Какво да направите, ако хазяинът изрита

Какво да направя, ако хазяинът изрита

Намирането и наемането на помещения е вечно главоболие за предприемачите. Когато процесът приключи успешно, рано е да се отпуснете. Най-лошите предизвикателства може да предстоят. Недобросъвестните хазяи могат неочаквано да изритат вратата, да блокират достъпа или да запечатат помещенията заедно с имота в него. За да не се случи това, "Secret" заедно с адвокати подготвиха ръководство за комуникация със собствениците на търговски помещения.

Какво да направите, ако хазяинът изрита

Тимофей Ермак, старши съдружник в адвокатска кантора "Юрлов и партньори":

Спецификата на лизинговите отношения е, че много от техните аспекти не са пряко регулирани от закона. Много важни разпоредби (процедурата за споразумения между страните, връщане на помещения, ремонти, оперативни разходи) трябва да бъдат уредени директно в договора за наем. Най-вероятно по много въпроси договорът ще съдържа позиция, която очевидно е изгодна за лизингодателя, правейки наемателя почти безсилен.

Евгений Краснопьоров, адвокат в Юристат:

Ако правото на лизингодателя да прекрати едностранно договора не се съдържа в договора, прекратяването преди датата на изтичане може да стане само в съда. Ще трябва да се съсредоточите върху член 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

2. Проверете писменото известие за прекратяване

Евгений Краснопьоров, адвокат в Юристат

Преди да прекрати договора, лизингодателят трябва да изпрати писмено предупреждение за необходимостта от изпълнение на задълженията по договора и за намерението да прекрати договора.

3. Разберете защо са изгонени

Александър Баталов, съветник на CMS за недвижими имоти и строителна практика:

Ако исковете са свързани с нарушения на условията на договора от самия наемател (например нарушаване на условията за прехвърляне на наем, повреда на помещения), като правото на наемодателя да прекрати договора предсрочно в съда на на основание член 619 от Гражданския кодекс или да го оттегли едностранно извън съда въз основа на разпоредбите на самия договор, тогава наемателят трябва да спре съответните нарушения.

4. Говорете с наемодателя

Жана Александрова, юрисконсулт по застъпничество:

При криза не е изгодно наемодателите да губят наематели, тъй като голям брой търговски и офис площи са празни. Следователно всеки конфликт може да се опита да бъде разрешен по мирен начин. В случай на просрочие е възможно да се договори временно намаляване на наемната ставка, отлагане или плащане на дълга чрез депозит.

5. Сключете ново споразумение

Александър Баталов, CMS Недвижими имоти и строителна практика:

След отстраняване на нарушението резултатите от преговорите с наемодателя трябва да бъдат записани в писмен документ (споразумение, протокол или меморандум). В него лизингодателят ще потвърди удовлетворяването на изискванията и липсата на искове срещу лизингополучателя като основание за предсрочно прекратяване на договора за лизинг.

6. Изчакайте призовка и не ходете никъде

Андрей Кузмин, старши партньор, Адвокатско дружество „Титов, Кузмин и партньори“:

Ако не беше възможно да се постигне споразумение, е необходимо да се разбере, че без специално условие в договора, наемодателят, до прекратяването на договора, няма право да ограничи достъпа ви до помещенията и да запази собствеността ви . В случай на такива действия можете да се свържете с правоохранителните органи, както и да предявите иск до лизингодателя с изискване да компенсирате загубите. Докато наемодателят ограничава достъпа до помещенията, организацията не може да извършва дейности, което води до загуби.

Евгений Краснопьоров, адвокат в Юристат:

Изискването за прекратяване на договора може да бъде подадено от лизингодателя в съда само след като наемателят получи отказа на наемателя да предложи да прекрати договора или ако не бъде получен отговор в рамките на 30 дни.

8. Спрете да плащате

Александър Баталов, CMS Недвижими имоти и строителна практика:

Въз основа на член 328 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемателят има право да спре плащането на наем като насрещно неизпълнение.

9. Извадете имота

Тимофей Ермак, старши съдружник в адвокатска кантора "Юрлов и партньори":

В случай на конфликти с лизингодателя, наемателят е в неравностойно положение, тъй като собственикът може да затвори достъпа до помещенията и да блокира собствеността на наемателя там. В този случай наемодателят се позовава на нормите на закона "за задържане" и обосновава действията си с гаранция за обезщетение за загубите си. Има голяма вероятност имотът да бъде задържан, докато спорът ви бъде разгледан от съда, или дори може да изчезне безследно. Следователно, ако конфликтът е преминал в открита фаза, по-добре е незабавно да извадите имота и да уведомите собственика за освобождаването на помещенията, за да не „стигнете“ до допълнителни плащания за наем. Ако вашето имущество е незаконно задържано от наемателя, можете да се обърнете към правоприлагащите органи с декларация за произвол или да заведете дело за възстановяване на собственост от чуждо незаконно владение.

