Всичко за характеристиките на оценката на недвижимите имоти: нейните принципи, методи и подходи

Оценката на недвижими имоти често идва на помощ в случаите, когато е необходимо да се установи стойността на сграда или земя.

Чрез определяне на видовете стойност на обектите на недвижими имоти е възможно да се установи не само сумата, която може да бъде получена по време на продажбата на определена единица недвижим имот, но и да се определи размерът на обезщетението, което може да бъде получено при наличие на щети е доведен до обекта на недвижим имот ... Тази статия ще говори изчерпателно за принципите на оценката на недвижимите имоти.

Уважаеми читатели! Нашите статии разказват за типични начини за решаване на правни въпроси, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете, как да решите точно вашия проблем - просто се обадете, той е бърз и безплатен !

Съществуващи методи за оценка на недвижими имоти

Подходите за оценка на недвижими имоти са набор от методи и действия, които ви позволяват да изчислите стойността на недвижимите имоти по определен начин, въз основа на различни фактори.

В съвременната икономическа система, работеща на територията на Руската федерация, има три вида подходи (методи) за оценка на недвижимите имоти:

метод на доходите;
скъп метод;
сравнителен метод.

Това са имената на основните методи за оценка на недвижимите имоти.

Всеки от тези методи има свои собствени характеристики на оценката на недвижими имоти. Изборът на всеки от тях от оценяващите организации се основава на това защо клиентът на оценката трябва да знае тази или онази сума.

Основни принципи на доходния подход

Печелившият метод за оценка на недвижими имоти се счита за един от най-популярните в съвременната икономика, тъй като ви позволява да получите подробна информация за това колко печалба може да бъде получена от експлоатацията на определен имот или от неговата продажба.

Друго добре познато наименование на този метод е маржът, т.е. метод на оценка, за да се определят всички опции за печалба.

В рамките на този метод се използват две опции за изчисляване, всяка от които е фокусирана върху изчисляването на общия размер на дохода:

опция за изчисляване на капитализация на дохода.

В този случай ще бъде взет предвид и брутният доход от конкретен имот - тоест нетната печалба, получена по време на експлоатацията му при условия на максимално натоварване.

Опция за оценка, като се вземе предвид дисконтирането на съществуващия доход. Тази опция осигурява сравнение на доходите, които могат да бъдат получени от експлоатацията на сграда или друг имот, и разходите към момента за придобиване на такъв имот.

По тази причина се използват много сложни методи за изчисляване, когато се изчислява оценената стойност въз основа на метода на дохода, което ще ви позволи да приложите някои мерки, които могат да увеличат крайните приходи.

По-долу е дадено описание на подходите за оценка на недвижимите имоти, всеки поотделно.

Подход за оценка на разходите

Основната насока, която винаги се ръководи от метода на разходите, е да се определи нивото на възвръщаемост на дадено свойство, когато са взети всички необходими мерки за привеждане на този обект в ред. (например след реконструкция на сградата).

Методът за оценка на разходите се различава значително от другите, тъй като не се фокусира върху себестойността на подобни обекти на недвижими имоти, не взема предвид рентабилността на тези инвестиции, направени в този обект по време на неговото изграждане, както и печалбата възможности, които могат да бъдат получени от резултатите от търговското използване на такъв обект.

Въпреки това, когато се използва този метод, трябва да се има предвид, че той ще се счита за основен при определяне на нивото на разходите, които се очакват при въвеждането в експлоатация на изследвания имот.

Тази стойност включва всички онези разходи, направени от лицето, извършващо ремонта или реконструкцията на сградата, възстановяване на почвеното плодородие на земята и др.

В същото време, говорейки за извършване на оценка, използвайки метода на разходите, е необходимо да се вземе предвид фактът, че дори е възможно да се извърши оценка, използвайки този метод независимо - основното е, че всички данни за внедрените и планираните разходи се вземат предвид изцяло.

Сравнителен метод

Методът за сравняване на определено свойство с други съществуващи се счита за един от най-популярните в момента. В противен случай това се нарича метод на двойни продажби при оценка на недвижими имоти. Популярността на този метод се дължи на няколко фактора наведнъж, които са повлияли на формирането на доминиращото положение на този метод над останалите.

Тези фактори включват:

простота при извършване на изчисления чрез сравняване на обекти, които вече са на пазара, с обекта, който се изследва;
наличността за формиране на окончателно заключение за оценка на конкретен обект на недвижим имот от тези стандартни стойности, които трябва да се вземат предвид при формиране на изчислената стойност на сграда или парцел;
възможността да се използват данни за вече продадени недвижими имоти, за да се получи окончателен резултат на базата на анализ на информация за процента на закупените сгради и парцели на първоначално определената цена;

Универсалността на метода в областта на приложението му за оценка на имуществото, извършена за различни цели (както за продажба на недвижими имоти, така и за изпълнение на определянето на стойността за отчитането му в съставените брачни договори или при разделянето на недвижим имот).

