Има заглавие на сградата, но не и на парцела под сградата, какви проблеми може да има?

Ще закупим нежилищни помещения (един етаж) в 5-етажна сграда. Собствеността върху помещенията е регистрирана (LLC). Земята, която е под сградата, обаче не е формализирана. Собственикът казва, че земята се твърди, че е собственост на изпълнителя и собствениците просто не са я регистрирали, за да не плащат данъка върху земята. Интересува ме какво може да представлява покупката на такова помещение? Собственикът твърди, че земята, обслужваща сградата, не може да отиде никъде. Разрешенията за строеж на сгради и въвеждане в експлоатация са.

Здравейте! Подобни въпроси вече са разгледани, опитайте да погледнете тук:

Днес вече отговорихме на 752 въпроса .
Средно чакането на отговор е 14 минути.

Такава покупка няма да застраши нищо, никой няма да събори сградата и да поиска от вас да платите и за наема на земя.

Безплатни правни съвети

В съответствие с Кодекса на земята на Руската федерация вие придобивате правото да използвате съответната част от парцела при същите условия и обем като предишния собственик, тоест парцелът няма да отиде никъде и имате право да го използвате.

Всичко е наред, можете да си купите.

Съгласен съм, че имате право да използвате, още повече - да изкупите от сметката на кадастралната му стойност.

Здравей Екатерина! Ще оставя колегата Мусатов да добави

Член 35. Прехвърляне на правото на собственост върху поземлен имот при прехвърляне на собствеността върху сграда, структура

1. При прехвърляне на собствеността върху сграда, структура, разположена на чужд поземлен имот, на друго лице, тя придобива правото да използва съответната част от поземления имот, заета от сградата, структурата и необходимата за тяхното ползване, при същите условия и в същия обем като техния бивш собственик.

В случай на прехвърляне на собствеността върху сграда, структура на няколко собственика, процедурата за използване на парцела се определя, като се вземе предвид делът в собствеността на сградата, структурата или установената процедура за използване на парцела.

3.Собственикът на сграда, структура, разположена на чужд поземлен имот, има преимущественото право да закупи или наеме поземлен имот, което се извършва в съответствие с процедурата, установена от гражданския закон за случаи на продажба на дял в обща собственост на външен човек.

4. Отчуждаването на сграда, структура, разположена върху поземлен имот и принадлежаща на едно лице, се извършва заедно с поземления парцел, с изключение на следните случаи:

един) отчуждаване на част от сграда, структура, която не може да бъде разпределена в натура заедно с част от парцела;

2) отчуждаване на сграда, структура, разположена на терен, изваден от обращение в съответствие с член 27 от този кодекс;

3) отчуждаване на структура, която се намира на поземлен имот при сервитутни условия.

Отчуждаването на сграда, структури, разположени на поземлен парцел с ограничена циркулация и принадлежащи на едно лице, се извършва заедно с поземления парцел, ако федералният закон позволява такъв поземлен парцел да бъде предоставен на граждани и юридически лица.

Отчуждаване на поземлен имот без сгради или съоръжения, разположени върху него, не се допуска, ако те принадлежат на едно лице.
Отчуждаването от участник в споделена собственост на дял в собствеността на сграда, строеж или отчуждаване от собственика на част от сграда, структура или помещения в тях, принадлежащи му се извършва заедно с отчуждаването на дела на посочените лица в собствеността на поземления парцел, на който се намира сградата. Екатерина, както виждаме отчуждението на първия етаж в съответствие с алинея 1 на параграф 4 на член 35, предвижда отчуждаване на част от сградата без отчуждаване на земята, така че няма за какво да се притеснявате. Освен това имате преимуществено право да придобиете дял от парцел - клауза 3. Желая ви късмет и успех.

Добър ден. Не виждам повод за безпокойство. Тъй като без решение за придобиване на земя, получаването на тези документи би било проблематично.

