Коментари на експерти
Етапи на дълго пътуване
Финансовият механизъм за изпълнение на сложни проекти се изработва с цената на проби и грешки
Дори при изпълнението на отделни проекти изборът на финансови инструменти далеч не винаги е еднозначен. Що се отнася до интегрираното развитие на територията (ИКТ), обемът на необходимите инвестиции се увеличава многократно - дори най-мощната финансова институция не е в състояние да предостави такива средства сама. В същото време разпределените средства трябва да бъдат разпределени рационално през целия период на изпълнение на проекта, който може да бъде компенсиран и повече години.
Нека напомним, че концепцията за IOT за жилищно строителство е дадена в чл. 30.2 от Поземления кодекс. Включва: подизвършена подготовка на документация за планиране на териториятаработа по подреждането на териториятатории чрез изграждане на инженерна инфраструктураконструкции, изпълнение на жилищастроителство и друго строителство в съответствие с видовете разрешено ползване, върху земя, находкадържавна или общинска собственост.
Основната разлика: по-голяма и по-дълга
Не е необходимо да се говори за единна схема за финансиране, но общите контури могат да бъдатда означава. Според Михаил Хайкин, директор за развитие на IDK "ALUR", между изпълнението на проект за местно развитиетова и CAT са коренно различнине. „Единствената разлика е в мащабаразбийте проекта и неговата продължителност. Освен това местният проект по правило е ограниченширок спектър от функции, сложността на COT се крие в необходимостта от взаимно свързване на различни функции и видове недвижими имоти ", - казва експертът.
В началния етап на изпълнениена CAT, основното натоварване еXia до регионалните и местните властисти. Още през 2006 г. на среща по въпросите на IOT тогавашният ръководител на Росстрой Сергей Круглик каза, че властите трябва да подготвятза разработване на територии за интегрирано развитие: „Публичният орган занаблюдава подготвени парцели, прави кадастрални записи, предоставя право на тях на предприемачите, регистрира техните права, издава им разрешение за строеж и въвеждане в експлоатацияИ накрая, той регистрира собствеността на предприемача върху изградените съоръжения. Повечето от тези действия по отношение на времето се определят от нормите за градско развитиетивен код ".
Първоначални разработчицина първия етап те решават собствените си проблеми. Според Михаил Хайкана, на този етап е необходимо подподгответе сайт, за да направите проекта привлекателен за инвестиция. За да направите това, Хайкин съветва да създадете специалниутвърдена проектантска компания, която ще притежава правата върху парцел за изпълнение на проекта и ще осигури площадка за инженерна и техническа инфраструктураструктура. „Всъщност вече на този етап е възможно да се минимизират средствата на инициаторите на проекта и да се привлекат заеми за създаване на инженерна инфраструктураобиколки, - казва Михаил Хайкин. - Освен това са възможни стандартни опции: или привличане на собствено финансиране и продажба на дял в специално създадени проектни компании, или привличане на проектно банково финансиране в странатабезплатна схема "30:70", или продайтеГ-жа някои от сайтовете се интересуватнови инвеститори/разработчици ".
Наталия Чукаева, ръководител на отдела за маркетингови анализи на фирма "Скала"Има още една характеристика на CAT "ДенТе не са привлечени от целия мегапроект „масово“, а от всеки етап поотделно, тъй като на различни етапи проектът е интересен за различните инвеститори. Съответно fiнансинг се прилага съединениеново, фракционно: за всеки подпроект се разработва собствена схема и неговите участници. Отначало, когато предприемачът има само огромно парче незастроена земя, се използва кредитно финансиранеотдаване под наем за сигурността на тази земя. След това, тъй като проектът е дезагрегиран, разделяйки го на отделни части, е възможно да се привлекат съинвеститори, финансови партньори, проектно банково финансиране "(повече за проекта на OJSC Masседалище "виж също" Мащабна застава "на страница 53)
Както знаете, последната от изброените опции за финансие основнатаинвестиционен комплексстроителни проекти, включително IOT. „Важен плюс на финансирането на проекти е липсата на изискване илинеобходимостта от включване на другиОстрови, които не са свързани със самия проектобем (например поръчителство на трето юридическо лице, което не е пряко свързано с проекта, или залог на други активиvov), - казва Михаил Илин, директор на консултантския отделхектара и разчети на проекти за развитиеtov на NEO Center Consulting Group. - В същото време разработчикът получава средства за целевото изображениеза изпълнението на вашата инвестициянационален проект. Получаването на всеки следващ транш зависи отсито само от напредъка на проекта, размера на използваните средства, темпото и качеството на строителствотоправителство, както и рискове, свързани пряко с проекта ".
