Падането на Рублевка

Пазарът на луксозни жилища претърпява трансформация

Експертите казват, че цената на най-престижния крайградски район е спаднала много повече от другите и сега е сравнима със същата Нова Рига. Посочени са много причини, включително надценената цена на домакинствата, която се основава единствено на високия статус на местоположението. И когато поради много причини интересът към лукса започна да избледнява, естественият процес на отхвърляне на предишните стандарти се засили, настъпи смяна на приоритетите, тоест кризата „по легален начин“ даде на Рублевка мястото, което заслужава в това месечен цикъл.

Ретро Престиж

„Икономическите фактори повлияха на рязкото намаляване на доходите на представителите на властите - истеблишмънтът, основен потребител на елита, - продължава Владимир Яхонтов, управляващ партньор на MIEL-Zagorodnaya Real Estate. - Много от нейните представители са мигрирали в чужбина. И няма сериозни предпоставки за задържане на хората тук. А страната ни се е преместила на по-ниско ниво по отношение на доходите. Тоест сега няма бюджети, които са били на Рублевка. Средната проверка падна 2 пъти. Днес в редица села цената на собствеността върху дома е спаднала до 40% или повече от първоначалната. Крайградските жилища всъщност се продават на себестойност, а в някои случаи дори по-ниска с 10 - 20%. Обемът на продаваните недвижими имоти сега е колосален по стандартите на елитния пазар - 1200 - 1300 домакинства. Имаше ситуация, в която някои собственици започнаха да продават имотите си, последвани от други, след това трети. Просто нямаше какво друго да се направи ".

„Недвижимите имоти на магистрала Рублево-Успенское започнаха да потъват още през 2009 г., но това беше предпазлив, сондажен процес“, спомня си Надежда Хазова, генерален директор на ексклузивната агенция за недвижими имоти Усадба. - От 2013 г. офертите започнаха да губят в цената си доста значително. Тъй като тази зона започна да се застроява с елитни имоти много по-рано от други райони, днес на нея са представени голям брой остарели къщи, които, разбира се, могат да се продават само със значителна отстъпка. Ето защо статистиката показва такъв спад. Необходимо е също така да се обърне внимание на факта, че къщите с площ от 600 - 1500 м2 вече не се търсят масово, което също принуждава собствениците да намалят цените си ".

Според Ирина Калинина, управляващ партньор на Point Estate, в повечето случаи говорим за къщи, в които някой вече е живял и въпреки целия си лукс, декорация и ремонт са морално остарели. Това, което беше модерно преди 10 - 20 години, загуби актуалността си днес - модата за интериор и мебели се променя много бързо. „Вторичното жилище„ Рублевская “е стар фонд, който може да не работи години наред - потвърждава Алексей Коротких, търговски директор на Villagio Estate. - Да, цената тук се определя от местоположението: това са много живописни места, околната среда отдавна се е формирала. Въпреки това има много недостатъци за такива обекти: стара архитектура, неудобни оформления, близостта на селото предполага компактно оформление и минимално озеленяване. В този случай купувачът е изправен пред избор: да плати повече за местоположението и да възстанови къщата или да избере модерна вила в различна посока ".

„Има много фактори, влияещи върху търговската привлекателност на даден имот, включително неговото състояние, качество, площ“, съгласен е Владимир Яхонтов. - На Рублевка един от основните беше кварталът. Сега ситуацията се променя. На въпрос към продавача относно причината за продажба на добра къща на чудесно място, отговорът беше: „От 50 собственици на жилища, 3-4 семейства всъщност живеят в селото. Останалите вили са празни. Просто е страшно да си в такава пуста среда ".

