Пазар на земеделска земя: колко струва земя и защо мораториумът трябва да бъде отменен

Разходите за наем на земеделска земя в Украйна са над 10 пъти по-ниски, отколкото биха могли да бъдат. Възможността за продажба на земя би била от полза не само за тези, които искат да продадат земята си, но и за тези, които биха запазили собствеността

В Украйна е широко разпространено мнението, че фермерите плащат твърде ниска рента на собствениците на земеделска земя. Това заключение е главно следствие от сравнението на наемните цени в Украйна и други (съседни) страни. Освен това този възглед се влияе от добре известния факт за плодовитостта на украинските черноземи. Очаква се стойността на земята да съответства на нейното качество. Сравнението с други държави обаче не отчита текущите икономически условия в сектора и страната. Ние показваме, че настоящите разходи за наем на земеделска земя наистина са над 10 пъти по-ниски, отколкото биха могли да бъдат, ако пазарите за земя и други производствени фактори в Украйна не са имали значителни изкривявания. Такива недостатъци включват например: мораториум върху продажбата на земеделска земя, разпокъсана собственост върху земята и лош достъп до капитал.

Възприемане на разходите за наемане на земеделска земя в Украйна

Основният фактор, който определя размера на наемните ставки в световен мащаб, е рентабилността на селското стопанство. С други думи, наемните ставки следват печалбите на фермерите. Като се има предвид, че резултатите на земеделските производители са сравнително добри през последното десетилетие, очаква се ставките за наем на земеделска земя да се повишат. Те всъщност растат. Но този ръст се дължи главно на повишаването на нормативната стойност на земята и засилената конкуренция между производителите на земя.

За съжаление, засега дискусията за това какви биха могли да бъдат наемните ставки в Украйна при липса на ограничения при продажбата на земя завършва с изразяване на субективни възгледи и спекулации, а не с факти. Използвайки опростен икономически модел и налични данни, ние показваме, че 1) настоящите наемни ставки не съответстват на икономическата възвръщаемост (наем) на земеделска земя и 2) колко биха могли да нараснат настоящите наемни ставки в Украйна при различни пречки и изкривяване на пазара бяха премахнати.

Опростен икономически модел

Въз основа на Ferguson et.al (2006) и Ciaian and Swinnen (2010), Nivievskyi, Nizalov and Kubakh (2016) показват, че предвид ограниченията на кредитния пазар, пределната възвръщаемост на земята надвишава пределните разходи, свързани с него. Възниква въпросът колко значителна е тази разлика?

За да отговорим на този въпрос, използваме параметрите на производствената функция в украинското растениевъдство от статията на Deininger et al (2013). Използвайки данни на ниво земеделско стопанство, те установиха, че средно 35% от растениевъдството идва от земя, а останалото от фактори като тор, труд, гориво и други подобни. Средната продукция на хектар в Украйна е приблизително 1300 долара. През 2014 г. това означава, че икономическата възвръщаемост на земята (икономическа рента) е около 455 USD/ha. Този икономически наем се разпределя между собственика на земята (под формата на наем), ползвателя на земята (печалба) и държавата (данък върху земята или плосък данък). Ако пазарите на фактори работеха нормално, наемната цена щеше да достигне $ 455/ха, но сега тя е само $ 37/ха, което е 11 пъти по-ниско от потенциалния размер.

Действителното разпределение на икономическата възвръщаемост от земеделска земя зависи от преговорната позиция на собствениците на земя спрямо наемателите, кредитните и други ограничения на факторните пазари и наличието на алтернативи за заетост на собствениците на земя. В Украйна комбинацията от тези фактори поражда три възможни случая:

Земята се обработва от собствениците на земята. Според нашите изчисления, базирани на данни от Държавния геокадастър, около 29% от използваната земеделска земя се обработва от собственици. В този случай лъвският дял от икономическия наем принадлежи на собственика, а малка част се прехвърля на държавата под формата на земя или един данък. В Украйна обаче броят на фермите, които работят на собствена земя, е доста малък, тъй като собствениците нямат достъп до капитал, възможност да обработват земя (около 50% от собствениците са възрастни хора) или са наети в други сектори на икономиката. Освен това максималният размер на семеен парцел е достатъчно малък, за да не може да се използва икономия от мащаба.

Земя в частна собственост се обработва от търговски ферми. Около 60% от частната земеделска земя се дава под наем от търговски стопанства. Със среден наем от $ 37/ха през 2015 г. (според Държавния геокадастър), производителите удържат останалата част от икономическия наем като печалба и плащат данък под формата на земя или единичен данък. Относително ниските наеми на наемодателите до известна степен могат да се обяснят с относително слабата сила на договаряне на собствениците на земята, тъй като собствеността върху земята е силно фрагментирана и много от наемодателите не са в състояние да я обработват сами. Друга причина за ниските наемни цени е свързана с високите разходи за съставяне на договори за наем и лошата защита на правата на ползвателите на земя.

Земя в държавна и общинска собственост се дава под наем от търговски ферми. Почти 9% от земеделската земя се обработва от потребители, които отдават тази земя под наем от държавни или местни власти. Други 2% бяха прехвърлени за постоянно използване. Средният наем през 2015 г. е около 64 щатски долара (Държавен геокадастър), което е по-високо от наема за земя в частна собственост. Основната причина за тази разлика е, че парцелите са по-големи и се отдават под наем за по-дълъг период от време. Това ниво на наеми обаче може да бъде и по-високо, ако земята е отдадена под наем по конкурентен и прозрачен начин (например чрез търг).

По този начин ние показахме, че разходите за наемане на земеделска земя в Украйна са над 10 пъти по-ниски, отколкото биха били, ако се премахнат изкривяванията на пазарите за земя и други производствени фактори. Такива изкривявания включват лош достъп до капитал, мораториум върху продажбата на земя, фрагментирана собственост върху земята и други подобни. Очевидният извод е, че не само желаещите да продадат земята си, но и тези, които биха запазили имота, ще се възползват от възможността да продадат земята. По-важното е, че прехвърлянето на земя към по-ефективни потребители ще увеличи производителността на фермата и ще увеличи икономическата възвръщаемост на земята, тъй като неефективните собственици на земя и потребители напускат сектора. За да реализира тези възможности, страната трябва да пусне пазара за продажба и закупуване на земеделска земя и да подобри достъпа на земеделските производители до капитала.