Освен това, според Михайla Ilyina, за изпълнението на проектаДругарят KOT могат да използват други финансови схеми. Такива възможности се отварят след получаване на първичната или пълнатати пакет разрешителнимитация, както и след привеждане на проекта във висок етап на строителствотел готовност. Първов чая е възможно да се продадат основните права за изпълнение на проекта, във втория - правата върху бъдещи помещенияусловия в рамките на проекта при условиятаvii входяща конструкцияksa в експлоатация. - И двата случаяОбщото предимство е при привличането на инвестиционно финансиране.актив - възможност за излизане от проекта с максимален марж.
В този случай обачеедно условие, което трябва да бъде изпълнено, е пълноценното използване на наличните ресурсисови (финансови, административниny, творчески) ", - казва Илин.
На етапа на проектиране при изпълнение на скъпи проектиcomov KOT може да създаде съвместни предприятия със стодобър инвеститор. Според консултанта на отдела за складови и производствени помещения комСпоред Jones Lang LaSelle на Антон Алябиев този метод ви позволява да намалите размера на необходимия собствен капитал и да споделите рисковете за развитие, но в същото време намалява получените доходиност. „Съвместното предприятие позволява на собственика да остане в проекта. В същото време стратегическият партньор може да помогне за привличанетопо-евтино дългово финансиране. При условия на недостатъчностатистика на ликвидността на кредитните институции, привличаща инвестицииra ще помогне за финансиранеторазвитие и разширяване нана разработчика “, добавя Саян Циренов, анализатор от отдела за капиталови пазари в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
СЗО плащат за инфраструктура?
Според Владимир Бланк плащането за изградени инфраструктурни съоръжения може да бъдеустановено чрез компенсиране на насрещните вземания на общината и предприемача: от стойността на земятапарцелът, закупен на търга, предприемачът плаща цената минус разходите за строителствоинфраструктурни агенции. В този случай, след завършване, строителятобектите се предават на общинатапалитра поради окончателното плащане на парцела. Не е известно как ще се развие съдбата на тези предложения след реформата.система за управление на настройкатател комплекс. Но за менза експертите на SNIP, те заслужаватживо внимание.
Участниците в проектите очакват OT органи и помощ за осигуряване на транспортна достъпност на нови области. „Инвеститорът строи пътища за своя сметка, но не може да ги остави в частна собственост, а ги прехвърля на баланса на общината. Никой обаче не гарантира, че ще бъдат ефективно използвани. Изисква се взаимен интерес: инвеститорите - за инвестиране в изграждането на пътища, а властите - да ги вземат в баланса си. Сега федералните министерства и ведомства работят по този проблем “, казва Наталия Чукаева.
Освен това участниците в проектавъзмутени са товувеличени такси за свързване към електрически мрежи, които провокиратнов кръг от цени на недвижимите имотимост. Според Андрей Чибис, ръководител на отдела за развитие на пазара на достъпни жилища на премахнатата Росстрой, е необходимоdimo преминете към система за формиране на тарифи въз основа на нормата на възвръщаемост на инвестирания капитал.
В професионалната общностпредложението често се обсъждаидеята за създаване на държавна структура. специално упълномощен да се занимава с въпроси на координациятация на IOT проекти. Обаче за менниа Игор Чумаченко, създаването на отделно тяло е неподходящоно. Можете например да поверите властта да координира комплекс проекти за един ототдели на Министерството на регионалното развитие на Руската федерация и овластяванеструктури в системата за изпълнениевласт на регионално и местно ниво на принципа „един прозорец“. Освен това много въпроси могат да бъдат разрешени на ниво споразумения между органадържавни служители и представители на бизнесаnesa (частни инвеститори, предприемач и строител). В тези документи страните поемат взаимни задължения относноза участие във финансиранена инфраструктурни съоръжения и разпределение на ресурси за свързванекъм инженерни мрежи и строителствоzheniy.
