Купуването на „прясно“ наследство - нюанси и рискове

Когато купуваме наследствен апартамент, наистина има допълнителни рискове, казват експертите, с които сме интервюирани. Помислете за две съществуващи възможности - наследяване по завещание и наследяване по закон.

- Наследяването по завещание е по-малко проблематична сделка, тъй като кръгът на наследниците вече е определен от наследодателя и е трудно да се оспори това в съда. Вярно е, че има "клопка" под формата на задължителен дял в наследството за недееспособни наследници, за който наследодателят е забравил или не е знаел - това са възрастни родители, непълнолетни, инвалиди или лица под запрещение. Ето защо, когато се взема решение за закупуване на апартамент, наследен по завещание, е наложително да се изясни този въпрос - обяснява Рудолф Попенкер, експерт по недвижими имоти в Adveks na Lansky.

Според експерта е по-трудно наследяването според закона, когато кръгът от възможни кандидати за наследството не е определен и може да има много желаещи да влязат в него. Те могат да се декларират дори след установения от закона 6-месечен срок и чрез съдебно решение да възстановят (ако има уважителни причини) крайния срок за подаване на заявление за наследство. Тук, както се казва, медицината е безсилна.

Елена Аленчева, водещ мениджър на отдел "Вторичен пазар на недвижими имоти" на Nevsky Alliance Group, е съгласна с колегата си:

Съвети за предварителна сделка

Въпреки това не всички експерти са готови да нарекат покупката на наследствен апартамент една от най-опасните сделки на пазара.

И все пак, когато решавате да закупите наследствен апартамент, има смисъл да се вслушате в съветите на професионалистите.

- Обърнете внимание колко близо е собственикът на апартамента до наследодателя. Ако това е наследникът на първия етап (те включват съпрузи, родители, деца), освен това, който е живял с починалия в апартамент и е регистриран там, тогава рискът от оспорване е нисък. Ако собственикът е външен човек или отдалечен роднина, който е получил апартамент въз основа на завещание или наследство по закона от втория или третия приоритет, тогава рискът е достатъчно голям и оправдан за задълбочена проверка. Необходимо е да се идентифицират всички членове на семейството на починалия, да се изясни дали са знаели за смъртта на роднина и за техните права, дали могат да претендират за задължителни дялове в наследството, казва Николай Лавров.

Експертът също така препоръчва във всеки случай да се извърши нотариалното удостоверяване на сделката, тъй като настоящият нотариус допълнително ще се обади на нотариуса, издал удостоверението за наследство, и ще изясни дали е имало претенции от роднини. Освен това той ще поеме отговорност за изпълнението на сделката в съответствие със закона за нотариусите.

Освен това не пречи да се вземе от настоящия собственик на апартамента (наследник) нотариално заверено изявление, че в случай на ревизия на наследството спрямо трети лица и възбрана върху този апартамент, той се задължава самостоятелно и за своя сметка възстановете на новите наследници цената на дяловете, които те дължат от парите, получени от продажбата на този апартамент на вас.

За да се застрахова в сделка с наследствен апартамент, Елена Аленчева съветва следното:

  • провеждане на транзакция с подкрепата на агенция, която ще анализира документи и ще нареди вътрешен одит;
  • сключване на споразумение в нотариална форма, посочващо пълната пазарна стойност и запазване на разписката на продавача;
  • застраховате рисковете от загуба на собственост (застраховка на собственост).

Дори ако сте послушали всички съвети, имайте предвид: съдебните заседания по дела за наследство са често срещани. Ако сте психически готови да защитите правата си върху апартамент, закупен от наследника, трябва да знаете няколко нюанса.

- Давностният срок за такива случаи като влизане в наследство и оспорване на завещания е до три години. Ако обаче някой от наследниците на починалия не е знаел за смъртта му или не е бил наясно, че той има право да получи дял от имуществото си, то в съответствие с чл. 200 от Гражданския кодекс на Руската федерация през такъв период ще започне от деня, когато наследникът е разбрал за този факт. Като цяло основните рискове, които ще имате са следните: възможността да оспорите транзакцията или умишлена измама срещу вас, - казва Елена Ухова, ръководител на практиката за недвижими имоти и инвестиции на интернет портала „Разумни недвижими имоти“.

Подобно на Рудолф Попенкер, Елена Ухова отбелязва, че наследяването по завещание е много по-безопасно от наследяването по закон.

Николай Лавров потвърждава, че оспорването на полученото наследство е възможно само по съдебен ред, ако друг наследник, който се появи внезапно, ще може да докаже, че не е бил в състояние да декларира правото си в рамките на установения от закона срок.

- Завещанието също може да бъде оспорено само от съда въз основа на недееспособността на наследодателя към момента на подписване. Напълно неясно е обаче как да се докаже това, тъй като нотариусът удостоверява правоспособността на лицето, което подписва завещанието, допълва експертът.

И последният нюанс - за съжаление, когато наследството бъде разгледано в съда, апартаментът, който сте купили, ще бъде арестуван за времето на производството и уреждането на тези въпроси.