Чужда земя: как да избегнете да станете жертва на измама със заговор

Измамникът е фалшифицирал документи за парцелите и ги е продал на купувачи, които не са знаели нищо за такава хитра схема. Години по-късно фактът на престъплението беше разкрит и законният собственик на земята започна да връща своите територии обратно в съда. По това време някои парцели бяха продадени няколко пъти. Кой в този случай трябва да компенсира загубите на крайните собственици на земята? Върховният съд се зае с този въпрос.

Измама със земя

Сред жертвите беше Алексей Пахалков, старши адвокат, SO UES JSC. През 2010 г. той купи за 850 000 рубли. един от 30-те парцела от Надежда Гладишева, които някога е придобила от Савкин. Купувачът не е знаел, че е станала жертва на измамник и е препродал земята на Пахалков, уверен в законните си права върху нея.

Как да си върнете парите за земя

След такива допълнителни разходи сега законният собственик на сайта искаше да си върне допълнителните пари, които Гладишева беше платила. Пахалков реши в съда да възстанови от продавачката неоснователно обогатяване в размер на 725 619 рубли. Разликата ли е между пазарната стойност на земята и цената, на която първоначално е купил земята.

M-46/2016). По този начин градският съд на Сергиев Посад постанови, че Гладишева трябва да плати на Пахалков 725 619 рубли.

Обжалването обаче стигна до различно заключение. Московският окръжен съд отбеляза, че ищецът е регистрирал успешно собствеността върху спорния парцел през 2010 г. Освен това в жалбата се смята, че Гладишева е добросъвестен приобретател на сайта и не знае за измамата.

Обжалващи грешки

Адвокатът не се съгласи с решението по жалбата и го оспори във Върховния съд. На заседанието във Върховния съд присъства само ищецът. Пахалков веднага обясни, че Гладишева е замесена като трета страна по дело, в което е сключено споразумение за спогодба. Освен това адвокатът увери, че в спорния случай е имало само вид на прехвърляне на парцела: „В действителност никога не съм го получил“. Той говори за сложността на правната квалификация на иска си и остави този въпрос на преценката на съда.

- Независимо от това, като юрист, кой вариант смятате за по-добър? - попита председателят на съдия Сергей Асташов.

- Версията за прилагането на последиците от изселването ми се струва по-хармонична (приблизително Ед. - възстановяване на закупения имот от купувача на основанията, възникнали преди продажбата) по спорен случай. Струва си да се отбележи, че сключвайки мирно споразумение, намалих загубите за ответника, - отговори ищецът.

Пахалков добави, че подсъдимият се е държал пасивно през целия спор, започвайки с оправданието на заговора. След като изслуша всички аргументи, „тройката“ на съдиите се оттегли в заседателната зала и няколко минути по-късно обяви окончателното решение: да отмени акта за обжалване и да върне делото за ново разглеждане в Московския окръжен съд.

Експерти на Pravo.ru: „Подсъдимият трябва да иска пари от мошеника“

Крайният купувач в обсъждания случай обикновено не се признава за жертва по дело за наказателна измама, обяснява управляващ съдружник на СНО "EMPP" Сергей Егоров: "Вредата за жертвата се причинява не от самото престъпление, а косвено - от сключването на незначителна сделка с друг добросъвестен купувач." Така че крайният купувач има право да предяви своите претенции само на лицето, от което е придобил пряко земята, отбелязва адвокатът. В същото време Гладишева е оставена с възможността да си върне парите, които е платила от измамника, който е продал парцела едновременно, добавя Ekaterina Kalinina, LL.M., старши сътрудник, Практика за инвестиции в недвижими имоти Noerr. Предвид факта, че нападателят е бил затворен, процесът на възстановяване може да отнеме много време, предупреждава адвокатът.

Какви обстоятелства сочат съмнителността на сделката:

- щедра отстъпка от продавача

- бързане за сключване на договор;

- "свежест" на титулните документи за обекта;

- няколко последователни продажби на имоти в последно време;

- несъответствия в документите;

- продажба чрез пълномощник.

Ако такива признаци се наблюдават съвкупно и собствеността на продавача е възникнала преди по-малко от три години (общият давностен срок), тогава е по-добре да откажете сделката.

Източник: управляващ съдружник на СНО "EMPP" Сергей Егоров

Павел Хлюстов, адвокат, съдружник на КА "Барщевски и партньори" съгласен е с Пахалков, че в този случай си струва да се приложат последиците от изселването (член 461 от Гражданския кодекс). Въпреки че тази разпоредба действа само ако продаденото имущество е иззето от купувача. Експертът обаче подчертава, че крайният купувач е успял да запази земята само благодарение на приятелско споразумение със законния собственик на обекта. Следователно чл. 461 GK трябва да се тълкува подробно в тази ситуация, сигурен е Хлюстов.

Вадим Инсаров, адвокат от петербургската практика на Пепеляев Груп за разлика от колегите си, той смята този случай за двусмислен. Той отбелязва, че сайтът никога не е претендиран от ищеца и никой не отрича добросъвестността на ответника в този спор. Според адвоката Гладишева все пак действително е изпълнила задължението си да прехвърли парцела на купувача. А загубите трябва да бъдат събрани от мошеника, смята експертът. В рамките на настоящото дело не е доказана вината на подсъдимия, неговата недобросъвестност или нарушение на задължение от договора за продажба, обобщава Инсаров.