Ипотека: предсказване на бъдещето. Къде ще отиде ипотечната ставка на фона на отслабването на рублата и украинските събития?

Изминалата година бе белязана от растежа на ипотечния пазар и умерен спад на лихвените проценти, както и развитието на кредитирането на нови сгради. И какво да очакваме в тази област днес - особено на фона на настоящата трудна икономическа ситуация и очакванията на кризата - лихвите по заемите ще намаляват и струва ли си да вземете ипотека? Говорихме за това с експерти.

Оценете прогноза
Първото нещо, което притеснява потенциалните кредитополучатели, е, разбира се, лихвите - искам те да бъдат по-малки. И тогава 2014 г. обещава да отговори на очакванията. Разбира се, далеч сме от европейските нива, дори в средносрочен план, но редица експерти все още говорят за леко намаляване на лихвените проценти за цялата година. „Някои промени в тарифите вече са настъпили. Например по програмата AHML "Стандарт", при условията на която лихвеният процент зависи от индекса на потребителските цени за всички стоки и услуги в Руската федерация, заемите се предлагат на 9,1 - 12,4%, а в края на 2013 г. диапазонът на ставките беше от 9, 2% до 13,5% “, казва Лилия Чечелницкая, ипотечен управител на Петербургския клон на банка GLOBEX. „И двамата най-големи участници на пазара - Сбербанк на Руската федерация и VTB 24 - също са намалили лихвите“, добавя Роман Слободян, началник отдел „Продажби на ипотечни продукти“, банка Nordea.

Това положение обикновено отговаря на основната икономическа прогноза на Министерството на икономическото развитие. „Според AHML по време на прилагането му през 2014 г. се планира да се предоставят на населението на Руската федерация ипотечни заеми на обща стойност 1500-1700 млрд. Рубли, а среднопретегленият процент на емитиране трябва да бъде 11,8-12,3% в рубли “, казва Михаил Голдбърг, ръководител на аналитичния център AHML. Тоест интересът все още има къде да падне.

Ако обаче продължават да намаляват, очевидно не значително - както смята Роман Слободян (Nordea Banka) с не повече от 0,5 процентни пункта. И както отбелязва Наталия Коняхина (SMP Bank), това движение ще бъде бавно и най-вероятно не програмно, а в рамките на промоционални оферти. Нещо повече, според Галина Гараева, генерален директор на компанията "Континент", поне до началото - средата на второто тримесечие на 2014 г., текущата ситуация ще остане и едва тогава е възможно намаление. И много пазарни експерти са сигурни, че е вероятно едва през втората половина на годината: „През следващите 6 месеца лихвите едва ли ще се променят, тъй като основните играчи на пазара - Sberbank и VTB24 вече са решили ценообразуването в продуктовата си линия. . И все още няма основания за по-нататъшно намаляване на пазарния интерес. Но не бива да очакваме и увеличение на ставките “, каза той. Роман Строилов, началник отдел „Ипотечни и специални програми“, ТЕКТА ГРУП.

Повечето пазарни експерти са за стабилните лихвени проценти с малки отклонения от средните: „Най-вероятно ипотечните лихвени проценти през 2014 г. ще останат на същото ниво. Възможни са само незначителни колебания в посока на намаляване или увеличаване ", - уверява Алексей Новиков, ръководител на ипотечния център, Est-a-Tet.

Значителни промени в процентите могат да доведат само до сериозни промени в икономиката и политиката. Сега ситуацията е много напрегната, мнозина се страхуват за безопасността на спестяванията си и дори се паникьосват, а това тласка гражданите да теглят ипотечни заеми, тоест търсенето расте и следователно банките могат леко да намалят лихвените проценти в конкуренцията. Ако ситуацията в икономиката се развива положително - към стабилизиране и особено към растеж, темповете могат да се промъкнат и да паднат под 12%. „Освен това днес много се говори за развитието на секюритизацията, което може да доведе до намаляване на разходите за финансиране и намаляване на рисковете и следователно до намаляване на лихвените проценти по ипотечните кредити“, отбелязва Дина Орлова, водещ експерт по кредитни продукти, агенция Banki.ru.

