Интелектуализацията като начин за повишаване на привлекателността на търговските недвижими имоти

През 2005 г. Русия демонстрира силен икономически растеж, като увеличи своя БВП с 6,2%. В същото време ръстът на реалните доходи на населението поради икономическо развитие и намаляване на инфлацията достигна 10,9%, оборотът на търговията на дребно - 11,8%, а реалните инвестиции в руската икономика достигнаха 18%.

Пазарът на търговски недвижими имоти се характеризира с повишена инвестиционна активност във всички сектори: офис, склад, хотелиерство, търговия на дребно и промишленост. Така например, в Москва през 2005 г. са построени около 700 хиляди квадратни метра. м от офис площи клас А и Б. През 2006 г. обемът на въведените в експлоатация офиси в столицата ще бъде около 750, а през 2007 г. - 850 хиляди квадратни метра. м.

Освен това се наблюдава увеличение на средната площ на складовите комплекси в строеж от 20-30 на 100-200 хиляди квадратни метра. м. Пазарът на недвижими имоти на дребно се развиваше много активно. Постепенно населението развива нова потребителска култура, количеството пари се е увеличило значително - това осигурява надеждна основа за развитието на този пазарен сегмент. И така, през 2006 г. както в Санкт Петербург, така и в Москва се планира да бъдат пуснати в експлоатация повече от 1 милион квадратни метра. м търговска площ. Специфичните характеристики на нашия град включват слабото развитие на пазара на офис недвижими имоти, активното изграждане на складови бази, което тепърва започва, и много значителен обем търговски комплекси.

Наскоро в Санкт Петербург дойдоха мощни международни компании за развитие - Vincy (Франция), Promocentro (Италия), Ikea (Швеция), Stockmann (Финландия). Характерно е увеличаването на големите търговски центрове и логистични центрове. И така, през 2005 г. търговските центрове "Гранд Каньон" (73 000 кв. М.), "Рамстор" (41 000 кв. М.), "О'Кей" на улицата. Савушкин (38 000 кв. М) - общо 152 000 кв. м търговска площ. И вече през 2006 г. има рязък ръст в строителството в този сегмент на пазара на недвижими имоти. Центровете „Мега-Дибенко“ (145 000 кв. М), „Мега-Парнас“ (120 000 кв. М), „Радуга“ (80 000 кв. М), „Континент“ (56 000 кв. М) бяха пуснати в експлоатация и ще бъдат въведени пуснати в експлоатация, "Градина Сити" (52 000 кв. М.), Търговски и развлекателен център на улицата. Типанова (47 000 кв. М.), „Юни“ (43 000 кв. М.), „Пулково-3“ (41 000 кв. М.), О’Кей на улицата. Савушкина (40 000), "Северен кей" (35 000 кв. М). Общо - само за големи търговски центрове - обемът на въвеждане в експлоатация ще бъде почти 660 000 кв. м търговска площ.

Естествено, изискванията за оборудване на такива големи комплекси с инженерни системи предполагат използването на принципно нови подходи за комплексното решаване на проблемите на безопасността и комфорта. Един от тях е интелектуализацията на сградите.

Терминът "интелигентна сграда" (IZ) означава информационен и контролен комплекс за мониторинг и свързано с това оперативно управление на всички инженерни системи на съоръжението.

Съществуващо в началото на 2006 г.

Построен през 2006г.

Тенденциите на съвременния строителен пазар ни позволяват да кажем, че проектите за създаване на IZ ще предизвикват все по-активен интерес на големи инвеститори, предприемачи, държавни служители, консултанти, дизайнери, строители.
Оборудването на сграда със системи за интелектуализация и автоматизация днес е безусловно средство за повишаване на нейната привлекателност за различни групи (собственици, наематели, инвеститори и др.), Увеличаване на нейните потребителски свойства и, следователно, увеличаване на търговската й стойност.