Така че в чл. 51 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация гласи, че

9. За целите на строителството, реконструкцията на отделен обект за жилищно строителство, предприемачът изпраща заявление за издаване на разрешение за строеж до федералния изпълнителен орган, изпълнителния орган на съставна единица на Руската федерация или местно самоуправление, упълномощено да издава разрешителни за строеж в съответствие с части 4-6 от този член директно или чрез многофункционалния център. За да се вземе решение за издаване на разрешение за строеж, са необходими следните документи:
1) документи за собственост върху поземления парцел;
2) градоустройствен план на поземления парцел;
3) диаграма на устройствената организация на поземления парцел с обозначаване местоположението на обекта на индивидуално жилищно строителство.

Подобна е ситуацията и с пускането в експлоатация на съоръжението.

3. За да се вземе решение за издаване на разрешение за въвеждане на обект в експлоатация, се изискват следните документи: 1) документи за собственост върху поземления парцел;

Нищо няма да се промени. Къщата е издигната законно, смяната на собствеността върху парцел не води до прехвърляне на собствеността върху издигнатата конструкция.

Член 271 от Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Собственикът на сграда, структура или друг недвижим имот, разположен върху поземлен имот, собственост на друго лице
, има право да използва парцела, предоставен от такова лице за този имот.
2. При прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, намиращ се на чужд поземлен имот, на друго лице, той придобива правото да използва съответния поземлен имот при същите условия и в същия размер като предишния собственик на недвижим имот.
Прехвърлянето на собствеността върху парцел не е основание за прекратяване или промяна на правото на ползване на този парцел, принадлежащо на собственика на недвижим имот.
3. Собственикът на недвижим имот, разположен на чужда земя, има право да притежава, използва и разпорежда с този недвижим имот по свое усмотрение, включително разрушаване на съответните сгради и съоръжения, доколкото това не противоречи на условията за ползване на този земя, установена със закон или споразумение.
И още един въпрос - ако земята на предприемача не е собственост, а е отдадена под наем, как това променя ситуацията?
Екатерина

Здравей Екатерина. Прехвърлянето на собствеността върху помещенията към вас ще бъде регистрирано в Rosreestr без проблеми и без земя. Ако сграда е новопостроена, за нея са издадени разрешение за строеж и разрешение за въвеждане в експлоатация, това означава, че земята е била регистрирана правилно. Но не може да бъде регистриран за изпълнител. Съгласно разпоредбите на Градоустройствения кодекс на Руската федерация, изпълнител е лице, което извършва строителство върху земя, предоставена на клиента. Клиентът е носител на правото на парцела, на негово име се издава разрешение за строеж и разрешение за въвеждане в експлоатация на съоръжението. Затова ми се струва, че има някакъв вид несъответствие. Бих поръчал извлечение от USRR за поземлен имот - на кого принадлежи и на какво право. Когато купувате само помещение без дял в собствеността на парцел (ако, разбира се, има право на собственост, а не право на наем), бъдете подготвени за факта, че собственикът на земята ще иска да влезе договорни отношения с вас и събиране на плащане за ползването на парцела.

Наталия, благодаря за отговора!

Ето защо има опасения, че собственикът на земята може да поиска прекомерно плащане за използването на парцела. Ами ако собственикът на земята иска да я продаде? тогава имаме преимуществени права, нали? И още един въпрос - ако земята на предприемача не е собственост, а е отдадена под наем, как това променя ситуацията?

Като цяло продавачът каза, че е имало среща на собствениците на помещенията в тази сграда и те вече са дали документите на адвоката за регистрация, но процесът не е бърз.

