Развитие като развитие на недвижими имоти

Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92

Развитие като развитие на недвижими имоти. Задачи и етапи от процеса на разработване

Процесът на развитие, според S.N. Максимов, може да се раздели на осем основни етапа ("Развитие (развитие на недвижими имоти). Организация, управление, финансиране").

1. Иницииране на проект за развитие

Инициаторите на проекта могат да бъдат както собственикът на имота, който се интересува от увеличаване на стойността на недвижимия имот в резултат на качествена трансформация, така и инвеститор, който търси най-печелившите възможности за инвестиция. Въпреки това разработчикът най-често излиза с инициатива в търсене на сфера за прилагане на собствения капитал и неговата професионална дейност. Тогава инициативата се превръща в производна на определена идея за инвестиционен проект, формирана въз основа на представа за пазара, неговите най-обещаващи форми на развитие, потенциално търсене и ниво на конкуренция, перспективи за развитие на региона.

2. Оценка на инициативата

Инициативата става резултат от сравняването на потенциала на пазара и обекта (тук - парцел или сграда, която се нуждае от реконструкция) и до момента, в който е изразена в практически стъпки към изпълнението на проекта, тя трябва да бъде обект на предварителна оценка.

Част от оценката трябва да бъде да се изясни физическата осъществимост на изпълнението на проекта и достатъчно финансови и правни условия за неговото изпълнение, а отчитането на тези възможности и съществуващите ограничения ни позволява да оценим вероятната ефективност на проекта. Най-често това означава търговска ефективност на проекта, който се изпълнява, със задължително отчитане на бъдещите разходи и приходи.

Има 2 критични аспекта за оценяване на дадена инициатива:

анализ на текущото състояние и вероятни перспективи за развитието на пазара (анализ на пазарния потенциал),
оценка на местоположението на обекта (анализ на потенциала на местоположението).

Тези два аспекта са взаимно свързани, тъй като оценката на потенциала за местоположение се основава главно на анализ на пазара, но от гледна точка на логиката те могат да се разглеждат като отделни етапи от оценката на инициативата.

Въз основа на проведеното изследване се извършва предварителна оценка на проекта за развитие. От наличните опции трябва да изберете проекта, който на фона на съществуващите ограничения (финансови и други) обещава най-голям нетен доход.

3. Създаване на правни възможности за изпълнение на проекта и формиране на схеми за финансиране.

Обосновката на икономическата осъществимост на проекта (неговата търговска ефективност) се превръща в основа за практически действия, предназначени за изпълнението му и създаване на правни условия, които дават възможност да се направи легитимен процесът на развитие, да се формират правни гаранции за участниците в проекта. Обикновено те говорят за придобиване на законни права върху обект за развитие: това може да се изрази в придобиване на парцел, споразумение за съвместно изпълнение на проект със собственика на земята или придобиване на права за развитие от държавни агенции.

Ситуацията, когато одобренията са завършени преди закупуването на парцел, е оптимална. Това дава възможност да се намали несигурността в икономическите прогнози относно гъстотата на развитието на района, ограниченията, задължителните отчисления.

В обратната ситуация одобрението може да означава значително увеличение на периода на развитие и увеличаване на разходите за финансиране.

Друг вектор на работа на този етап е да се определи най-добрият вариант за финансиране на проекта. Въз основа на концептуалните характеристики на проекта, включително вида на недвижимия имот, който се строи (жилищен, търговски), видовете жилища (стандартни, висококачествени или луксозни), присъствието на потенциални инвеститори на този пазар, може да се извърши финансиране въз основа на краткосрочно или дългосрочно кредитиране, емисия на ценни книжа, за собствена или бюджетна сметка.

За покриване на разходите за развитие обикновено се изисква краткосрочно финансиране до края на строителството (обикновено 1-3 години). Рискът поради продължителността на строителството обаче е по-висок от риска по време на използването на готовия обект. Следователно лихвените проценти за краткосрочно финансиране са много високи и предприемачът получава сериозен стимул да намали времето за строителство. Редица параметри и източници на краткосрочно финансиране превръщат развитието в аналог на индустриалния оборотен капитал, необходим за производството.

В същото време, ако завършеният обект не се продава в края на разработката, а се предоставя на разположение на предприемача, тогава е препоръчително да се организира дългосрочно, обикновено в рамките на 20-30 години, финансиране. В много случаи дългосрочното финансиране се използва от самото начало на разработката.

4. Покупка на обект за разработване и организация на дизайна.

Този етап се счита от специалистите по управление на проекти сред най-важните за проекта, той задава параметрите на имота, влияещ върху нивото на разходите за проекта.

Етапните разходи обикновено се изчисляват на 6-10% от всички разходи за изпълнение на проекта. Трябва да се има предвид, че закупуването на права на собственост върху обект може да отнеме до няколко години.

