Преглед на пазара на жилищни недвижими имоти в Ленинградска област - Оценка на пазарната стойност на апартамент

Преглед на пазара на жилищни недвижими имоти в Ленинградска област

Общи данни за пазара на жилищни недвижими имоти

В структурата на общия жилищен фонд на Ленинградска област икономическата класа традиционно заема преобладаващата част. И в контекста на икономическата криза, както потребителите, така и строителите залагат още повече на жилища от икономическа класа.

Най-големият обем многоетажни жилища е съсредоточен в районите на Ленинградска област, най-близки до Санкт Петербург: Гатчински, Виборгски, Всеволожски, Киришски и Кингисепски.

Първичен и вторичен пазар

През лятото на 2009 г. имаше известно оживление на пазара, свързано, на първо място, с интереса на купувачите по отношение на цените и възможността за пазарлък. През есента ситуацията на пазара на недвижими имоти започна постепенно да се подобрява. Движението надолу спря и отложеното търсене започна да се материализира. Ограничителният фактор обаче беше липсата на средства от разработчиците за пускане на нови съоръжения. В началото на 2009-2010 г. пазарът традиционно наблюдава малък отлив на търсене в очакване на новогодишните "продажби".

Пристигането на 2010 г., подобно на Санкт Петербург, в Ленинградска област бе белязано от нарастване на активността на пазара на жилища и увеличаване на броя на сделките.

Първичен пазар. Оферта за търсене

През 2007 г. в Ленинградска област са въведени в експлоатация 847 000 квадратни метра. м. жилище - 175 000 кв. м. повече от 2006 г. През 2008 г. - 908 000 кв. м. И през 2009 г. регионът за първи път премина границата от 1 000 000 квадратни метра. м жилищна площ в експлоатация (около 1 180 000 кв. м), увеличение с около 30% в сравнение с 2008 г., докато делът на индивидуалното жилищно строителство е 60%.

Областите Всеволожски, Виборгски, Тосненски и Гатчински станаха лидери сред общините по отношение на въвеждането в експлоатация на общата площ на жилищните сгради през 2009 г.

По обем на въвеждане в експлоатация на жилището регионът е на второ място сред субектите на Северозападния федерален окръг. През 2009 г. около една четвърт от общата жилищна площ, въведена в експлоатация в Северозападната федерална област, е въведена в експлоатация в региона. В страната регионът е включен в списъка с 12 водещи субекта в експлоатация на жилищни площи.

Традиционно апартаментите в региона се купуват от хора, които не могат да си купят апартамент в града, така че малките евтини апартаменти преобладават в структурата на търсенето. Към момента структурата на търсенето на пазара се измести още повече към най-малките апартаменти. Налице е преразпределение дори в сегмента на едностайните апартаменти: търсенето на апартаменти с малка площ се увеличава и намалява за по-просторни. Почти цялото търсене на многоетажния жилищен пазар е насочено към готови апартаменти от икономична класа.

Както в Санкт Петербург, ценовите фактори на пазара на жилищни недвижими имоти в Ленинградска област могат да бъдат разделени на три групи:

Постоянните параметри на апартамента отразяват характеристики, които се отнасят за къщата като цяло. Тези параметри включват:

местоположение - от 15 до 70% от цената.

Втората група включва фактори, които по правило не могат да бъдат променяни от собствениците. Сред тях (определете до 40% от цената на апартамент):

етаж - от 5 до 20% в зависимост от ситуацията. Първият етаж е с около 10-13% по-евтин от всяка средна стойност. Последният етаж може да бъде с 3-5% по-евтин;

естествено осветяване на стаята. Ориентирането на прозорците на юг или изток увеличава цената с 2%;

ориентация на апартамента. Добрият изглед от прозорците може да увеличи стойността на имота с 2-3%;

Третата група включва условно променливи параметри, свързани с комфорта на жилището (като цяло те определят от 5 до 20% от разходите, в зависимост от общата цена на апартамента):

състояние на подове, тавани, стени. Доброто състояние на обекта увеличава стойността му с 2-7%;

Най-важните ценови фактори включват: местоположение на апартамента, тип къща, етаж, обща площ, кухненска площ, състояние на завършеност.

В момента средната цена на квадратен метър жилище в Ленинградска област е 40 400 рубли/кв. м. - с 45% по-ниска, отколкото в Санкт Петербург. Цените на жилищата в региона средно от началото на годината са намалели с 5% (в Санкт Петербург - увеличение с 0,3%).

Вторичен пазар. Оферта за търсене

Фигура 4 - Индекс на пазарната активност на вторичния пазар на жилища в Ленинградска област

От началото на 2010 г. вторичният пазар на недвижими имоти в Ленинградска област показа известно възстановяване. Нараства интересът към пазара на недвижими имоти като цяло, търсенето нараства, макар и бавно. Експертите смятат, че дъното е преминато и в бъдеще трябва да очакваме плавно покачване на пазара.

Както на първичния пазар, най-малките апартаменти са най-търсени на вторичния пазар.

Отстъпката за договаряне, според участниците на пазара на жилищни недвижими имоти, може да бъде до 5% от цената на апартамент, в зависимост от неговите качествени и количествени характеристики, но средно, като правило, не надвишава 3%.

Правителството на Ленинградска област одобри концепцията за държавната жилищна политика на региона до 2015 г. Изпълнението на целевата програма, която ще бъде разработена въз основа на концепцията, ще увеличи обема на жилищното строителство до 1 600 000 кв. М. м. на година, за да се постигне средно предлагане на жилища от най-малко 27 квадратни метра. м. за 1 жител.

През втората половина на годината е възможна лека корекция нагоре. Според прогнозите на участниците пазарът ще преодолее последиците от кризата за 1,5-2 години.

В момента пазарът все още се характеризира с относително ниска наличност на условията за ипотека и липса на средства за финансиране на нови проекти. Дъното на пазара обаче вече е преминато, а на първичния и вторичния пазар от началото на 2010 г. се наблюдава леко увеличение на интереса на купувача и броя на транзакциите.

Най-търсените на пазара (както в първичните, така и във вторичните) са традиционно малките апартаменти от икономична класа.

Фактори за ценообразуване на пазара на жилищни недвижими имоти в Ленинградска област:

Общата площ на апартамента;

Според прогнозите на експертите е възможна лека корекция нагоре през втората половина на годината. Според прогнозите на участниците пазарът ще преодолее последиците от кризата за 1,5-2 години.