Средна температура"

Пазарът претърпя трансформация на ценовото предложение и в това отношение се появиха нови потенциални клиенти, казва Нина Резниченко, директор на отдела за продажби на крайградски недвижими имоти Savills в Русия. „Корекцията на цените се извърши, като се вземе предвид ликвидността на обектите“, казва тя. - В края на 2015 г. са завършени 30 транзакции в селата при първоначалната продажба на магистрала Рублево-Успенское (това е около 12% от общото търсене на пазара на премиум села), което е почти един и половина пъти повече в сравнение към предходната година (според нашата оценка тогава са извършени 19 транзакции) ".

И сега близката Рублевка, според експерта, е свързана с мащабния проект за развитие Razdory-2. Той е в етап на активно изпълнение и представлява грандиозна територия от 170 хектара, в която се намират разнообразни жилищни недвижими имоти и развита инфраструктура. Къщите са разработени с участието на английско архитектурно бюро и вече са отбелязани от много експерти и купувачи. Проектът "Ново Николино" се превърна в знаков проект на далечната Рублевка. Територията му достига общо 50 хектара.

Артьом Пронякин, ръководител на отдела за крайградски недвижими имоти на ORDO Realty, допълва информацията на своя колега: през последните няколко години бяха пуснати няколко нови проекта с нетипичен формат за тази посока - нискостроителни комплекси от премиум и бизнес + класове - Level Barvikha Residence, Lapino и други. Ценообразуването за тези имоти е направило корекции на разходите, образувайки средна цена от около $ 3500/m2 през първата половина на 2016 г. „По-евтини проекти започнаха да се появяват на Рублевка, например парк Папушево, на 24 км от Московския околовръстен път, където можете да си купите дуплекс с площ около 200 м2 за 10,6 милиона рубли“, казва Екатерина Коган, ръководител на маркетинговият отдел на семейството на семейни компании KASKAD.

Да, цените постепенно се индексират, но не повече от средните стойности в други райони, съгласява се Евгения Панова, ръководител на отдела за недвижими имоти на Vesco Realty. - Освен това пазарът вече е достигнал равновесно положение, когато собствениците не са готови да намалят цените по-ниско, а купувачите са напуснали режима на изчакване и са сключили сделки. Старият общ жилищен фонд може да създаде трудности при продажбата на недвижими имоти. Повечето къщи, които се продават в момента, са на 10-15 години - това е времето, когато е време да се извърши ремонт. Старо имение, изработено от червени тухли или със светла номенклатурна мазилка и тесни коридори вътре, сега е много малко нужда от хората - затова цените на тези къщи падат почти до цената на голи земи, тъй като разходите за реконструкция са твърде високи и "предварително -продажба на продажба "тук няма да помогне ... Но ако преместите такава къща дори до съседните магистрали Новорижская или Минская, цената веднага ще падне 2-3 пъти.

Особено се запазват цените за най-близката Рублевка до Жуковка - тук е изградено всичко и е доста трудно да се намери безплатен парцел с пълен пакет документи за собственост за адекватни пари. Например, в Шулгино и Барвиха минималната цена за сто квадратни метра в село сред стари скални къщи е 1 400 000 рубли за сто квадратни метра. Опитайте се да намерите такъв ценоразпис на магистралата Kievskoe или Volokolamskoe, където цените за сравним километър ще бъдат 300-400 хиляди рубли за сто квадратни метра. Във вилните селища разпространението е още по-значително.

В сегмента от 1-2 милиона долара пазарът на Рублевски горе-долу стъпва с Новорижское, с 20 процента по-напред от последния по цена. Но в елитния сегмент все още няма равни на тази посока и най-вероятно няма да има: има изградена общност от жители на магистрала Рублево-Успенское, един вид „елит“ на страната, има ненадмината инфраструктура, много ресторанти и бутици, отлична транспортна достъпност.

Освен това на Рублевка е забранено строителството на високи жилищни сгради и всъщност на всички жилищни сгради като цяло, докато през последните години почти всеки крайградски път на първите 10 км се превръща в „Ново Бутово“

„Настоящата ситуация на пазара принуждава собственика на имението Рубльов, който иска да продаде къщата за относително кратко време, да направи нещо: или да инвестира значителни суми в имението, или да намали цените, което най-често се случва. В резултат на това средната цена на даден обект вече е достигнала нивото на Нова Рига “, обяснява Алексей Коротких, търговски директор на Villagio Estate.