Падащата рубла привлече нова група кредитополучатели
Ситуацията в икономиката ще се отрази и на търсенето на ипотечни заеми. В момента повечето експерти прогнозират ръста на ипотечния пазар. През есента на 2013 г. търсенето на ипотеки леко спадна поради новината за фалита на редица банки. „Това предизвика негативни настроения сред кредитополучателите. Хората се страхуваха да ходят в банки за заеми. След известно време обаче страстите утихнаха “, спомня си София Лебедева, генерален директор на МИЕЛ-Новостройки. По-голямата част от потенциалните кредитополучатели осъзнаха, че заемът не е депозит и е невъзможно да го загубите, а освен това няма големи играчи на ипотечния пазар сред банки с отнети лицензи.

„Следователно настоящата ситуация с обменните курсове, разбира се, насърчава хората да купуват апартаменти, за да спестят пари. А новите сгради са особено популярни, тъй като стават много по-скъпи, тъй като къщата е построена - с 30-40%. По този начин, поради нарастването на цената на квадратен метър, ипотечните разходи се компенсират (но най-големи печалби, разбира се, имат онези, които са теглили заем за малка сума) “, казва Андрей Владикин, ръководител на отдел „Ипотечни кредити“, NDV-Недвижими имоти.

В допълнение, намаляването на рублата може да доведе до повишаване на цените на жилищата, въпреки че днес няма пряка зависимост на цената на квадратен метър от обменния курс на долара, но отслабването на националната валута допринася за нарастването на инфлацията, което означава, че продавачите на апартаменти ще бъдат принудени да вдигат цените. Според Алексей Новиков (Est-a-Tet), анализаторите прогнозират увеличение с 10% и през следващите няколко месеца. Купувачите разбират това и затова теглят заем, за да бъдат навреме преди увеличението.

В резултат на това търсенето на ипотеки вероятно ще остане през втората половина на годината, въпреки че, както отбелязва Сергей Козлов (SDM-BANK), през III-IV тримесечия на 2014 г. може леко да намалее. Но това не е еднозначно, тъй като ситуацията много зависи от състоянието на света и руските икономики, нивото на инфлация, обменните курсове и т.н. „Ако основният икономически сценарий се сбъдне, очакваме непрекъснато динамично развитие на ипотечния пазар. Но в случай на негативен сценарий, увеличаване на безработицата и последващ спад на доходите на домакинствата, може да настъпи увеличение на просрочения дълг по заемите. Това ще ограничи рисковите апетити на банките и ще доведе до намаляване на броя на отпуснатите заеми “, казва Михаил Голдбърг (AHML). И населението в този случай е малко вероятно да вземе активно заеми. „В контекста на падащата рубла, високите темпове на инфлация, по-ниските заплати и премахването на бонусните системи купувачите няма да могат да поемат тежестта на кредитната тежест и да извършват всички плащания навреме. Не всеки ще може да купува жилища с ипотека, особено след като цените на недвижимите имоти през 2014 г. ще продължат да растат “, казва Татяна Алексеева (Vesco Consulting).

„В условията на кризата безработицата ще расте и съответно платежоспособността на населението ще намалее. При такива условия много хора ще трябва да забравят за ипотеките за известно време. Нещо повече, високата инфлация ще увеличи лихвените проценти “, добавя Дина Орлова (ИА„ Banki.ru “). „Освен това трябва да се отбележи, че промените на валутния пазар, които наблюдаваме сега, принуждават много продавачи на вторични жилища да спрат продажбата на жилища в очакване на повишаване на цените, а разработчиците - да увеличат цената на квадрат метър. Това се отразява на търсенето на пазара на недвижими имоти. И ако тази тенденция отиде по-далеч, тогава ипотечният пазар може да намали лихвите и обемите си ", казва Лилия Чечелницкая (клон на Петербургската банка GLOBEXBANK).

