Консултиране на жилищно-комунални услуги/HOA/управление на жилищни недвижими имоти

Главно меню

Публикувано на 2 март 2013 - 13:31 от Олга

Изглежда така, Жилищен кодекс на Руската федерация въведе нова правна институция за управление на жилищна сграда от собствениците на жилищна сграда. Преди въвеждането на института по управление на жилищна сграда е имало функция за поддръжка и ремонт, възложена на държавата и общината, и е била насочена само към поддържане на сегашното състояние на жилищни недвижими имоти, като по този начин не отговаря на нуждите на пазара на жилищни недвижими имоти.

Нов подход към управление на жилищни имоти е насочена към поддържане и увеличаване на стойността на жилищните недвижими имоти чрез интегриран подход към управлението и подобряването на качествените характеристики на жилищно-комуналните услуги, предоставяни в къщи и на прилежащата територия.

На пазара жилищно-комунални услуги има организации, които не са в състояние професионално, тоест да предоставят висококачествени и в необходимите обеми жилищни и комунални услуги на собствениците на жилищни сгради. Собствениците нямат възможност да получат необходимата информация за тези организации в местните власти, поради което не могат да осигурят защитата си от недобросъвестни доставчици на услуги. Резолюция на правителството на Руската федерация № 731 от 23.09.10, предназначени да коригират тази ситуация, много управляващи организации или не се прилагат изобщо, или не се прилагат изцяло.

Когато управлявате същата къща през HOA/ZhSK, възникват редица проблеми, породени от одобрените постулати на законодателни актове от различни нива.

Има много нарушения, свързани със създаването и управлението на жилищна сграда HOA. Регистър на разработчици на жилищна сграда в строеж HOA (включително когато предприемачът има мнозинство от гласове) и по този начин въвежда монопол върху експлоатацията и поддръжката на жилищна сграда за притежателите на акции и собствениците. HOA се превръща в действителна експлоатационна организация за периода на приемане на къщата в експлоатация и периода на гаранционен ремонт от предприемача след въвеждане в експлоатация, което е неприемливо, тъй като обектът действително се прехвърля на едно лице и недостатъците, разкрити по време на гаранцията период са скрити от собствениците с цел тяхното не елиминиране.

Управляващата организация става обект на продажба и покупка за произтичащите от това дългове на населението за комунални услуги. Организациите, доставящи ресурси, изкупувайки организация за управление, получават инструмент за покриване на всички свои загуби в процеса на предоставяне на комунални услуги.

Сдруженията на собствениците на жилища, жилищните кооперации не могат да осигурят качеството на предоставените комунални услуги на входа на къщата, за които действително трябва да отговаря отговорната за доставката на ресурси организация, но при сключване на споразумение те са принудени да сключат споразумение при условия, които не позволяват да се гарантира качеството на предоставените комунални услуги на входа на къщата, така че това просто им е възложено от закона!

В областта на управлението на жилищни имоти не са идентифицирани източниците на доходи и печалба, които биха могли правилно да мотивират развитието на организация, предприятие в областта на управлението на жилищни имоти.

Жилищното законодателство не съдържа процедурата за прехвърляне на управление от един управител на друг. Няма институция, която да поеме ролята на арбитражен съд в случай на разногласия по време на прехвърлянето на властта и документацията.

Без твърди санкции, свързани с отказа на собственика да поеме тежестта за поддържане на общото имущество на жилищен блок и заплащане на задължителни плащания за жилищно-комунални услуги, отказ от участие в общо събрание и вземане на решение, за увреждане на общо имущество в резултат на неправилна експлоатация или незаконно преустройство на жилищна сграда, апартамент. Формално контролът върху това е поверен на Инспекциите по жилищата, но неформално? Същата HOA/жилищна кооперация се оказва екстремна и към тях се прилагат най-строги санкции, до отказ да се приеме къщата като готова за есенно-зимна употреба. Търсенето на защита в нашите съдилища, неблагодарна работа.

Има още един и важен проблем, комуникация. Граждани днес получават информация, която не е адаптирана за възприемане и получаване на обективно заключение за действията на субекта на управление при разходване на средства, извършване на работа, както и планиране за управление на собствеността. По-голямата част от гражданите са фокусирани върху получаването на информация от медиите, телевизионни програми, които не се наблюдават в тази област. Липса на надеждна информация за управлението на собствеността им и предоставянето на жилищни и комунални услуги поражда оправдано недоволство сред гражданите. Кой се оказва екстремен в цялата тази поредица от несъвършенства в законодателното и информационното пространство? Ние сме тези, които управляват къщата! Социалният проблем, свързан с липсата на достоверна и точна информация, формира сред гражданите негативно отношение към управлението на техните жилищни недвижими имоти и като цяло към жилищните и комунални услуги.

Изброих само малка част от проблемите при управлението на дома чрез HOA/ZhSK, но основното е това Институтът за наблюдение на недвижими имоти все още не е станал задължителен за управление. Отсъстващ изисквания, стандарти и показатели за мониторинг на жилищни недвижими имоти, които ще позволят да се предвидят жизнения цикъл на жилищните недвижими имоти, и може би е необходимо да се започне с разработването на тези конкретни стандарти и едва след това да се разработят правила и стандарти за управление, поддръжка и ремонт на жилищни недвижими имоти.

Невъзможно е да се постигне постоянно развиваща се сфера на професионално управление на жилищни недвижими имоти, без да се правят фундаментални промени в законодателството и нормативните актове, както и въвеждането на мерки за стимулиране на развитието на професионално управление на жилищни недвижими имоти, както чрез HOA/Жилищни кооперации, и чрез Управляващи организации, създадени с цел печалба.