Медийни публикации

Съвети за избор на офис под наем

Всеки бизнес има свои термини, понятия, които не са достъпни за всеки, това понякога изисква специални знания; неопитен наемател не е гарантиран срещу грешки.

Служителите на ABN Realty са създали специализиран речник за начинаещ наемател, който помага да се разберат тънкостите на такова предприятие като наемане на офис или помещение.

Ключови моменти, които трябва да знаете, когато търсите офис под наем

Един от основните ключови моменти е наемът, който в Москва се изчислява главно в рубли. Платеният наем не трябва да включва данъци и сметки. Наскоро при сключване на договор за наем те започнаха да практикуват плащането на застрахователен депозит. Застрахователният депозит е сума, включваща плащане на наем за един или два, по-рядко - три месеца. Тази сума се взема в случай на неплащане, извънредни обстоятелства, в случай на неочакван отказ за изпълнение на договорни задължения, както и за замърсяване на помещенията или причиняване на щети на офиса. Тази сума се превежда на работодателя и се съхранява в сметката му, докато наемателят не наеме помещението от него. Ако договорните задължения не бъдат нарушени, на наемодателя се връщат парите. Ако лизингодателят желае да прекрати договора по-рано от срока, посочен в договора, той трябва да уведоми лизингодателя 2 месеца предварително. Всички тези условия трябва да бъдат посочени при сключването на договора и отбелязани в договора.

По правило офис се наема за период от поне 6 месеца, но не повече от една година. Много рядко се сключва договор за наем за 1 - 5 години. Ако даден посредник участва в договорния процес, той дължи заплащане за услугите си в размер до 100% от месечния наем.
Когато наемател обмисли търговско предложение при условията на наем в модерен бизнес център, той трябва да посочи площта на наетите помещения, оформлението на офиса, одобрено от ОТИ, местоположението на бизнес центъра, необходимите характеристики на офис, като се вземе предвид неговото довършване и всичко, свързано с наема: ставка, период на наема, сума на наема на месец и допълнителни условия, за които наемателят често разбира само когато се премести в помещението.

Наемната цена много често се увеличава от наемодателя за сметка на общи части като фоайето, коридорите, стълбищните клетки, асансьорите, тоалетните. В цената е включено и почистването на тези помещения и околните райони, взема се заплащане за сигурност и др. Списъкът може да бъде много дълъг. Разходите за управление на паркинга и поддръжка на комуникациите също могат да бъдат взети под внимание. Понякога те са включени в плащанията и сметките за комунални услуги, но като правило това не се прави.
Както следва от анализа на експерти от ABN Realty, средният процент на такива допълнителни разходи е $ 50 - 90 на 1 кв. М. в година. Тази сума се добавя към наема или за нея се съставя отделен договор.

Трябва да се отбележи още една важна подробност. Това е вътрешната декорация на помещенията, която наемателят ще извърши сам (наемодателят е отговорен за довършването на общите части). В този случай наемодателят може или да намали годишната сума на наема, или да не вземе плащане за един до два месеца.

Класификация на офис помещенията според характеристиките на бизнес центровете

Експерти от ABN Realty са съставили класификация на офис помещенията за Русия въз основа на икономическите характеристики на бизнес центровете. Тази техника помага на наемателите да се ориентират по-добре в избора на помещения, тъй като много неща стават веднага ясни. Бизнес центровете, офисните комплекси обикновено се подразделят на класове A, B и C. В този случай клас C не се взема предвид, тъй като не отговаря на много параметри поради ниското ниво на комфорт.

Местоположение на офис центъра. разстояние от центъра на града

Ако разгледаме тази класификация за Москва, нека започнем с основния параметър - местоположението на бизнес центъра и разстоянието от центъра на града.
Клас А включва офис комплекси, разположени в рамките на Третия околовръстен път, или разположени на първите линии на булевардите Ленински, Ленинградски, Кутузовски на разстояние не повече от 6 км от Третия ринг.
Местоположението на бизнес центрове от клас B не е стандартизирано.

Тип конструкция (нова, реконструкция), асансьори, височини на тавана

По отношение на друг показател - вида на конструкцията: клас А - само ново строителство, клас Б - цялостна реконструкция. Друга характеристика по отношение на изграждането на бизнес центрове от клас А е наличието на няколко асансьора в сгради с повече от 4 етажа и височина на тавана най-малко 2,9 m.

Инженерни комуникации в бизнес центъра

Що се отнася до комуналните услуги, за бизнес центрове от клас А е необходимо да се предвиди дву- или четиритръбна климатична и вентилационна система, а в помещението трябва да има и контролиран микроклимат; за бизнес центрове от клас В е допустимо да се използват сплит системи или захранваща и изпускателна вентилация.

Сградите от клас А трябва да имат система за непрекъсваемо захранване, която поддържа работоспособността на всички системи на бизнес центъра, в сгради, класифицирани като клас В, е допустимо да се поддържат само някои аварийни системи и асансьори.

За офис комплекси от клас А и В е необходимо да разполагат с оптични телематични съоръжения за телематична комуникация и технически средства за осигуряване на сигурността и безопасността на сградата.

Експлоатация и поддръжка на бизнес центрове

По отношение на експлоатационните характеристики на бизнес центровете от двата класа има следните разлики: за клас А трябва да се осигури управлението на професионалисти от управляващото дружество, за клас Б е достатъчно да има вътрешна служба за поддръжка.

Има още по-малки точки, с които професионалните брокери могат да се справят, които ще могат да разберат по-фини въпроси и когато обмисляте възможности за избор на помещение под наем, уверете се, че помещенията, предлагани на наемателя, съответстват на определен клас бизнес центрове.

Местоположение, отдалеченост от магистрали и лесен достъп - 65%,
екстериор на сградата, модерност на довършителните работи - 12%,
дизайн и функционалност на общите части - 10%,
качество на вътрешното довършване и климатизация - 6%,
допълнителни услуги в сградата (хранителен пункт, банка, търговски обекти) - 3%,
паркинг (едно място на всеки 100-150 кв.м. наета площ) - 3%,
професионално обслужване и управление на бизнес център - 1%.