Президент на "Ренова-Строй-Груп" Вениамин Голубицки видеИма такива правни проблеми като липсата на механизми за консолидация на зърнени култури, необходими запарцели, констатацияв различни видове собственостност, както и липсата на счетоводство за специалнистроителни цифри под формата на IOT в градоустройството и свързаното законодателство. Според Голубицки е необходимо да се разработят специфични регулаторни и правни нормимеханизми на взаимодействие на всички федерални департаменти, включващивключени в изпълнението на проекти на IBP, както и естествени и местни общински монополиум.
Днес експериментални проекти се представят на най-престижните места, подкрепениживеят на държавно нивоне. Но пазарните експерти предупреждаватизчакване: предимствата на CAT могат да се превърнат в недостатъци. По-специално, на конференцията за масатаизграждането на централата, директорът на консултантския отдел на London Consulting & Management Company Сергей Богданчиков изрази следнотоактуално мнение: „Развитието на големи територии позволява продажбата на някои от обектите и бърза възвръщаемост на инвестициите. Проектът обаче може да бъде спрян на всеки етап. " Освен това, според Богданчиков,Руските разработчици нямат опит в изграждането на големи територии. Затова мнозина надценяват своите възможности и в процеса на изпълнение на проекта се сблъскват с непредвидени проблеми.
Има още едно обстоятелствофинансова институцияпоради несигурността на IOT проектите. Всички те са построенисъздаването и след това продажбата на огромнижилищни площи. Не е ясно обаче кой ще купи този имот. Според Сергей Богданчаkova, вече днес в много големи градове има малко реално заети апартаменти в нови сгради. „Не бихме предприели сложни проекти, ако не бяхме разбрали, че е печелившо, че се продава, - количкана конференцията, директорът на отдела за жилищни недвижими имотина фирма NS & M G Владимир Василиев. - Участие в държавни програмилюлка позволява не само привличанеосигуряват финансиране, но и по-компетентно разпределят спестяваниятафинансови средства и финансови потоци ".
Освен това не подценявайтенишка и опит на руски разработчициперов при изпълнението на големи проектиДругарю "Паунд на пазара за недвижими имотицитирайки дълго време. АзНякои компании (например Renova-StroyGroup, SU-155, PIK) имат опит в мащабно строителство, коетоry им позволява да привличат повторнонови дизайнерски организацииkov, генерални изпълнители (включително големи западни компании), - казва Игор Чумаченко. - ВагонВъзможните проблеми ще бъдат свързани преди всичко с финансирането на изграждането на инфраструктура ”. Както виждате, кръгът от проблеми се затваряXia по въпроса за инфраструктурата. Поддържането на цените на жилищата на достъпно ниво и пълното изпълнение на проекти на IOT зависят от това. На теория тези задачи трябва да се решават взаимнодействията на всички участници са честоно-държавно партньорство. Вероятно ще бъде разширенопривличане на чуждестранни инвестицииния. В частност, Игор Чумаченко обръща внимание на такива нереалнилизиран механизъм, като отстъпкатова, както и отпускането на държавна подкрепаki за частично възстановяване нацента по заеми от чуждестранни организации (сега това е възможноотсъства).
Renova-StroyGroup смята, че участието на чуждестранни източници на финансиране в големи руски проекти ще бъде по-евтиноса безплатни и ще увеличат ефективността им.
С една дума, начини за финансиранеИма много условия за проекти на IBP. Остава само да ги подкрепим с наистина ефективен законпартньорство, както и взаимно економиналния интерес на всички участници в проекта.
- СТРАНАТА НА БОДИ, Пътят към душата
- Създал ли е Исус Вселената, Вселенския път
- Структура, видове и етапи на политическия процес - Проучване по двойки!
- Съдбата на голям град - Добър вкус
- Прочетете книга - Пътят на Феникса - онлайн - Страница 23