Апартамент с "изчезнал човек": възможно ли е да се купи?

Текст: Вячеслав Березниченко
Снимка: Алексей Александронок

За съжаление изчезването на човек не е толкова рядко явление в съвременния свят. Реалистично ли е да продадете апартамент, ако един от собствениците или регистриран в него липсва? И възможно ли е да си купите такива жилища?

Според Министерството на вътрешните работи на Русия всяка година в страната се издирват над 120 хиляди изчезнали граждани - населението на малък град. Човек може да отсъства с години. Междувременно животът на роднините му продължава. Например, те имат нужда да подобрят условията си на живот.

Загубеният не означава мъртъв
Според Министерството на вътрешните работи на Руската федерация в крайна сметка около 90% от непълнолетните и 80% от възрастните в списъка с издирвания са намерени. Така че собствениците, които искат да продадат апартамента, в който е живял изчезналият, не бива да бързат. Въпреки това, веднага след изчезването на съсобственика или регистриран в апартамента, няма да е възможно да се сключи сделка (незаконните измами, свързани с подправяне на документи, не се броят - изобщо не говорим за тях).

Като начало разгледайте варианта, при който изчезналият гражданин е живял в апартамент, бил е регистриран в него, но не е участвал в приватизацията, не е собственикът.

Първо роднини на изчезналото лице (роднини, наследници, живеещи заедно) подават сигнал за изчезналото лице в полицията. И само след една година от момента на подаване на заявлението, можете да се обърнете към съда, за да бъде гражданинът признат за изчезнал (в ежедневието често чуваме - изчезнал).

Съдията ще поиска досие за търсене и ще вземе подходящо решение. Представянето на това решение пред паспортната служба е достатъчно за отписване. След това апартаментът може да бъде продаден, променен, дарен.

Всичко по-горе се отнася до продавача, но има смисъл да се разглежда подобна сделка от гледна точка на купувача. Ако според статистиката 80-90% от издирваните граждани рано или късно бъдат намерени, тогава покупката на дом с изчезнал наемател изглежда изключително рискована сделка.

Например един от наемателите беше обявен за изчезнал и изписан от апартамента. Но един хубав ден гражданинът беше намерен и отиде, както си мисли, в дома си и намери там непознати. Рискът, че такъв "непланиран" наемател може да се появи в апартамента, произтича от съдържанието на член 44 от Гражданския кодекс на Руската федерация "Отмяна на решението за признаване на гражданин като изчезнал".

В случай на поява или откриване на мястото на престой на гражданин, признат за изчезнал, съдът отменя решението за признаването му като изчезнал. Въз основа на съдебно решение управлението на имуществото на този гражданин се отменя (член 44 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съдът ще възстанови разрешението за пребиваване на новопридобития гражданин. И не е задължително роднините му да го приютят, когото той - това се случва често - веднъж е напуснал доброволно и не е дал новини за себе си поради нежеланието си да поддържа връзка с тях. В резултат на това той може да декларира правото си да използва апартамента и ако временното му изчезване е настъпило преди приватизацията, тогава за нарушаването на правото на участие в него. Не е факт, че той ще може да се премести в апартамента (регистрацията не предполага право на ползване), но тази вероятност не бива да се изключва напълно.

Правни заплахи
По-трудно е да се продаде апартамент, когато изчезналото лице е собственик или един от съсобствениците на дома. Фактът, че местонахождението на човек е неизвестно и той не подава никакви новини за себе си, не означава, че някой има право да се разпорежда с имуществото си, ако това не е одобрено от органите по настойничество и настойничество.

Органите на настойничеството могат да разрешат да продават например зеленчуци, съхранявани в избата, принадлежащи на изчезналите, тъй като с течение на времето те стават неизползваеми. Всъщност, дори ако собственикът се върне, такова негово имущество ще престане да съществува. Но органите на настойничеството няма да позволят самата изба да бъде продадена.

Те дори могат да дадат зелена светлина за продажбата на автомобил, тъй като той губи стойност с годините, но няма да им позволят да продадат гараж за него.

По правило апартамент може да бъде продаден не по-рано от пет години и половина: наследниците на изчезнало лице имат право да се обърнат към съда, за да го обявят за мъртъв след пет години и шест месеца по-късно да сключат наследство. Понякога обаче съдът може да вземе предвид условията, при които наследодателят е изчезнал, и да вземе решение след три години. Това е възможно, например, ако човек по време на изчезването е бил в бойна зона, природно бедствие, причинено от човека бедствие.

Купувачът може сам да реши, че придобиването на апартамент на изчезнал и след това признат за починал гражданин не носи никакъв риск, тъй като той действа като добросъвестен купувач. Според закона обаче имуществото на лице, признато за починало по погрешка, му се връща.

Разбира се, това е по-голям проблем за наследниците, продали наследството на наследодателя. Те ще трябва да компенсират щетите - в брой или с друго имущество. Но самата заплаха от съдебни спорове е сериозен риск. Най-малкото това е загуба на време и изтъркани нерви. Да, и 100% печеливша позиция на добросъвестния приобретател не може да бъде извикана.

Обосновка на риска
Така че придобиването на жилища, принадлежащи на изчезналите и признати за починали, носи риск, свързан с „възкресението“ на бившия собственик и обжалването му пред съда. А покупката на апартамент, в който един ден регистрираният наемател ще се върне, е изпълнена с риск от възстановяване на регистрацията.

Много купувачи обаче си затварят очите, тъй като проблемните апартаменти често се излагат на цени под пазарните. Във всеки случай има смисъл да се опитаме да преценим вероятността изчезналото лице да се върне. Разберете на колко години е бил към момента на изчезването си и на колко години трябва да бъде сега. При какви обстоятелства той изчезна. Колко усърдно са го търсили (може би той живее на съседната улица). Рискът вероятно ще бъде минимален.

Купувачът може дори да не знае, че придобива проблемния апартамент, тъй като продавачът, който е изписал изчезналото лице, най-вероятно няма да спомене изчезналия роднина. Не знаейки (или премълчавайки) за съществуването на „невидимия човек“ може дори и брокерът, придружаващ сделката. За да откриете такава „невидимост“, често е достатъчно да изучите историята на апартамента. И ако въпреки това апартаментът, в който той е живял (имал право на собственост и/или е бил регистриран) липсва, е придобит, тогава има смисъл да се застрахова собствеността (риск от загуба на собственост).