Коментари на експерти

Етапи на дълго пътуване

Финансовият механизъм за изпълнение на сложни проекти се изработва с цената на проби и грешки

Дори при изпълнението на отделни проекти изборът на финансови инструменти далеч не винаги е еднозначен. Що се отнася до интегрираното развитие на територията (ИКТ), обемът на необходимите инвестиции се увеличава многократно - дори най-мощната финансова институция не е в състояние да предостави такива средства сама. В същото време разпределените средства трябва да бъдат разпределени рационално през целия период на изпълнение на проекта, който може да бъде компенсиран и повече години.

Нека напомним, че концепцията за IOT за жилищно строителство е дадена в чл. 30.2 от Поземления кодекс. Включва: под­извършена подготовка на документация за планиране на територията­работа по подреждането на територията­тории чрез изграждане на инженерна инфраструктура­конструкции, изпълнение на жилища­строителство и друго строителство в съответствие с видовете разрешено ползване, върху земя, находка­държавна или общинска собственост.

Основната разлика: по-голяма и по-дълга

Не е необходимо да се говори за единна схема за финансиране, но общите контури могат да бъдат­да означава. Според Михаил Хайкин, директор за развитие на IDK "ALUR", между изпълнението на проект за местно развитие­това и CAT са коренно различни­не. „Единствената разлика е в мащаба­разбийте проекта и неговата продължителност. Освен това местният проект по правило е ограничен­широк спектър от функции, сложността на COT се крие в необходимостта от взаимно свързване на различни функции и видове недвижими имоти ", - казва експертът.

В началния етап на изпълнение­на CAT, основното натоварване е­Xia до регионалните и местните власти­сти. Още през 2006 г. на среща по въпросите на IOT тогавашният ръководител на Росстрой Сергей Круглик каза, че властите трябва да подготвят­за разработване на територии за интегрирано развитие: „Публичният орган за­наблюдава подготвени парцели, прави кадастрални записи, предоставя право на тях на предприемачите, регистрира техните права, издава им разрешение за строеж и въвеждане в експлоатация­И накрая, той регистрира собствеността на предприемача върху изградените съоръжения. Повечето от тези действия по отношение на времето се определят от нормите за градско развитие­тивен код ".

Първоначални разработчици­на първия етап те решават собствените си проблеми. Според Михаил Хайка­на, на този етап е необходимо под­подгответе сайт, за да направите проекта привлекателен за инвестиция. За да направите това, Хайкин съветва да създадете специални­утвърдена проектантска компания, която ще притежава правата върху парцел за изпълнение на проекта и ще осигури площадка за инженерна и техническа инфраструктура­структура. „Всъщност вече на този етап е възможно да се минимизират средствата на инициаторите на проекта и да се привлекат заеми за създаване на инженерна инфраструктура­обиколки, - казва Михаил Хайкин. - Освен това са възможни стандартни опции: или привличане на собствено финансиране и продажба на дял в специално създадени проектни компании, или привличане на проектно банково финансиране в страната­безплатна схема "30:70", или продайте­Г-жа някои от сайтовете се интересуват­нови инвеститори/разработчици ".

Наталия Чукаева, ръководител на отдела за маркетингови анализи на фирма "Скала"­Има още една характеристика на CAT "Ден­Те не са привлечени от целия мегапроект „масово“, а от всеки етап поотделно, тъй като на различни етапи проектът е интересен за различните инвеститори. Съответно fi­нансинг се прилага съединение­ново, фракционно: за всеки подпроект се разработва собствена схема и неговите участници. Отначало, когато предприемачът има само огромно парче незастроена земя, се използва кредитно финансиране­отдаване под наем за сигурността на тази земя. След това, тъй като проектът е дезагрегиран, разделяйки го на отделни части, е възможно да се привлекат съинвеститори, финансови партньори, проектно банково финансиране "(повече за проекта на OJSC Mas­седалище "виж също" Мащабна застава "на страница 53)

