Каква е особеността при закупуването на апартамент от двама собственици?

Покупката и продажбата на апартамент е доста сложна сделка, тъй като изисква спазване на определена процедура, без която няма да настъпи юридически факт: прехвърляне на собствеността от един гражданин на друг. Купуването на апартамент от двама собственици е още по-конкретно.

Споделена собственост върху имущество: как възниква и какво представлява?

Правото на собственост върху жилищната площ за няколко лица възниква в следните случаи:

наследство;
приватизация на комунален апартамент;
закупуване на апартамент след брака и до неговото прекратяване;
капиталови инвестиции в покупка на недвижими имоти от няколко граждани;
приватизация на апартамента от всички членове.

Има два вида общи имоти:

Общ дял (собствеността принадлежи на две или повече лица с определяне на дела на всеки).
Общо съвместно (собственост на няколко лица; акции не са определени).

В същото време участниците в обща съвместна собственост могат, въз основа на документ, заверен от нотариус, да разпределят дялове за всеки собственик и да "прехвърлят" апартамента в категорията на обща споделена собственост.

Основната характеристика на правото на разпореждане с обща собственост е, че собствениците и съответно управителите са няколко лица. Ако някой от собствениците иска да предприеме някакви действия с общото имущество, тогава той ще се нуждае от съгласието на всички останали собственици; в противен случай транзакцията може да бъде обезсилена.

Но дори ако участникът в собствеността на общия дял е получил съгласие да продаде своя дял, единственото нещо, което той може да направи, е да разпредели дяла в натура. Изключение в този случай са комуналните апартаменти.

Договор за покупко-продажба на комунален апартамент

Общински апартамент обикновено е собственост на две или повече лица и е в обща споделена собственост. Делът е равен на стаята, която се възлага на всеки гражданин. Съответно общите части са обща собственост.

Преди да се заемат с продажбата и покупката на собствеността си, всички собственици трябва, чрез сключване на споразумение, заверено от нотариус, да определят дяловете в общите части. Ако собствениците не се споразумеят или не искат да сключат такова споразумение, тогава всеки от тях може да се обърне към съда.

Покупката и продажбата на стая в комунален апартамент може да бъде ограничена в два случая:

Ако в случай на пристигане на нови наематели условията на живот се влошат, тогава сделката може да бъде обезсилена по иска на други собственици чрез съда.
Ако хора, които не могат да живеят там в съответствие с действащото законодателство (например страдащи от открита форма на туберкулоза и др.) Кандидатстват за живот в апартамент.

Ако собственикът на стаята иска да я продаде, тогава правото на първа покупка принадлежи на други собственици. Тоест собственикът обявява желанието си да продаде стаята и ако други собственици откажат да купуват, той я продава на трети страни.

Но е възможно да продадете апартамент не по-рано от месец след съобщаването на това на други собственици. Абсолютно всички собственици могат да претендират за преимуществено право на покупка. Но ако между тях възникне спор, тогава този, който е купил стаята преди всички останали, има приоритет.

Известие за продажба на стая трябва да се направи в писмена форма и да се предаде на собствениците срещу подпис или да се изпрати с препоръчана поща. Но ако един от собствениците реши да прехвърли правото на предимство на трета страна, тогава такова действие не е разрешено от законодателя.

Ако не се спазва правилото за уведомяване за правото на собствениците да закупят апартамент, тогава не очаквайте нищо добро! Всеки от тях в рамките на 3 месеца от датата на сделката има право да подаде молба до съда за прехвърляне на правата и задълженията на купувача към нея.

Тоест, ако сте купили дял в апартамент и съдът застане на страната на „обидения“ собственик, тогава ще загубите новопридобитото си жилище. Разбира се, вие ще имате право да поискате от продавача всички загуби, причинени на вас.

Купуване на апартамент в обща собственост

Основното изискване за продажба и покупка на жилища, които са в обща собственост, е съгласието на всички негови собственици да завършат сделката.

Съответно можете да закупите или дял в апартамента, или целия апартамент.

Подобна е ситуацията и с апартамент, който е закупен по брак: дори собственикът да е един от съпрузите, той може да реши съдбата на апартамента само със съгласието на втория съпруг.

Ако няма нотариално заверено съгласие на втория съпруг и той не е присъствал на сделката, не забравяйте, че той може да се обърне към съда за защита на правата си и в рамките на 1 година от деня, в който е научил или е трябвало да научи относно транзакцията, напишете декларация, за да я обявите за невалидна.

Ако един от собствениците на апартамента е непълнолетно дете, тогава съгласието на органа по настойничество и попечителство трябва да бъде получено от неговите родители или законни представители за сключване на сделка за продажба на апартамент.

По същия начин въпросът се решава, когато е необходимо да се продаде дял от апартамент, в който един от собствениците е дете. Чрез разрешението на органа по настойничество.

Запомнете: дял може да се продава само в общ споделен имот; в обща съвместна собственост, това не е предвидено.