Собствеността

Пазар на недвижими имоти

дребно

Търговията се страхува от пролетта

Търговията на дребно търси възможности за живот в нова среда. Курсът на долара завиши наема и страните започнаха преговори. Освен това през следващите месеци купувачите трябва да вземат решение относно способността да харчат, а продавачите - относно обхвата и цените по време на кризата. Търговските обекти с нетърпение очакват пролетта, казват експерти.

„Ако говорим само за формални договорни условия, тогава цената на наема несъмнено ще нарасне много, тъй като повечето от договорите за наем са фиксирани в чуждестранна валута. Очевидно е, че ако нищо не се направи, тогава нарастването на наема, съчетано с увеличение на цената на стоките и режийните разходи на компанията, ще доведе до факта, че бизнесът просто не може да съществува. Подобна ситуация е неприемлива “, казва Кестутис Саснаускас, главен изпълнителен директор на търговец на дребно Melon Fashion Group (Zarina, Befree, Love Republic).

Руската търговия на дребно, както и много други сектори на икономиката, ще има трудности през новата година.

„През 2014 г. на пазара навлезе рекордно ново предлагане, което нямаше да бъде погълнато от търсенето дори в нормална ситуация, да не говорим за ситуация, когато тя намаля с около 20% под въздействието на геополитически проблеми.

Това доведе до формирането на висока свободна позиция и съответно голям избор за наематели “, обяснява Михаил Рогожин, управляващ директор на отдела за търговия на дребно в CBRE. Според Colliers International процентът на свободните работни места е достигнал 6%, което е увеличение с 3,2 процентни пункта през годината.

В допълнение, отслабването на рублата постави под въпрос търсенето и маржовете на продажби на ориентираните към внос търговци на дребно.

Наемни цени

Експертите очакват намаляване на наемните цени в повечето имоти на дребно. Изключение ще бъдат точките с най-добро местоположение и голям трафик, където в краен случай собствениците ще прибегнат до малка отстъпка в краткосрочен план, казва Юлия Соколова, експерт в Knight Frank, директор на лизинг на търговски центрове.

„Всички останали, особено това се отнася до търговски центрове в процес на изграждане, са принудени да намалят тарифите или да се съгласят на процент от оборота. Търговците гледат с опасение на проекти в процес на изграждане, тъй като им е нужно време за промотиране, днес операторите на дребно се опитват да вземат предвид максимално всички рискове “, казва експертът и добавя, че средно в Москва ставките в долари са паднали с 15 -20%.

„Може да се очаква, че рубловият еквивалент на наемната ставка ще намалее с около 20%.

Това ще се случи или чрез съответния спад на доларовите курсове, или в резултат на укрепването на рублата спрямо щатския долар “, казва Михаил Рогожин.

„Наемните ставки могат да паднат с 20-50% в зависимост от конкретния обект и редица фактори: степента на готовност, местоположение, посещаемост, ротация на наематели и т.н.“, прогнозира Ирина Данилкина, старши консултант в Cushman & Wakefield.

Когато дойдат най-тежките времена

Анна Никандрова, регионален директор на отдела за недвижими имоти на дребно в Colliers International, също отбелязва, че най-трудните времена ще наближат лятото, когато броят на посетителите в търговските центрове традиционно намалява.

„Тази година тази традиционна рецесия ще бъде насложена върху негативна икономическа ситуация, която ще увеличи ефекта и ще доведе до антисинергия“, казва Елена Задорожная, ръководител на услуги за търговци на дребно в JLL.

Първото тримесечие ще бъде решаващо, когато се определят основните тенденции, включително стоки на нови цени и решения за заплати, които ще определят покупателната способност на населението.

„Рискуваме да видим спад в потребителското търсене, което може да се отрази в намаляване на оборота на дребно в реално изражение с повече от 5%. Предвид по-високата устойчивост на консумацията на хранителни продукти, нехранителната група ще бъде силно ударена ”, казва Михаил Рогожин.

Време е за преговори

При сегашните условия наемодателите и наемателите могат да преговарят само. По принцип говорим за използване на наемна ставка въз основа на процент от оборота, почивни дни под наем, временно (за три до шест месеца) или постоянно замразяване на ставката, "валутен коридор", различни отстъпки и компенсации, например, за довършителни работи.

В повечето случаи е възможно да се постигне споразумение, казват участниците на пазара.

„Наемодателят и наемателят винаги са партньори и с почти всички наши наемодатели успяхме да намерим компромисно решение, за да поддържаме наема на приемливо ниво и за двете страни. Не мога да разкрия резултатите от постигнатите споразумения, тъй като тази информация е от търговски характер. Едно мога да кажа: много валутни договори станаха рубли, като фиксираха горната граница на обменния курс “, каза Денис Стенко, директор за развитие и отдаване под наем на Inventive Retail Group (мономаркови магазини re: Store, Samsung, Sony, Nike, Lego, Prenatal).

В "Melon Fashion Group" преговорите с наемодателите започнаха миналата година - с цел прехвърляне на изчислението на лизинговия договор в процент от оборота. Здравият компромис може да бъде намерен с по-голямата част от партньорите, казва компанията.

В "Dixy" на "Gazeta.Ru" беше казано, че дори на етапа на разглеждане на обектите са изчислени различни сценарии. „В настоящата икономическа ситуация предполагаме промяна в условията за отдаване под наем към значително по-голяма„ приятелска насоченост “към стабилен бизнес“, казва Екатерина Куманина, директор на външните отношения на мрежата.

Постепенно намаляване на наемните цени през първата половина на годината се очаква и в X5 Retail Group (Pyaterochka, Perekrestok, Karusel). „Нещо повече, през второто тримесечие скоростта на спад в процентите вероятно ще се ускори - това ще бъде свързано с промяна в баланса на търсенето и предлагането спрямо последните, както и с натрупването на незаето пространство“, пресата служба каза пред Gazeta.Ru.

Според JLL процентът на успешните преговори достига 90%. CBRE обаче е по-малко оптимистичен: според експерти по-малко от 50%.

Марки си тръгват

„Повечето търговски вериги са спрели или значително са намалили развитието си в Русия“, отбелязва Colliers International.

Според пазарни анализатори през 2014 г. на руския пазар са навлезли около 40 нови международни оператори. „Сред„ дебютантите “преобладават американските компании, но в сравнение с 2013 г. делът на европейските марки, по-специално на италианските и френските, се е увеличил“, казва Найт Франк.

В същото време, според JLL, стана известно за намерението на 12 марки да ограничат дейността си в Русия.

„През 2015 г. се очаква да излязат още 11 международни мрежи. От гледна точка на навлизането на пазара, основният фактор, който представлява интерес за новите играчи, може да бъде възможността да направят „относително евтино“ навлизане на пазара поради драстично подобрение на постижимите търговски условия “, каза CBRE.

Най-стабилни ще бъдат търговците на дребно с ефективни логистични разходи за доставки от производител до потребител, относително стабилни - федерални и международни мрежови оператори. Експертите на Cushman & Wakefield очакват устойчивост в сегментите на стоки за деца и „направи си сам“ (стоки за строителство и ремонт).

Европейските компании са предпазливи по отношение на перспективите за руския пазар на дребно, докато операторите от Китай, Япония или Сингапур предпочитат да осигурят местно търсене засега, оставяйки по-малкия руски пазар за в бъдеще.

Замяната на стари марки с нови марки ще отнеме много време, предупреждават експертите.