Екатерина, ще започна с този въпрос. Ако държавната или общинска земя е отдадена под наем от предприемач, след като придобиете собствеността върху помещенията в сградата, вие едновременно, както посочиха вашите колеги, придобивате изключителното право да приватизирате земята или да я отдадете под наем. Съгласно част 2 от член 39.20. Земенен кодекс на Руската федерация в случай, че сграда, структура, разположена върху поземлен парцел, чието разделяне не може да се извърши, без да се нарушат изискванията за оформените или променените поземлени участъци (по-нататък - неделимият парцел), или помещения в определената сграда, структура принадлежат на няколко лица на основата на права на частна собственост или върху такъв поземлен имот има няколко сгради, структури, принадлежащи на няколко лица въз основа на права на частна собственост, амиТези лица имат право да закупят такъв поземлен имот в обща споделена собственост или да се отдадат под наем с множество лица от страната на наемателя. Ако собствениците на помещенията искат да придобият поземлен имот в споделена собственост, те ще трябва едновременно да кандидатстват в администрацията със съответните заявления. Под наем е достатъчно заявление от един от собствениците на помещенията в сградата. С него ще бъде сключен договор за наем с множество лица от страната на наемателя, към които впоследствие ще могат да се присъединят новите собственици на помещенията (споразумението за присъединяване). Освен това Администрацията може да принуди собствениците на помещенията да сключат договор за наем на поземлен имот в случаите, предвидени в клаузи 6-8 от член 39.20. RF LC. Тук мисля, че всичко е ясно.

Що се отнася до случая, ако земята е частна собственост. Всичко зависи от това кой е собственик на земята: човекът, който продава помещенията на вас или трета страна. В случай, че сайтът принадлежи на продавача на помещението по право на собственост, тогава съгласно част 4 от член 35 от Кодекса на труда на Руската федерация, отчуждаването от участника в споделена собственост на дела в собствеността на сградата, структурата или отчуждение от собственика на неговия части от сграда, конструкция или помещения в тях се извършва заедно с отчуждаването на дела на посочените лица в собствеността на поземления парцел, върху който се намира сградата, конструкцията. Тоест, в този случай прехвърлянето на собствеността върху помещенията ще бъде регистрирано само в случай на едновременна продажба на съответния дял в собствеността на парцела. Интерес представляват разпоредбите на член 273 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според които при прехвърляне на собствеността върху сграда или структура, принадлежаща на собственика на поземления парцел, на който се намира, приобретателят на сграда или структура прехвърля собствеността върху поземления парцел, зает от сградата или структурата и е необходима за тяхното използване, освен ако законът предвижда друго.

В случай, че парцелът принадлежи на трета страна, вие, като собственик на помещението, ще имате предимството да закупите парцела, освен ако, разбира се, собственикът няма да го продаде. Съгласно част 3 от член 35 от Кодекса на труда на Руската федерация собственикът на сграда или структура, разположена на чужд поземлен имот, има предимството да закупи или наеме парцел, което се извършва в съответствие с процедурата установен от гражданското право за случаи на продажба на дял в обща собственост на външен човек. Ако собственикът на земята не иска да я продаде, тогава отношенията ви ще се основават на следното. Съгласно част 1 от член 35 от Кодекса на труда на РФ, при прехвърляне на собствеността върху сграда, структура, разположена на чужд парцел, на друго лице, тя придобива правото да използва съответната част от парцела, заета от сградата, структура и необходими за тяхното използване, при същите условия и в същия размер като предишния им собственик. Тоест, първо трябва да разберете на кое право парцелът е бил използван от продавача на помещението. Ако между тези лица е бил сключен договор за наем, тогава условията за наем за вас трябва да бъдат сходни.

Ето защо има опасения, че собственикът на земята може да поиска прекомерно високо заплащане за използването на парцела.
Екатерина

Плащането за ползване на поземлен имот трябва да бъде разумно и обосновано, то трябва да бъде установено по споразумение на страните, т.е. и двете страни трябва да се споразумеят за неговия размер. Имате право да подадете всякакви разногласия, произтичащи от сключването на договора, пред съда, който ще трябва да определи какво плащане за земята ще бъде справедливо и разумно.