Няколко думи за разходите за внедряване на интелигентни системи:
Цената на „разузнаването“ е 5-10% от цената на инженерните и технически системи, които при всички случаи са включени в проекта. Цената на техническото оборудване за търговски или офис център е приблизително $ 100-200/кв. м. Изключение правят специализираните комплекси с доминираща развлекателна функция (например модерни киноцентрове), където тази цифра може да достигне $ 400/кв. м. По отношение на площта, "разузнаването" увеличава разходите за строителство средно само с $ 5-20 на кв. м.

Интелектуализиран обект е един, всички системи от който са комбинирани в една схема за управление, предназначена да осигури следните функции: мониторинг, оперативен контрол и събиране на данни.

В същото време се постига решението на такива задачи като: спестяване на енергия, осигуряване на безопасност, осигуряване на комфорт, минимизиране на разходите за експлоатация на всички системи, удължаване на безпроблемния живот на съоръжението.
Всичко това повишава нивото на качество на предоставяните услуги и от своя страна позволява привличане на нови потребители на услугите на търговско-развлекателния комплекс, образувайки постоянен контингент от посетители.

Използването на интегрирани интелигентни схеми за управление оптимизира взаимодействието на различни системи за подаване на гориво и в същото време спестява пари, като елиминира излишните връзки в инфраструктурата; намалява разходите за експлоатация на цялото оборудване; опростява и евтино процеса на обучение на персонала, отговорен за управлението на дозатора за гориво; намалява броя на специалистите, участващи в управлението, тъй като става възможно да се контролират всички системи за подаване на гориво от една работна станция.

И още един много важен аспект: изграждането на инженерни системи на комплекса на базата на принципите на "интелигентното строителство" ще спести пари при по-нататъшното развитие и модернизация на това съоръжение.

Използването на тези системи предоставя широки възможности за спестяване. Спестяват се човешки ресурси, свързани с поддръжката на сградата от гледна точка на нейната безопасност. Спестявания, дължащи се на факта, че интелигентните системи се задействат в ранните етапи на появата на определени рискове, уведомяват съответните служби и вземат решения относно осъществимостта на определени действия. Автоматизацията на диспечерската услуга, наблюдението и маршрутизирането на аларми намаляват разходите за експлоатационната услуга с около 3-5 пъти.

Освен това инсталирането на интелигентни системи за сигурност и безопасност в сградата може значително да спести от застраховка. Много застрахователни компании дават отстъпка за имуществена застраховка на обекти, на които са инсталирани такива системи.

Взаимодействието на FOC системите и електротехниците помежду си, самоконтрол на техните мрежи и оборудване осигурява ефективността на целия комплекс за поддържане на живота и значителни икономии на енергия, средно до 30% за електричество и 20% за топлоснабдяване. Например, динамична система за контрол, която възстановява климатичния режим в зависимост от времето на годината и деня, външните метеорологични условия, присъствието на хора в стаята, намалява оперативните разходи средно с 8-12%. Управление на осветлението и захранването - това е още една икономия от 3-5%, което е особено важно във връзка с покачването на цените на енергията.

Важно е възможностите за спестяване да се отнасят както за собствениците на търговско-развлекателния комплекс, така и за наемателите (до 30% от сметките за комунални услуги).

Намаляването на възнагражденията за инженери и техници ще бъде значително - благодарение на възможностите на интелигентните системи, които позволяват прогнозиране на нивото на износване на оборудването и решаване на този проблем на превантивно ниво.

Внедряването на описаните по-горе системи е свързано с определени технически трудности, но водещите местни компании, работещи в тази област, вече са натрупали значителен опит, има квалифицирани специалисти, създадени са партньорства, включително с чуждестранни доставчици на определени системи.

Положителните перспективи за развитието на изграждането на интелектуализирани обекти от категорията перспективи в близко бъдеще трябва да се превърнат в ясна тенденция и броят на руските фирми, предоставящи висококачествени услуги в тази област, ще се увеличи.

Изготвено въз основа на доклада на директора на LLC "Уверен" П. А. Кузнецов на конференцията "Интелектуализация и автоматизация на сгради и конструкции"