Какви вторични апартаменти не си струва да купувате? Качествени характеристики

- Кой апартамент на вторичния пазар не си струва да се купува? (Качествени характеристики)

Част 1. Правни аспекти

Яна Сергеева, ръководител на отдела за градски недвижими имоти в NDV-Недвижимост, отговаря:

По отношение на препоръките относно качествените характеристики на жилищата е по-подходящо да се говори за ликвидността на придобития недвижим имот в случай на по-нататъшната му продажба. Основните критерии, които увеличават ликвидността на обекта:

  • местоположение;
  • транспортна достъпност и инфраструктура;
  • вида на къщата и етажа, на който се намира апартаментът;
  • вътрешно състояние.

Ирина Вишневская, главен изпълнителен директор на Berkshire Advisory Group, отговаря:

Също така не бих препоръчал да купувате апартамент в непосредствена близост до високоволтови кули за пренос на енергия. Според SNiP развитието на жилищни сгради в пресечната точка на високоволтовите линии е забранено, но в историята се е случвало (включително в Москва) да има цели квартали, през които тези електропроводи преминават.

Останалата част от отговора на въпроса зависи от спецификата на бъдещите наематели. Ако хората се нуждаят от тишина, не бива да взимате жилища на главните магистрали, в къщи в близост до метрото и където на приземния етаж има ресторанти, кафенета и места за забавление. Но за младо семейство например именно тези аспекти могат да бъдат незначителни или дори да направят такава втора привлекателна за живота.

Дмитрий Михалев, ръководителят на службата за работа с държавни органи на Обновяване в Санкт Петербург, отговаря:

Вторичният пазар на жилища е разнообразен: това са Хрушчови, панелни къщи от 70-80-те и дореволюционни сгради. Наскоро се появи нов сегмент на вторичните жилища: доста модерни къщи, въведени от началото на 2000-те.

Предвид хетерогенността на пазара, струва си да се оцени всеки дом поотделно. Най-лесното е от масовите серии: в различни градове те носеха свои собствени обозначения (I-700A, 1605-AM в Москва, 600-та серия в Санкт Петербург, които получиха националната титла "кораб"). Независимо от това, всички те имат стандартни характеристики, техните недостатъци и предимства обикновено са известни на специалистите. Постепенно се разрушават най-старите серии от панелни къщи и на тяхно място се изграждат нови жилища - това трябва да се вземе предвид при закупуването на апартамент. Необходимостта от обновяване на такива жилища се дължи както на физическото влошаване на структурата на сградите, така и на несъответствието им със съвременните представи за комфорт.

Също така си струва внимателно да се доближите до къщите на дореволюционните сгради: те често имат дървени подове, няма инженерни комуникации. Ликвидността на такива апартаменти може да се различава драстично в зависимост от конкретния случай. Например, ако се извърши основен ремонт с подмяна на подове, тогава къщата ще бъде оценена много по-високо. Следователно трябва да закупите жилища в сгради, построени преди 1917 г., със специалист - строител, инженер или опитен посредник.

На пазара се представя и доста малък сегмент от къщи от 30-40-те години на миналия век. Това все още не са класическите сталинисти (доста надеждни и търсени жилища), а техните предшественици. По принцип това са триетажни къщи с износени конструкции, където не винаги има бани и кухни. Този тип къщи изискват и сериозна оценка от специализирани специалисти.

Като цяло има правило: трябва да купите най-новото жилище. Полуразрушените къщи трябва да се разглеждат под микроскоп, тъй като те могат да поднесат много изненади на новия собственик.

Съоснователят и главен изпълнителен директор на проекта Quadrim Роман Дорфман отговаря:

На първо място, трябва да решите целта на покупката. Дали това жилище ще бъде за кратко с цел бърза препродажба или ще остане в семейството. Всички къщи могат да бъдат разделени на няколко вида. Първият тип са сгради, построени преди 30-те години на ХХ век. Тогава сталински къщи са построени в края на 30-те и началото на 40-те години (с дървени подове, след средата на 40-те до 50-те години, сталинските къщи са построени с монументални подове). Третият тип къщи е Хрушчов, четвъртият вариант са къщи от 70-80-те години (девет етажни тухлени сгради или тухлени кули на Брежнев, както и девет етажни и тринадесет етажни панелни сгради). Петият вариант е запълването на сгради от 90-те - средата на 2000-те. Тези къщи също могат да бъдат разделени на два типа: панелни къщи (P-44T) и индивидуални точкови проекти. От 2002 г. има масивно изграждане на монолитна поредица.

Трябва да бъдете особено внимателни с къщите от времената на революцията. Необходимо е незабавно да се разбере дали е имало голяма реконструкция, дали дървените подове са заменени с плочи или монолитни подове. Тогава тези къщи все още могат да бъдат разгледани. От друга страна дървените подове носят допълнителни разходи и изискват усъвършенствана квалификация от строители, които ще извършват ремонти. Много е важно да се вземе предвид натоварването, което може да се приложи към дървения под. Също така трябва предварително да разберете какво е с електрическата мощност в тези къщи. В нашата практика имаше случай, когато мрежите бяха изтеглени в отделен апартамент от общо табло. Ако говорим за стойки за отопление и водоснабдяване, те могат да бъдат много износени.

Като цяло най-важното при избора на апартамент е да вземете предвид вашите нужди от планиране. Не мислете, че процесът на реконструкция е прост въпрос. В повечето панелни къщи всички стени са носещи, което означава, че отворите не могат да бъдат направени без специално разрешение. Ако къщата е тухлена, тогава някои от вътрешните прегради могат да бъдат неносещи, тоест може да се договори тяхното разрушаване, но има и ограничения. Например, ако къщата е газифицирана, тогава кухнята трябва да бъде отделена от плътна врата от всички останали стаи, което изключва правната възможност за подреждане на студийни апартаменти в повечето Хрушчови.

Текстът е подготвен от Мария Гуреева

Не пропускайте:

Изпратете вашите въпроси относно недвижими имоти, ремонт и дизайн. Ще намерим тези, които могат да им отговорят!

Редакторите си запазват правото да избират теми измежду въпросите, изпратени от потребителите.