Както знаете, последната от изброените опции за финанси­е основната­инвестиционен комплекс­строителни проекти, включително IOT. „Важен плюс на финансирането на проекти е липсата на изискване или­необходимостта от включване на други­Острови, които не са свързани със самия проект­обем (например поръчителство на трето юридическо лице, което не е пряко свързано с проекта, или залог на други активи­vov), - казва Михаил Илин, директор на консултантския отдел­хектара и разчети на проекти за развитие­tov на NEO Center Consulting Group. - В същото време разработчикът получава средства за целевото изображение­за изпълнението на вашата инвестиция­национален проект. Получаването на всеки следващ транш зависи от­сито само от напредъка на проекта, размера на използваните средства, темпото и качеството на строителството­правителство, както и рискове, свързани пряко с проекта ".

Освен това, според Михай­la Ilyina, за изпълнението на проекта­Другарят KOT могат да използват други финансови схеми. Такива възможности се отварят след получаване на първичната или пълната­ти пакет разрешителни­митация, както и след привеждане на проекта във висок етап на строителство­тел готовност. Първо­в чая е възможно да се продадат основните права за изпълнение на проекта, във втория - правата върху бъдещи помещения­условия в рамките на проекта при условията­vii входяща конструкция­ksa в експлоатация. - И двата случая­Общото предимство е при привличането на инвестиционно финансиране.­актив - възможност за излизане от проекта с максимален марж.

В този случай обаче­едно условие, което трябва да бъде изпълнено, е пълноценното използване на наличните ресурси­сови (финансови, административни­ny, творчески) ", - казва Илин.

На етапа на проектиране при изпълнение на скъпи проекти­comov KOT може да създаде съвместни предприятия със сто­добър инвеститор. Според консултанта на отдела за складови и производствени помещения ком­Според Jones Lang LaSelle на Антон Алябиев този метод ви позволява да намалите размера на необходимия собствен капитал и да споделите рисковете за развитие, но в същото време намалява получените доходи­ност. „Съвместното предприятие позволява на собственика да остане в проекта. В същото време стратегическият партньор може да помогне за привличането­по-евтино дългово финансиране. При условия на недостатъчно­статистика на ликвидността на кредитните институции, привличаща инвестиции­ra ще помогне за финансирането­развитие и разширяване на­на разработчика “, добавя Саян Циренов, анализатор от отдела за капиталови пазари в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

СЗО плащат за инфраструктура?

Според Владимир Бланк плащането за изградени инфраструктурни съоръжения може да бъде­установено чрез компенсиране на насрещните вземания на общината и предприемача: от стойността на земята­парцелът, закупен на търга, предприемачът плаща цената минус разходите за строителство­инфраструктурни агенции. В този случай, след завършване, строителят­обектите се предават на общината­палитра поради окончателното плащане на парцела. Не е известно как ще се развие съдбата на тези предложения след реформата.­система за управление на настройката­тел комплекс. Но за мен­за експертите на SNIP, те заслужават­живо внимание.

Участниците в проектите очакват OT органи и помощ за осигуряване на транспортна достъпност на нови области. „Инвеститорът строи пътища за своя сметка, но не може да ги остави в частна собственост, а ги прехвърля на баланса на общината. Никой обаче не гарантира, че ще бъдат ефективно използвани. Изисква се взаимен интерес: инвеститорите - за инвестиране в изграждането на пътища, а властите - да ги вземат в баланса си. Сега федералните министерства и ведомства работят по този проблем “, казва Наталия Чукаева.

Освен това участниците в проекта­възмутени са тов­увеличени такси за свързване към електрически мрежи, които провокират­нов кръг от цени на недвижимите имоти­мост. Според Андрей Чибис, ръководител на отдела за развитие на пазара на достъпни жилища на премахнатата Росстрой, е необходимо­dimo преминете към система за формиране на тарифи въз основа на нормата на възвръщаемост на инвестирания капитал.