Това се дължи на монопола на някои интереси в случай на разпределение на права върху недвижими имоти между различни собственици, които са в състояние да използват уникалността на ситуацията. Строителните разходи или условията на търсене могат да се променят с течение на времето. Следователно разработчикът трябва да предвиди допълнителни разходи в допълнение към основните - за нуждите на покупката и строителството.

Те могат да включват разходи, свързани със притежаването на парцел в очакване на началото на рентабилност на развитието, както и разходи директно по време на развитието, включително заплати на специалисти и лихвени плащания.

5. Координация на проекта в държавните регулаторни и контролни органи.

Положителното експертно становище, което отчита изискванията на редица организации (отговорни за противопожарен, санитарен, екологичен, градоустройствен и други видове контрол) при изготвянето на изискванията на редица организации, дава основание за одобряване на проектната документация да се получи разрешение за строителни работи.

6. Формиране на система от договорни задължения, свързващи участниците в проекта.

Необходима е система от договорни задължения за покриване на участниците в проекта, за регулиране на приоритетните области:

финансиране
изпълнение на създадения обект
договорна работа.

Като част от формирането на договорни отношения, те сключват споразумения за дялово финансиране на проекта - с кредитни и финансови компании, частни инвеститори и бъдещи притежатели на акции. В същото време се провеждат търгове за сключване на договори с изпълнители и при необходимост те привличат агенти за недвижими имоти.

Създаването на договорна система, обединяваща участниците в проекта, изглежда е едно от най-важните условия за нейното успешно изпълнение.

Целта на разработчика е да предостави на проекта ресурси за финансиране на строителните етапи, привличане на най-отговорните и квалифицирани изпълнители, да съответства на притока и изтичането на средства за проекта, да вземе предвид основните аспекти на промоцията на пазара, да осигури на участниците договорни отношения в рамките на проекта.

7. Изпълнение (изграждане) на проект за развитие

Основното предизвикателство на този етап е да се осигури извършването на дейностите по разработване на недвижими имоти. Това отчита необходимата скорост, качество и разходи. Тъй като проектът се изпълнява в един процес, е необходимо финансирането на работата да се свърже с изпълнението и доставката на материални ресурси.

В повечето случаи е препоръчително да се включат високопрофесионални мениджъри, които ще са заети с координиране на проекта, организиране на строителни работи, снабдяване с материални ресурси и т.н.

Резултатът от фазата на строителство е новосъздаден недвижим обект, чието създаване трябва да бъде потвърдено с акт за приемане. На негова основа можете да регистрирате правото (или правата) върху нов имот.

За повечето проекти етапът на жилищно строителство продължава от 1 до 1,5 години - тоест около една трета от общия цикъл на развитие. Основният дял от разходите по проекта обаче пада върху него (до 60-70%).

8. Изхвърляне на резултатите от разработката (потвърждение на собствеността, наем на обект, прехвърляне на управление, продажба)

Резултатът от разработката е завършен проект: завършени жилища, промишлени или административни сгради, модернизирано или ремонтирано предприятие, търговски център. Използването на резултатите от разработването означава продажба на нов собственик или оставянето му в имота и до края на проекта, намиране на наематели или прехвърляне на доверие.

Този етап на разработка, който започва на последния етап, обаче представлява постоянно предизвикателство за разработчиците през целия процес.

Резултатът от бизнес успеха, мярка за ефективността на проекта, може да бъде само положително и навременно решение на въпросите за управление на резултатите. Това може да бъде пълен наем на компонентите на обекта в съответствие с планираните цени, печеливша продажба на обекта. Промоцията на обекта на пазара и продажбата трябва да започне много преди края на строителството. Това ви позволява да съкратите периода на изпълнение в края на строителството, да ускорите възвръщаемостта на инвестициите.

Разходите за популяризиране на обект и продажба, наемане и т.н., като правило, съставляват от 5 до 10% от всички разходи по проекта.

Пълното използване на новосъздадения обект е свързано със законовото осигуряване на резултатите от развитието. Освен това правото да се преценява края на процеса на разработка се дава само чрез регистрация на недвижим обект и права върху него.

Не е необходимо избраните етапи да се редуват последователно. В действителност те често се случват паралелно, като са само логически свързани (например като проектиране и строителство), други е трудно да се разглеждат като отделен етап (включително всичко, свързано с маркетинга и управлението на паричните потоци).

Динамика на разходите и възможност за избор на начини за използване на средства по време на изпълнението на проекта

Представената тук диаграма описва общия контур на изпълнението на проекти за развитие. В реалната практика тази схема е конкретно въплътена при специфични обстоятелства: под влиянието на особеностите на местното или националното законодателство, дефинициите на правния статут на собствеността върху земята, спецификата на процедурите, приети при получаване на права на строеж. При разработването на концепция за проект, създавайки план за изпълнение, разработчикът трябва да вземе предвид тези характеристики и да коригира плановете си в съответствие с тях.