Анулиране на сделката

Анулиране на сделка с недвижим имот

Анулиране на нотариална сделка

Адвокат Гордън А.Е.

Термините "Анулиране на сделката", "Анулиране на сделката" се използват не само в ежедневието, но и от лидерите на различни големи компании. Що се отнася до сделките с недвижими имоти, не е необичайно на адвокат да бъде зададен въпросът: как да се отмени сделка с недвижим имот? Как да анулирам сделка за покупко-продажба на апартамент? В строителството - Как да анулирам договор за доставка?

Термините „разваляне на сделка“ и „разваляне на сделка“ в ежедневната комуникация разбират как да се прекрати изпълнението на договора, да се откаже изпълнение на договора, който все още не е започнал и т.н. Тоест, те разбират действията за прекратяване на задължението, установено от договора.

Тези цели съответстват на правните концепции: 1) прекратяване на договора, 2) отказ за изпълнение на договора.

Понятията „анулиране“, „разтваряне“, „отказ“ са свързани с волеви действия и създават фалшиво впечатление за възможността за лесно постигане на необходимия резултат. Повтаряме: руското законодателство не съдържа самото понятие „анулиране“, поради което в Русия ще е необходимо да се постигнат целите за прекратяване на задължението по договора чрез неговите еквиваленти - „прекратяване“ или „отказ“. В този случай най-важното: необходимо е да се прекрати договорът или да се откаже изпълнение на договора по предписания от закона начин.

Ако няма съгласие на другата страна или едностранното прекратяване не е позволено от договора, договорът ще трябва да бъде прекратен в съда. Следователно при изготвянето на споразумение в текста е необходимо да се предвиди възможността за едностранно извънсъдебно прекратяване или изменение на споразумението.

Подобно правило се прилага за прекратяване на договора от страна (член 450.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Дори в случай на значителна промяна в обстоятелствата, кодексът не позволява едностранно извънсъдебно оттегляне от договора. В същото време промяната в обстоятелствата се признава за значителна, когато те са се променили толкова много, че ако страните могат разумно да предвидят това, договорът изобщо не би бил сключен от тях или би бил сключен при значително различни условия (член 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

По този начин развалянето на договора, според руското законодателство, не е никак бързо и не е лесно, дори ако се погрижите за него предварително.

Освен това, тъй като едностранното прекратяване на договора или отказ за изпълнение на договора е отказ на страната да изпълни задължението, другата страна губи това, на което е разчитала по договора и може също да понесе загуби. Втората страна има право да възстанови тези загуби от първата - от страната, която е прекратила договора или е прекратила договора. Това правило важи и в случаите, когато едностранната извънсъдебна процедура за прекратяването му е разрешена от договора за покупко-продажба на недвижим имот.

Прекратяването и отказът за изпълнение на договор с недвижими имоти трябва да бъдат направени в писмена форма. Процедурата за регистрация е установена в договора или в закона.

Моля, обърнете внимание: възможно е само да се прекрати договорът или да се откаже изпълнението на договора „за в бъдеще“. Тоест, можете да говорите за прекратяване или отказ във връзка с неизпълнен договор. Ако договорът за покупко-продажба на недвижим имот бъде сключен и изпълнен, той вече не може да бъде прекратен.

Изключение прави договорът за дарение: законът директно установява възможността за отмяна на вече проведено дарение по волята на дарителя, както и отказът на дарителя да изпълни договора за дарение (членове 577 и 578 от Гражданския кодекс на Руската федерация ).

Анулиране (прекратяване) на нотариална сделка

Всичко по-горе се отнася за нотариални сделки с недвижими имоти. Нотариална сделка е същият договор, но направен в присъствието на нотариус и заверен от нотариус. Разликата между прекратяването на нотариална сделка и простата писмена форма е в нейното изпълнение. Съгласно правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация, изменението на договора се извършва в същата форма като самия договор. Следователно прекратяването на договора трябва да се извърши по същия начин, както е сключен договорът - в нотариална форма.

Съгласно горните правила не е възможно да се прекрати вече сключена нотариална сделка с недвижими имоти.