В професионалната общност­предложението често се обсъжда­идеята за създаване на държавна структура. специално упълномощен да се занимава с въпроси на координацията­ция на IOT проекти. Обаче за мен­ниа Игор Чумаченко, създаването на отделно тяло е неподходящо­но. Можете например да поверите властта да координира ком­плекс проекти за един от­отдели на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация и овластяване­структури в системата за изпълнение­власт на регионално и местно ниво на принципа „един прозорец“. Освен това много въпроси могат да бъдат разрешени на ниво споразумения между органа­държавни служители и представители на бизнеса­nesa (частни инвеститори, предприемач и строител). В тези документи страните поемат взаимни задължения относно­за участие във финансиране­на инфраструктурни съоръжения и разпределение на ресурси за свързване­към инженерни мрежи и строителство­zheniy.

Президент на "Ренова-Строй-Груп" Вениамин Голубицки виде­Има такива правни проблеми като липсата на механизми за консолидация на зърнени култури, необходими за­парцели, констатация­в различни видове собственост­ност, както и липсата на счетоводство за специални­строителни цифри под формата на IOT в градоустройството и свързаното законодателство. Според Голубицки е необходимо да се разработят специфични регулаторни и правни норми­механизми на взаимодействие на всички федерални департаменти, включващи­включени в изпълнението на проекти на IBP, както и естествени и местни общински моно­полиум.

Днес експериментални проекти се представят на най-престижните места, подкрепени­живеят на държавно ниво­не. Но пазарните експерти предупреждават­изчакване: предимствата на CAT могат да се превърнат в недостатъци. По-специално, на конференцията за масата­изграждането на централата, директорът на консултантския отдел на London Consulting & Management Company Сергей Богданчиков изрази следното­актуално мнение: „Развитието на големи територии позволява продажбата на някои от обектите и бърза възвръщаемост на инвестициите. Проектът обаче може да бъде спрян на всеки етап. " Освен това, според Богданчиков,­Руските разработчици нямат опит в изграждането на големи територии. Затова мнозина надценяват своите възможности и в процеса на изпълнение на проекта се сблъскват с непредвидени проблеми.

Има още едно обстоятелство­финансова институция­поради несигурността на IOT проектите. Всички те са построени­създаването и след това продажбата на огромни­жилищни площи. Не е ясно обаче кой ще купи този имот. Според Сергей Богданча­kova, вече днес в много големи градове има малко реално заети апартаменти в нови сгради. „Не бихме предприели сложни проекти, ако не бяхме разбрали, че е печелившо, че се продава, - количка­на конференцията, директорът на отдела за жилищни недвижими имоти­на фирма NS & M G Владимир Василиев. - Участие в държавни програми­люлка позволява не само привличане­осигуряват финансиране, но и по-компетентно разпределят спестяванията­финансови средства и финансови потоци ".

Освен това не подценявайте­нишка и опит на руски разработчици­перов при изпълнението на големи проекти­Другарю "Паунд на пазара за недвижими имоти­цитирайки дълго време. Аз­Някои компании (например Renova-StroyGroup, SU-155, PIK) имат опит в мащабно строителство, което­ry им позволява да привличат повторно­нови дизайнерски организации­kov, генерални изпълнители (включително големи западни компании), - казва Игор Чумаченко. - Вагон­Възможните проблеми ще бъдат свързани преди всичко с финансирането на изграждането на инфраструктура ”. Както виждате, кръгът от проблеми се затваря­Xia по въпроса за инфраструктурата. Поддържането на цените на жилищата на достъпно ниво и пълното изпълнение на проекти на IOT зависят от това. На теория тези задачи трябва да се решават взаимно­действията на всички участници са често­но-държавно партньорство. Вероятно ще бъде разширено­привличане на чуждестранни инвестиции­ния. В частност, Игор Чумаченко обръща внимание на такива нереални­лизиран механизъм, като отстъпка­това, както и отпускането на държавна подкрепа­ki за частично възстановяване на­цента по заеми от чуждестранни организации (сега това е възможно­отсъства).

Renova-StroyGroup смята, че участието на чуждестранни източници на финансиране в големи руски проекти ще бъде по-евтино­са безплатни и ще увеличат ефективността им.

С една дума, начини за финансиране­Има много условия за проекти на IBP. Остава само да ги подкрепим с наистина ефективен закон­партньорство, както и взаимно еко­номиналния интерес на всички участници в проекта.