По същия начин с Рублевка и Нова Рига. Първият е по-затворен, тих, зад кулисите. Ако човек живее, например, в Жуковка, той няма нужда да ходи никъде - всичко, от което се нуждаете, е на пешеходно разстояние. А за комфортно съществуване в Нова Рига с нейната огромна инфраструктура определено се нуждаете от кола: да отидете до супермаркета, фитнеса и детския клуб за забавления. Тук има повече възможности и повече големи села. Но всичко това е предназначено за същата публика като в Rublyovka. Това е просто малко по-различен начин на живот ".

Транспортният компонент на тези посоки също има разлики, продължава експертът. Магистрала Рублево-Успенское е доста спокоен път, с ограничение на скоростта, с живописни пейзажи от двете страни. Можете да карате бавно по него и да се наслаждавате на красиви гледки. Но любителите на бързото шофиране предпочитат магистрала Novorizhskoe - високоскоростна магистрала, по която можете да се втурнете с бриз в суперкола и да се насладите на скоростта. „И се оказва, че по едно и също време можете да стигнете до Жуковка, която е на 10 км от Московския околовръстен път, или до парк„ Милениум “, който вече е повече от 20 км. В същото време привържениците на Рублевка винаги цитират следната статистика: последната катастрофа е била преди 5 години, но на магистрала Новорижское това се случва доста често ", казва Ирина Калинина.

В същия дух на сравнения, включително фигуративни, Артьом Пронякин също заявява: „Всъщност сухият език на числата показва намаляване на средната цена на оферта на Рублевка, за да се свърже това с нарастващата конкуренция от Нова Рига или да го тълкувам като отшумяващ интерес към това място, не бих искал. Сравнението на тези посоки по принцип не е напълно подходящо - все едно да сравняваме стария Крим и новия Сочи. Активно развиващите се села и инфраструктура на магистрала Novorizhskoe наистина привличат част от търсенето, но тя все още не е в състояние да се конкурира напълно с магистрала Rublevo-Uspenskoe. Между другото, наскоро един от нашите клиенти, стар жител на Рубльовка, призна защо предпочита да живее там, а не в Нова Рига: съседите му го познават от поглед, формира се определено отношение към него - и това не може да не е радвай се.

Що се отнася до цените, средните суми на транзакциите всъщност са практически равни. Средните цифри обаче не представляват всяко конкретно предложение. Ако вземем къща в Нова Рига, например в село Шерууд, с площ от 700 м2 върху горски парцел от 30 декара на стойност 5 милиона долара, и условно я прехвърлим на Рублевка, например, в КП Landshaft, тогава цената му веднага ще се повиши до 12 милиона долара, като същевременно се запазят същите параметри - просто поради факта, че това е село "Пейзаж". Мисля, че не се е случило и няма да се случи „смяна на караула“: различните посоки предлагат различни продукти по отношение на формат, атмосфера и начин на живот ".

„Трябва да вземем предвид очевидния факт - няма еднакви обекти. Пазарът на луксозни недвижими имоти има парчен продукт и по същество е непрозрачен сам по себе си. Възможно е да се оцени какво се случва в този сегмент само приблизително, макар и само защото по-голямата част от сделките собствениците и купувачите предпочитат да не рекламират. Но от гледна точка на статута и престижа, в бъдеще също няма да се появи нищо подобно на Рублевка “, казва Максим Лешчев, генерален директор на Geo Development Group.

Но съм уверен, че активните продажби на обекти от висок клас ще се върнат в по-стабилна икономическа ситуация, която ще дойде още следващата година след края на предизборния сезон, когато се очертаят ясни очертания на новата икономическа политика и мерки за борба рецесията ще бъде очертана. ".