Апартамент или апартамент?

В живота почти всеки е изправен пред необходимостта да си купи жилищна площ. На жилищния пазар предлагането често надвишава търсенето. Разработчиците се опитват да заинтересуват купувачите от различни дизайнерски решения, удобство и транспортна достъпност, цената на жилищата и много други фактори.

Не толкова отдавна в Московска област се появи нов тип жилища - т.нар апартаменти. Този външен вид се дължи на кризата от 2008 г., когато огромен брой предприемачи, издигнали административни и многофункционални сгради, се сблъскаха с остра липса на търсене на пазара на недвижими имоти. За да останат на повърхността, разработчиците започнаха да препланират офис и търговски площи в жилища, които по-късно станаха известни като "апартаменти" в западен стил.

В разпоредбите на Руската федерация няма други определения за апартаменти. Възниква разумен въпрос: как такъв огромен сектор на съвременния пазар на недвижими имоти не може да бъде регулиран от регулаторен правен акт? Как купувачът на апартамента ще може да защити своето право?

Нека се опитаме да разгледаме този въпрос възможно най-кратко. За да направите това, сравнете апартамент (уникално жилищни) и апартаменти.

Обръщайки се към жилищното законодателство, можете да видите, че Жилищният кодекс на Руската федерация разграничава два вида помещения - жилищни и нежилищни. В същото време определението за жилищни помещения в кодекса е дадено в разширена форма: „жилищната стая е изолирана стая, която е недвижимо имущество и е подходяща за постоянно пребиваване на гражданите“ (клауза 2 на член 15 от РФ LC).

Нежилищни помещения засегнати повърхностно и главно по отношение на прехвърлянето на помещения от нежилищни в жилищни (и обратно). Освен това беше извършена градация на жилищни помещения: те включват жилищна сграда, апартамент, част от апартамент, стая (клауза 1 от член 16 от RF LC).

Апартамент - „структурно обособени жилищни помещения в жилищна сграда, които осигуряват директен достъп до общите части в такава сграда и се състоят от една или повече стаи, както и помощни помещения, предназначени да задоволят домакинството на гражданите и други нужди, свързани с пребиваването им в такъв сграда. в отделна стая "(клауза 3 от член 16 от RF LC).

С апартамента всичко е горе-долу ясно, да се върнем към апартаменти.

Терминът „апартаменти” не се среща в жилищното законодателство. Списъкът на жилищата е затворен. От което следва, че апартаментът е нежилищно помещение. Класове и видове нежилищни помещения не са представени никъде. Да предположим, че нежилищни помещения са всички помещения, които са неподходящи за постоянно пребиваване на гражданите.

Въз основа на определението, дадено в началото на статията, можем да заключим, че апартаментът е вид хотелска стая.

Въз основа на горната информация, нека се опитаме да определим апартамент.

Апартаменти - нежилищни помещения с площ най-малко 40 кв. М., съдържащи поне 2 стаи, предназначени за временен престой и настаняване на граждани.

Апартаменти - "жилищни помещения, предназначени за временно пребиваване, които могат да бъдат проектирани под формата на хотелски стаи или типове апартаменти за временно пребиваване (например при отдаване под наем)".

Определението не отговаря на стандартите на жилищния комплекс и само по себе си е изключително противоречиво (нека се върнем накратко в жилищния комплекс: жилищните помещения са предназначени за постоянно пребиваване на гражданите, списъкът на жилищните помещения е затворен (там няма апартаменти ), в същото време един и същ термин за хотелски тип помещения и апартаменти) ... Вярвам, че тази формулировка се дължи на особеностите, присъщи на многофункционалните центрове, а именно на голямо разнообразие от форми на жилищни и нежилищни помещения, представени в многофункционални центрове. Нормите за изграждане на апартаменти и апартаменти за многофункционални центрове са идентични.

От горните данни можем да заключим, че апартаментите могат да се различават помежду си, да бъдат повече или по-малко близо до жилищни помещения, но те никога няма да бъдат жилищни помещения (освен ако статутът на помещенията не бъде променен, разбира се или ако законодателят го направи не разширява концепцията за жилищни помещения).

Нека се опитаме, разчитайки на разпоредби, да идентифицираме основните предимства и недостатъци на апартамента в сравнение с апартамента.

АПАРТАМЕНТ, основни предимства:

АПАРТАМЕНТ, основни недостатъци:

  • първоначалната цена е с 15-20% по-висока;
  • строги ограничения за работа (могат да се използват само като жилищни помещения);
  • по-сложна система за помирение и реконструкция.

АПАРТАМЕНТ, основни предимства:

  • първоначалната цена е с 15-20% по-ниска от цената на апартамента;
  • няма ясни ограничения за използването на апартаменти (основното е да се спазват стандартите за използване на сградата, в която се намират такива апартаменти);
  • много по-лесно е да се направи преустройство (няма нужда да се координира с жилищните служби);
  • възможността за поставяне на апартаменти в административни и многофункционални сгради, което е удобно както за предприемача (мобилност по време на строителството), така и за купувача, който може да закупи жилище на удобно за него място (например близо до офиса);
  • възможността собствениците на нежилищни помещения да се обединят в TSN (партньорство на собствениците на недвижими имоти);
  • възможността за промяна на статуса на нежилищни помещения на жилищни.

АПАРТАМЕНТ, основни недостатъци:

От идентифицираните предимства на апартаментите, по мое мнение, най-голяма роля при тяхното закупуване играе сравнителна евтиност и възможност за закупуване на апартаменти във всяка административна сграда в близост до мястото на работа. Основните недостатъци са относително високата цена на услугата и увеличената данъчна основа.

Днес разработчикът се интересува от изграждането на апартаменти поради по-лесното въвеждане в експлоатация поради възможността да продава такива помещения на по-ниска цена (за да се отърве от престоя в административната сграда). В същото време, по време на строителството на апартаменти, предприемачът все повече се ръководи от строителните норми, предвидени за жилищни помещения. Това има положителен ефект върху търсенето, тъй като купувачите могат лесно да променят състоянието на помещението или да извършат преустройство в него.

Днес законодателят подготвя много законопроекти, ограничаващи строителството и въвеждането в експлоатация на апартаменти, поради пренасищането на жилищния пазар и често нечестността на предприемачите, които продават съзнателно нискокачествени стоки за по-малка сума, както и слабата защита на държавата на купувача на нежилищни помещения. За всички, които купуват апартаменти преди приемането на закона или измененията в регламентите, законодателят възнамерява да издаде амнистия и да предложи опростена процедура за прехвърляне на апартаменти в жилищни помещения.

Като цяло апартаментите не отстъпват много по качество на апартамента, те често значително надминават апартамента по отношение на комфорт и удобство на жилището. Но преди да направите покупка на апартамент, не забравяйте да оцените следните условия:

Леонид Титов - младши юрисконсулт, Alta Via