Лада Горелик, управляващ партньор на Московската адвокатска колегия "Горелик и партньори":

В случай на блокиране на достъпа до помещенията под наем (охраната няма да ви допусне, ключалките са сменени и т.н.), обадете се на полицаите непременно и запишете този факт в протокола. Освен това е необходимо да изпратите искова молба до наемодателя, в която да се посочи, че цената на вашето оборудване/мебели/стоки е толкова голяма, че в момента наемодателят ще отговаря за безопасността на вашия имот, която поради до незаконен отказ за допускане до наетото помещение, вие понасяте значителни загуби в такава и такава сума и че възнамерявате да възстановите загуби от лизингодателя в съда.

10. Отидете сами на съд

Александър Баталов, CMS Недвижими имоти и строителна практика:

Наемателят има право да се обърне към съда с иск срещу лизингодателя за премахване на нарушения на правата на наемателя и пречки пред използването на помещения въз основа на членове 304 и 305 от Гражданския кодекс на Руската федерация и да компенсира загубите причинени от тези нарушения. Писмените и други доказателства, събрани от наемателя, трябва да бъдат представени пред съда, за да обосноват иска.

Вторият вариант е да се обърнете към съда с иск за предсрочно прекратяване на договора въз основа на параграф 1 от член 620 от Гражданския кодекс. Ако наемателят реши да освободи напълно помещенията, тогава текущото състояние трябва предварително да бъде записано (за предпочитане с прикачени снимки) под формата на акт и да се опита да гарантира, че актът е подписан от представителите на лизингодателя. В същото време наемателят трябва да търси нови помещения. Разходите за съхранение на имущество и търсенето и наемането на нови помещения могат да бъдат обявени като загуби, които да бъдат възстановени от лизингодателя едновременно с прекратяването на лизинговия договор.

Практика

Алексей Гордейчик, управляващ директор на групата компании "Гордейчик и партньори":

През последните няколко години подходът на съдилищата и законодателя към възможността за отклонение от преките изисквания на закона, тоест към така наречената „свобода на договора“, се промени значително. Сега е позволено всичко, което не е пряко забранено под заплаха от инвалидност и (или) не е свързано със злоупотреба със закон, не нарушава правата на другите, както и обществените интереси. В същото време практиката в това отношение не е стабилна. За един прецедент във ваша полза почти винаги можете да намерите друг, обратен по съдържание.

Има само един определящ компонент. При такива спорове предимството е този, който е в състояние да осигури физически контрол (притежание) на спорния обект. Ако наемодателят може да затрудни влизането на служителите и посетителите в помещенията, по-добре потърсете спокоен изход, за да се разделите с най-малко загуби. Трябва да прибягвате до методи за конфронтация, включително правни, само в екстремни случаи.

Ако властта е на страната на наемателя, тогава можете да започнете да изчислявате опции със задържане на помещенията и едновременна съдебна защита от действията на собственика. В този случай в никакъв случай не трябва да забравяте да плащате внимателно наема в частта, която разпознавате.

Най-големият проблем в отношенията между наемодател и наемател са сивите схеми за лизинг и договори от уста на уста. Ако бъдете помолени да платите частично в плик, повярвайте ми, по-късно ще бъде невъзможно да докажете случая си в съда. Повечето конфликтни ситуации възникват именно с този алгоритъм на взаимоотношенията.

Моята лоялност не се дължи на широка душа, а на финансови изчисления. Понякога съпротивлението е по-скъпо. Предпочитам досъдебното разрешаване на конфликта с непълно удовлетворение и на двете страни. В случая, който описах, наемателят загуби депозит в размер на месечна ставка съгласно договора, а помещенията ми стояха празни няколко месеца, докато търсихме нов клиент.

Елена Мишина, ръководител отдел „Търговски недвижими имоти“, Est-a-Tet:

Днес в повечето случаи се сключват договори между наемателя и собственика на търговски помещения, които задължително определят условията за прекратяване на наемните отношения, само за да се избегнат конфликти в бъдеще. Не съм виждал детективски истории, когато собствениците изгонват наематели, затварят помещенията си и пазят собствеността си. Нивото на правна грамотност се е увеличило сред хората. По правило договорите предвиждат, че собственикът има право на предсрочно прекратяване на договора с предизвестие на наемателя най-малко един месец предварително поради нарушение от наемателя на договора или поради промяна в личните обстоятелства.