Когато говорим за използване на сравнителния метод за оценка на недвижимите имоти, трябва да се помни, че въпреки популярността му, за формирането на стойността на изследвания обект е необходимо да се вземе предвид факта, че процедурата е доста сложна и за да се получи компетентен резултат, ще е необходимо да се свържете със специалисти.

Поради тази причина във всеки конкретен случай се използва методът за оценка, който ще бъде най-подходящ и ще осигури най-пълния резултат.

Методът на доходите има две области на приложение при оценката на недвижими имоти:

изясняване на максималната стойност на обекта, която може да бъде получена при препродажба на сграда или парцел, както и получаване на точна информация за възможностите за препродажба на такъв недвижим имот;
определяне на точната цена на изследваната сграда въз основа на резултатите от оценката.

Обикновено и в двата случая стойността на сграда, определена с помощта на метода за оценка на дохода, се използва за получаване на информация за ползите, които могат да бъдат получени от експлоатацията на сграда или земя.

Обхватът на сравнителния метод за оценка се свежда до два, при които стойността на обекта играе доста голяма роля, тъй като ни позволява да оценим възможните перспективи за използване на обекта:

най-често този метод се използва в случаите, когато е необходимо да се установи дали цената на продавания имот е надценена в сравнение с подобни, например при извършване на сделки за покупко-продажба на недвижими имоти;
втората област на приложение на сравнителния метод е оценката на имуществото, за да се определи неговата стойност, която ще се използва за изпълнението на делбата (няма значение кое деление ще бъде извършено - имущество, съвместно придобито от съпрузи или наследеното получена маса).

Методът на разходите също има две области на приложение, когато никоя от останалите няма да бъде толкова ефективна, че да определи крайната цена на определена сграда (методът на разходите е най-популярен при оценка на сгради):

в случай, че се анализира нивото на разходите за изграждане на уникална по рода си сграда, която няма аналози и няма да има;
друга област на използване на разходния метод ще бъде определянето на разходите, които ще трябва да бъдат инвестирани в изграждането на сграда, които по-късно могат да се използват за търговски цели.

Използването на метода за оценка на разходите се счита за доста трудно, поради което за изчисления в съответствие с неговите методи е необходимо да се използват услугите на специализирани организации за сетълмент и оценка.

И така, ние разгледахме всички основни подходи към оценката на недвижимите имоти: разходни, сравнителни и печеливши.

Къде да отида, за да поръчате оценка?

Оценката на конкретен обект на недвижим имот може да се извърши по два начина - независимо или с помощта на специализирани организации за оценка.

В случай, че е необходимо да се извърши оценка, като се свържете със специализирани организации за оценка, е необходимо да се спазват редица специфични изисквания:

когато кандидатствате за оценка, трябва да изберете организация, която е акредитирана за извършване на оценка по определен метод.
В случай, че съществуващ обект на недвижим имот трябва да бъде оценен, оценителят трябва да има в ръцете си всички онези документи, които този обект може да характеризира напълно.
В случай, че оценяващата организация няма акредитация в определена област, специалист на Rosreestr може да генерира отчет за стойността на определен имот.
Ако говорим за изграждане на сграда, която все още е на хартия, тогава за оценката е необходимо да се предостави информация за всички разходи, които трябва да бъдат направени и вече са изпълнени.

Говорейки за това къде точно трябва да се свържете, за да проведете качествено проучване и да установите надеждната стойност на даден имот, трябва да помните, че организация, занимаваща се с оценка на недвижими имоти, трябва да има не само държавна акредитация, но и да бъде включена в специален регистър на оценяващите организации.

Освен това служителите на такава организация трябва да преминат цялостно обучение, включително в специализирани учебни звена на Държавната служба по регистрация и картография, с получаване на подходящи сертификати, потвърждаващи тяхното образование.

Цената на такава услуга ще бъде приблизително еднаква, но времето за изпълнение може да е по-дълго поради по-голямото натоварване на специалисти.Всички недвижими имоти имат своя цена. Първо обаче трябва да се определи. За това се използва или един, или и трите метода за оценка едновременно - печеливши, скъпи и сравнителни. Уместността на използването на един или друг от тях зависи от целта, за която се определя цената.

Сега знаете всички подходи за оценка на недвижимите имоти: разходи, сравнителни и видове доходи.