията на OM Trump nAA Makovski M, 1999 C 349

2 SZ RF 1998 No 8 St 963

за получателя на наемните плащания е несигурно, тъй като задължението за плащане на наем е валидно или за неопределено време (постоянен анюитет), или за живота на получателя (анюитет доживотен) Следователно анюитетният договор принадлежи към групата на алеаторните (рискови) договори. Елементът на риска, поет от всяка от страните, е вероятността или единият, или другият контрагент да получи по-малко реципрочно удовлетворение, отколкото самите те предоставиха1. Алеративният характер на анюитетното споразумение е оправдан във френската правна литература и законодателно залегнал в чл. 1964 г. Френски граждански кодекс 2. В литературата са изразени съмнения относно алеаторния характер на постоянния наем3.

Възможно е да се приложат към анюитетно споразумение на субсидиарна основа нормите за договорите за продажба и дарение, ако това не противоречи на същността на това споразумение (клауза 2 на член 585 от Гражданския кодекс). Това се обяснява с факта, че отчуждаването на имущество срещу заплащане на наем може да се извърши или срещу заплащане (според модела на отношенията за продажба-покупка), или безплатно (според модела на отношенията за подарък ). Това трябва да се има предвид, когато се решава реалността или консенсуалността на договора за анюитет.

Договорът за рента е реален при прехвърляне (отчуждаване) на движимо имущество срещу заплащане на рента в собствеността на анюитета безплатно, тъй като в тези случаи нормите на гл. 32 от Гражданския кодекс относно договора за дарение. Договорът за анюитет е консенсуален в случаите, когато прехвърлянето на движимо имущество в собственост на анюитета се извършва срещу заплащане, тъй като в тези случаи нормите на гл. 30 НК по договора за продажба.

По този начин договорите за наем, сключени за отчуждаване на движимо имущество, могат да имат реален и консенсусен характер, в зависимост от това дали движимото имущество се отчуждава срещу заплащане на наем срещу заплащане или безплатно4.

1 Виж: Ioffe O.S. Задължително право. П. 295; Френски граждански кодекс от 1804 г./Per. I.S. Перетерски. М., 1941.

2 Виж: E. Godeme. Обща теория за ангажираността. М, 1948. S. 32; Morandier L.J. Френска книга за гражданско право. 3. S. 333-338; Саватере. Теория на ангажираността. Правни и икономически очертания. М., 1972. S. 223-225.

3 Вж. Например: Победоносцев К. Курс на гражданското право. Част 3. Споразумения и задължения. S 352-353.

4 М.И. Брагински. Той пише: "На първо място, подобно на заема, анюитетът е реален договор. Този договор започва да действа от момента, в който получателят на анюитета прехвърля имуществото на платеца на анюитета. Самият договор за наем не предполага всякакви правни последици преди прехвърлянето на собствеността. "Гражданският кодекс на Руската федерация за предприемачи М., 1996, стр. 53).

Съответно договорите за наем могат да бъдат едностранни или взаимни. Реалните договори за наем, според които прехвърлянето на движимо имущество се извършва по образец на договор за дарение, са едностранни, и консенсусни договори за наем, според които прехвърлянето на движимо имущество се извършва по модела на продажба и договор за покупка, са взаимни.

Ако недвижими имоти се прехвърлят срещу заплащане на наем, не е необходимо да се говори за консенсуалност или реалност на договора1, тъй като юридическата сила на договора за наем може да се осъществи само във връзка с акта за държавна регистрация. Дори ако недвижимият имот е бил отчужден срещу заплащане на наем безплатно, платецът на наема има право да поиска прехвърлянето му, както в случая на платен превод2.

Анюитетният договор е за обезщетение. Това се проявява в необходимостта платецът на анюитет да предостави на получателя си анюитетни плащания (наем, доход от наем) в замяна на имота, получен в собственост. Правото на получаване на наемни плащания (анюитет, доход от наем) възниква за получателя на рента само след прехвърляне на собственост срещу анюитетно плащане. От същия момент задължението за плащане на наемни плащания възниква от анюитета.