Но само няколко експерти са склонни към най-песимистичния сценарий и мнозинството говори за умерен растеж: „И така, на първичния пазар в сегмента на икономическата класа обемът на ипотечните кредити ще остане на нивото от 65-70% от общия продажби “, смята той Ирина Дзюба, директор на отдела за ипотечен бизнес, LOCKO-Bank. И ако има осезаем ръст навсякъде, той ще бъде само в близкомосковския регион и Нова Москва: „В тези територии апартаментите и градските къщи растат като гъби след дъжд и вече днес надхвърлят 60% от обема на предлагането на първичния пазар. Следователно в тези сегменти е възможно да се предвиди увеличение на дела на ипотечните сделки - до 50-60% ”, - смята Татяна Алексеева (Vesco Consulting). Но като цяло през 2014 г. се очаква забавяне на темповете на растеж на ипотечния пазар - според Наталия Коняхина (SMP Bank) ръстът няма да надхвърли 20-25%, докато през 2013 г. той достигна 30%. Но, както отбелязва Михаил Голдбърг (AHML), това ще предпази пазара от прегряване.

Конкуренция и нови възможности
Ако икономическата ситуация не се окаже напълно плачевна, тогава конкуренцията между банките със сигурност ще продължи. „Освен това 2014 г. ще се характеризира с повишена конкуренция, което до голяма степен се дължи на политиката на Банката на Русия да затегне регулирането на необезпечените кредити, да увеличи стабилността и да намали рисковете на банковата система. Както знаете, ипотеките са най-малко рисковият тип кредитиране на физически лица и със сигурност много банки, които преди това са се фокусирали върху развитието на необезпечени заеми, могат да преориентират своя бизнес модел към ипотеки “, казва Михаил Голдбърг (AHML).

Лидерите на ипотечния пазар обаче ще продължат да бъдат големи банки с държавно участие - Sberbank, VTB24 и Gazprombank, чийто дял в кредитния портфейл в Русия сега е около 70%. И конкуренцията няма да се основава на цената: „Основната борба ще се развие не в по-ниски цени, а в допълнителни програми и специални опции за съществуващи продукти. Нещо повече, сега много банки се стремят да не увеличават своя клиентски портфейл, а да повишат качеството на съществуващия “, казва Ирина Дзюба (LOCKO-Bank).

Но експертите не очакват абсолютно нови ипотечни продукти: „Гражданите активно вземат заеми, така че няма смисъл банките да надхвърлят съществуващите предложения“, обяснява Андрей Владикин (NDV-Nedvizhimost). А руският ипотечен пазар вече е толкова развит, че е трудно да се излезе с нещо принципно ново. Така че ипотеките чакат развитието и усъвършенстването на съществуващите продукти.

„Все повече банки ще предлагат програми за кредитиране на апартаменти“, казва София Лебедева (МИЕЛ-Новостройки). „И броят на програмите, стимулиращи продажбата на нови сгради, селски къщи и градски къщи, също ще се увеличи“, казва Сергей Козлов (SDM-BANK). И има голяма вероятност програмите с плаващ процент да станат по-лоялни: „Например, ако говорим за нашите иновации, тогава процентът за новите продукти е фиксиран за 7 години. Като се има предвид, че средният срок на ипотечния заем е 5-7 години, тъй като много кредитополучатели се опитват да изплатят заема предсрочно, ще бъде търсена програма с такова фиксиране на лихвата ", казва Лилия Чечелницкая (клон на Петербургската банка GLOBEXBANK).

Е, ако трябва да чакаме нови продукти, то само от най-големите банки - Sberbank, VTB24, Gazprombank, Rosevrobank, Bank Vozrozhdenie, MIA и т.н.

Резюме на портала www.metrinfo.ru
Началото на годината бе белязано от доста трудна икономическа и политическа ситуация, която продължава да се влошава. На фона на спада на националната валута гражданите се обърнаха към „сигурното убежище“ - недвижимите имоти, защото това е практически единственият инвестиционен инструмент, който помага да се спестят спестявания дори при най-тежките условия. В тази връзка търсенето на ипотеки беше много активно, особено след като процентите леко намаляха. През следващите месеци растежът на ипотечния пазар вероятно ще продължи и ставките може да спаднат малко повече, но само ако икономическите показатели не са твърде плачевни и могат да съответстват на основната икономическа прогноза на Министерството на икономическото развитие. Но дори и в този случай темпът на растеж на ипотеките ще се забави в сравнение с 2013 г., но конкуренцията между банките ще се увеличи. Основното нещо, както се казва, е, че няма война.